导读：
■2011最值得关注的小户项目
■片区唯一性
一、深圳生态型现代先进制造业新城
1、坪山新区唯一CBD级品牌住区
2、生态新城，现代先进制造业主导区
二、深圳新兴大企业集群之集聚地
1、拥有大企业集群最多的小户
2、拥有年轻客户群最多的小户
3、跟着股神一起押注比亚迪
三、深圳东部交通枢纽核心区
1、高速路网密集，30分钟通东西
2、地铁12#串联，与中心区连接更便利
3、新区唯一享有城际火车站点的小户
四、学校资源最密集的新区
1、700米半径：4大幼儿园、1所九年制义务中学、1所青少年活动中心
■产品唯一性
一、史上性价比最高小户
1、赠送面积最大、价格最低的小户
2、实际费用最低：仅5432元/㎡！
3、全深最大价格洼地：同片区，竟有4-6千价差！
二、深圳“一步到位”的最佳范本
1、小户型最低门槛：11.4-17.01万之间
2、唯一小户能做到“一步到位”，搞定车房
三、全深资源环境最好的公园物业
1、紧邻5.3万㎡燕子岭公园、享320万㎡坪山湿地公园
2、湿地、公园、河景，三大生态资源集聚
3、与趣园同级，成深圳最好的公园物业之一
4、70%生态绿地绿，自然的体验无价
四、最大自配商业比的小户新盘
1、小户自配商业比最大：16.6%
2、处于街区级商业中心
■你花十三万=别人一辈子：房车齐搞定，立现深圳梦！
正文：

■2011最值得关注的小户项目

当“蜗居”、“房奴”、“蚁族”成为楼价高耸背后一个残酷的现实写照，人们最大的企盼就是能买到便宜的房子、安居乐业。而在当前房价节节攀升的大环境下，这一企盼似乎很难。但近期，位于深圳龙岗坪山新区金牛西路与燕子岭三路交叉口的豪方菁园，提出了“13万=1套三房+1部轿车！”的广告语，劲爆眼球。

即相当于13万，车房一步到位。这种攻势，很难不引起众人围观。为此，房地内参专业组成员也亲临现场进行了考察，此文将对项目具体情况，整理唯论，以供广大网友更详细的分析。

豪方菁园宗地号G12302-0106，占地10983.3㎡，总建面45015.22㎡，容积率4.10。由2栋25层高综合住宅楼组成，1~2层为商业裙楼，3层为转换层，4~25层为住宅，户型约38~56㎡，标准层层高2.9米，总户数572户，车位281个。

其中，住宅建筑面积为27086.38㎡，架空绿化建筑面积1452㎡，商业用房建筑面积7500㎡，其中约2700㎡为超市，其它配套用房建筑面积559.62㎡，地下室建筑面积8613㎡，主要用途为平时车库和人防用房。如果说考察前，13万搞定车房还有噱头之嫌疑，考察后，最大的感慨，或许还不是房子本身，而是开发商的诚意让人动容。

■片区唯一性

一、深圳生态型现代先进制造业新城

1、坪山新区唯一CBD级品牌住区

项目所在坪山新区，位于深圳东北部，2009年6月30日挂牌成立，是深化深莞惠合作的重要战略节点，深圳市委市政府重点打造的开发新区。坪山新区是继福田、南山、罗湖、宝安、盐田、龙岗之后，与光明新区平齐的两大新区之一。

坪山新区剩余可建设用地近30平方公里，是深圳市可开发土地面积最大的区域之一，也是深圳未来产业发展特别是高科技产业发展提供战略支撑，是未来房地产开发的新热点。

深圳市委书记王荣，在无锡、苏州开发新区的成功经验下，把坪山新区作为自己任期内的工作重点，高度重视坪山新区的开发和建设。正是如此，深圳市委市政府明确提出，把坪山中心区作为重要城市发展单元，成为深圳重点发展城区。

2、生态新城，现代先进制造业主导区

根据规划，坪山新区定位为“生态型现代先进制造业新城”。目前，坪山新区现有各类投产企业1700家，其中产值上亿元工业龙头企业达52家，世界500强企业10家，高新技术企业约100家，外商投资企业381家，境内外上市公司26家。

坪山新区已初步形成了以比亚迪为龙头的新能源汽车产业，以中芯国际、日立环球、高先电子为代表的电子信息产业，以赛诺菲、微芯生物为代表的生物医药产业和震雄、中集为代表的装备制造业等四大主导产业。可见，坪山新区企业集群规模，已十分可观。

二、深圳新兴大企业集群之集聚地

1、拥有大企业集群最多的小户

也正因于此，从卫星地图上可见，深汕公路以东、金牛路以北的大幅地域，集聚了众多大面积厂区，从厂房占地规模来看，都为大企业，有瑞本宝礼品公司、好运达家具、国盛源药业、容布实业、祥通物流、日立全球存储产品公司、东红开发磁盘公司、新南天实业公司工业基地、鹏池汽车公司、大工业区混泥土公司……

位于金牛西路与燕子岭三路交叉路口的豪方菁园，与这些大企业集群仅隔一条金牛路，位于大企业集群南侧，由此，豪方菁园成为了深圳拥有大企业集群最多的小户型。

2、拥有年轻客户群最多的小户

受这些大企业集群带动，区域实力购房阶层，相对其他区域更多，且这些企业大多以中薪阶层的年轻人为主力，并且，坪山新区原本就是新规划建设的区域，因而，区域居住主体、购房主力皆年轻化，对小户型需求更旺盛。作为小户型的豪方菁园，正符合了区域年轻化消费人群的特质。

上文已提到，目前，坪山新区现有各类投产企业1700家，假设一家有20位年轻人（这是保守估计，单一个比亚迪就可能几百号年轻人了），那么，区域年轻群体共有3.4万人，而有实力的年轻购房阶层以三层计算，也有1.02万人，由此，豪方菁园成为了深圳拥有年轻客户群最多的小户项目。事实上，年轻人是小户型最不可忽视的购房力量。

3、跟着股神一起押注比亚迪

而说到比亚迪，在这些大企业集群中，其名声最响亮。作为新能源汽车产业龙头，比亚迪是拉动坪山新区经济发展的主力，对区域城市化进程、产业升级起到较大的推动作用。因此，政府对比亚迪更是照顾有加。

今年5月，坪山规划将建比亚迪汽车城，打造成为中国的斯图加特，世界的新能源之城。并对比亚迪汽车城周边环境、发展基础、空间产业等进行深入分析和积极改善，由此，在政府的大力支持下，比亚迪基地周边物业，无不一起坐享环境提升、经济辐射的利好。

事实上，比亚迪作为股神巴菲特押注的企业，未来的发展前景已经有了权威性押宝，这种确定性机遇，并不多见。豪方菁园位于基地正北面，距离适中，不受厂区干扰，又可近距离受其辐射，因而，跟着股神一起押注比亚迪，豪方菁园不失为一个不错的选择。

三、深圳东部交通枢纽核心区

1、高速路网密集，30分钟通东西

受益于坪山新区规划，区域交通条件也得到了实质性改善。豪方菁园就在深汕公路旁，向东紧邻东部坪山新城，向西属于大运新城辐射圈，在“大运新城”和“坪山新城”的建设规划中起着“西接东引”的作用。

项目内外交通便捷，深惠高速、机荷高速、坪西一级公路、横坪快速路等都在此交汇而过，片区到深圳市中心、机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。

2、地铁12#串联，与中心区连接更便利

此外，规划中的地铁12#，也将在项目所在的燕子岭及石井地区的南部通过，并设有东纵站、新屋站两站。项目距最近站点的直线距离为2.3公里，虽然不是十分临近，但有了地铁的贯通，通过换乘连接，能十分便捷地通往全深各大地域。这一点是陆路无不比拟的。长远来看，十分有利。

轨道运输相较陆路运输，时效性、便捷性、安全性、固化性更强，由此，有地铁覆盖的区域价值也相对更高。未来，通过12#与其他轨道线换乘，与中心区的连接更加便利。由此，豪方菁园的客户半径无形拉大。

3、新区唯一享有城际火车站点的小户

除此以外，在豪方菁园西北侧4公里处设有深圳东站，厦深铁路与地铁12#都将在此汇集，深圳东站属于城际交通的大型轨道站点。这是坪山新区规划的一大利好。对于周边物业而言，城际交通线的通行，再次拉大项目的辐射半径和范围。

而由此，豪方菁园也成为了新区唯一享有城际火车站点的小户项目。其外，坪山新区2011将增开15条公交线路，连接坪山大工业区和福田中心的E20公交开通，该线全程走高速，仅11个站点，20分钟一班，40分钟内可抵，高效便利。

从项目家门口就可搭乘，并直接通往福田中心区的购物公园站，由此，大大缩短了豪方菁园与深圳中心之间的时空距离。

四、学校资源最密集的新区

1、700米半径：4大幼儿园、1所九年制义务中学、1所青少年活动中心

虽然坪山新区为新区，建设不久，但区域学校资源密集。包括六联学校、北京工商大学京安学院深圳坪山校区、深圳电大龙岗分校坪山分校、坪山中心小学、坪山中学、三湖幼儿园、龙背小学、博明学校、龙翔学校，坪山镇东门学校……从幼儿园到中学、高中，再到大学，一站式解决。

从法定图则上可知，位于豪方菁园南侧700米的半径范围内，有4大幼儿园围绕，最近的一所只有350米，步行8分钟以内，其外，还有一所九年制义务中学和一所青少年活动中心。可以说，项目周边教育资源充沛，不用当心子女就学问题。此外，周边还有坪山人民医院、阳光百货、燕子岭社康中心等。

■产品唯一性

一、史上性价比最高小户

1、赠送面积最大、价格最低的小户

在保证了新区规划、交通、配套等利好后，豪方菁园在空间设计上，可谓动足了心思。而这正是开发商的诚意所在。豪方菁园主力户型为建筑面积30-60㎡的小房，但全部约赠送一倍的面积，相当于买一送一。售价在9-1.2万㎡之间，均价1万/㎡。

值得注意的是，项目几乎全部实现了1变3的空间灵变，如果考虑到赠送实际均价其实只有5000元/平米。相对龙岗中心区，拥有了3倍的价格差、相对于深圳中心区则有近10倍的价格差。因此，豪方菁园是如今市面上，赠送面积最大、价格最低的新区小户新盘。

2、实际费用最低：仅5432元/㎡！

由于开发商想实现1变3的灵变，赠送面积多、增送率几乎普遍达到80%以上，如今，在市面上很难再碰到这样的产品。并且，赠送的面积，完全可利用为房间使用，而不是边角余料，仅作摆设。这点十分难得，可见开发商很实在，确实想还给客户更多实际居住空间。

由于赠送面积大，折合算下来的实际价格倍减，以44.15㎡的一房计算，原本44万，赠送后变成80.575㎡，变成了三房，因此实际价格变为5432元/㎡！由此，豪方菁园也成为了实际价格最低的小户新盘。并且，还忘了说，如今抢先购买前50名的客户，还能获得一部比亚迪轿车。由此，真正兑现“13万=1套三房+1部轿车！”的承诺。

3、全深最大价格洼地：同片区，竟有4-6千价差！

事实上，纵观整个深圳地域，5千的价格、80%以上赠送率、1变3的灵变空间，毫不夸张的说，仅此一例！中心区的价格，自当不用比较，那已是成数倍级的价格差，而类似宝安、龙岗的房价，也已是豪方菁园的2-3倍，无法企及。

哪怕是坪山同区域的项目，就位于豪方菁园西北面的新盘，预期售价已上万，与豪方菁园至少有4-6千的价差。以前，我们总说龙岗是深圳的价格洼地，如今看来，全深最大的价格洼地，或许就在豪方菁园。很难再找到比它更便宜的房子了。

二、深圳“一步到位”的最佳范本

1、小户型最低门槛：11.4-17.01万之间

同时，在豪方菁园的户型中，最小的一套为38.64㎡的单房无厅，赠送的使用面积为18.6㎡、赠送建筑面积是23.25㎡，可变成两房两厅，该间的账面总价为38.64*1=38.64万，但算上赠送面积后，总面积为61.89㎡，那么实际单价为38.64万/61.89㎡=6243元/㎡。若首付3成，只需38*0.3=11.4万，就可享有了。这是豪方菁园的最低门槛。

而项目最大的套间面积为56.73㎡，均价1万，总价56.73万，首付3成，那么只需56.73*0.3=17.01万，就可享有。也即是说，豪方菁园的进驻门槛在11.4-17.01之间，如此价格，估计只能到二三线城市可寻，而这里却是深圳，由此，豪方菁园可以当之无愧称为小户项目的最低门槛。

2、唯一小户能做到“一步到位”，搞定车房

由此，对年轻群体、都市白领、单身一族、三口之家无疑将形成很大的诱惑力。并且，更意外的是，项目为了让客户一步到位，还开展了购房送车的优惠。只需13万，就可搞定一套三房、一部轿车。无论怎么匡算，这样的优惠程度，深圳难找第二家。

同时，项目因位于坪山新区，属深圳管辖范围内，拥有的房产证也是深圳的，不存在地域交易管理不便的问题。目前当地的住宅租金为25元/平米，按照目前3个点的公平租赁回报率对应的理论售价应该是10000元/平米，相比之下，豪方菁园基本都予以了5折与理论价格折扣！

也即是说，无论对于投资客还是自住客，提供了很大的空间。在如今现实背景下，能做到13万一步到位的起步价，十分难得，说明开发商做了很大的让步。而这也足以见开发商的诚意。在整个深圳地域，豪方菁园是一步到位的最佳选择。

三、全深资源环境最好的公园物业

1、紧邻5.3万㎡燕子岭公园、享320万㎡坪山湿地公园

除价格优势外，项目景观凸显。而在景观上的附加值，将项目档次再次拔高。首先豪方菁园东南侧紧邻公园，零距离，举步可达，信步拾阶，登高揽景，为全山景纯粹公园居所。由于距离临近，也可视为私家公园享受。

其外，项目东西南三面，有四大公园围绕，其中，东面5.3万㎡的燕子岭公园，两者直线距离仅相距350米，5-8分钟步行可达，相当便利。

另外，西南面最大的公园为坪山河滩湿地公园，公园总用地面积 3205898平方米，其一期工程是深圳市2008年度重大建设项目，也是深圳市一项重要的治污保洁工程，是坪山河流域水环境改善和大工业区竞争力提升的重要项目。

2、湿地、公园、河景，三大生态资源集聚

建成后，坪山河滩湿地公园将成为兼具水质改善、生态修复、娱乐休闲及环保教育等多种功能的生态休闲公园，可使坪山河及其两岸及其环境得到根本改善，对周边社区未来的发展起到积极的作用。

而由此，豪方菁园是唯一在城市中享有湿地公园的物业。同时，项目在公园物业的基础上，还是河岸物业、河景物业，享受城市中罕见的河景。因此，湿地、公园、河景，三大生态资源集聚，保证了业主们能享受优越的生态景观、人居环境。

3、与趣园同级，成深圳最好的公园物业之一

此外，项目周边还有龙岗植物园、龙园公园、龙潭公园、马峦山山脉等众多自然风景环绕。事实上，就小户项目而言，能拥有这样的景观，较为少见，有点类似深圳中心区坐落在深圳高尔夫球场边的趣园。

就景观优越程度而言，两者不分伯仲，都享有城市中稀缺的大面积绿体资源。而不同的是，趣园享受的是被人工雕琢过的高尔夫景观，而豪方菁园享受的是生态、自然的湿地、公园、河景，更为罕至。只是趣园身处的地理位置较优越于豪方菁园，但景观条件却不及。由此，豪方菁园与趣园同级，成为深圳最好的两大公园物业之一。

4、70%生态绿地绿，自然的体验无价

事实上，从豪方菁园所在区域的法定图则上看，区域基本有70%的面积为生态资源，包括水域、公园、绿地等，绿地率超过一半。这也是深圳几大区域中，景观、绿地、公园最好的区域之一，尤其是大面积的绿体，对于保证区域优质的人居环境起到了关键性的作用。

大面积的绿体，不仅可保证区域空气质量清新，同时，也保证了区域生物、植物等有机生长，有利用塑造更和谐的原生态、自然的生活环境，人身处在这样的环境中，感受着大自然的净化，身心得意放松、自在。这无不也是一种无价的体验！

四、最大自配商业比的小户新盘

1、小户自配商业比最大：16.6%

同时，豪房景园小区内，还拥有约7500㎡商业配套，如咖啡吧、超市等，可以为业主提供完善且贴身的生活配套。项目总建面为45015.22㎡，可计算项目的自配商业比为16.6%，对于小户项目而言，由于受空间的限制，大多数是没有自配套的。

往往只有大盘、别墅豪宅等产品，会以自配套凸显项目档次、奢华品质。而豪方菁园的自配商业比为16.6%，十分罕见。在深圳项目中，小户能享有16.6%的自配商业，是十分了不起的。豪方菁园是小户自配商业比的N0.1。

2、处于街区级商业中心

同时，项目所在的金牛路，原本也身处在区域街区级的商业中心位置，生活购房极为便捷，居住氛围好。这样一来，无论是自配套、还是外配套，豪方菁园都全全拢聚在一起，由此，项目无不可享受优越的商业环境。这对于项目价值提升，大有裨益！

■你花十三万=别人一辈子：房车齐搞定，立现深圳梦！

综上所诉，豪方菁园占据坪山新区规划之利好，受区域大企业集群之辐射，享12#地铁线、
城际轨道线串联，40分钟直抵中心区，4大公园围绕，享优越湿地、公园、河景、绿地景观，拥双商业配套……从这般架势来看，很难联想到小户产品。若说是某处的豪宅、别墅或大盘，也不会有人质疑。

而更难以想象的是，这样的小户，其实际账面售价仅在5千/㎡，赠送率高达80%以上。若不先说价格，估计要价上万也没问题。因此在考察完后，最大的感受，或许还不是房子，而是来自开发商的诚意。类似这样的产品，有足够的理由卖高价，但豪方菁园却没有这么做，只能说开发商太实诚。其不仅没想卖高价，反倒想足了心思，还要将一步到位做得更彻底，于是出现了买房送车，13万搞定车房的空前绝响。

如今，当人人都在为车子、房子担忧烦恼的时候，豪方菁园的横空出世，或许是市场得以缓解、购房者得以喘气的最佳标的。13万在这里，竟然可以解决相当于其他人奋斗了一辈子才能解决的两大人生难题，等于是为自己比别人多争取到了一辈子。这样看来，我们不仅比其他人付出的更少，同时还得到最多，想再年底前给爸爸妈妈打个电话：“我再深圳已经有房有车”？想不想尽快实现自己的房、车齐备的深圳梦？这或许才是项目真正的价值吧！（03）*4