导读：
■深圳安联大厦vs惠州德威大厦
■占据中心地段，就是最大的稀缺！
■处于“城市心脏”，抢占价值最高峰
■深莞惠唯一再售政厅级帝段商办，153.3%回报率
正文：

■深圳安联大厦vs惠州德威大厦

目前，位于惠州江北18号小区的德威大厦在售，超甲级5A写字楼，面积177-385㎡的单间及2600㎡整层单位，起价11888元/㎡起，均价15000元/㎡。项目坐落在惠州大桥与东江大桥枢纽中心，前后5大公园环绕（政府规划），周边公共设施配套齐全。

其中，项目与惠州市政府紧邻，位于市政府东侧，占据区域最中心位置，为项目最大卖点。商办价值最关键的影响因素就是地段。在对德威大厦进行分析时，项目地段价值，尤为突出。

在深圳，也有一个项目几乎与德威大厦所处地段雷同。其就是西临金田路口、东临鹏程五路、北为福中三路、南紧邻深南大道的安联大厦。地段上，安联大厦同样位于区域中心、紧邻市民中心（市政府）东侧，占据核心要地。

■占据中心地段，就是最大的稀缺！

2004年5月安联大厦封顶，同年9月开盘时，售价就已达1.5万/㎡，而在不到两年时间内，价格最高峰曾飙升至6.5万/㎡。如今，其二手楼价也维持在4.5-5万/㎡之间，月租在160元/㎡。两年价格上浮5万/㎡，升幅高达333%，是深商办在最短时间内增值最大的项目。

对于深圳人，安联大厦不会陌生。项目处于深圳中心区的中心轴线位置，与市政府六大工程比邻，紧挨市民广场，人气十足，且是市民广场东侧第一个高层项目，具备优越的形象展示。周围有三条交通主干道，紧临地铁站、市民广场，交通条件便利；

并且西面是高绿化、空旷的市民广场，视野非常开阔，北面有莲花山公园美景相伴，南面是深南大道中轴线绿化带，景观俱佳，具备了城市中最顶级的办公环境。因此，价格一直高居不下。

事实上，对于占据城市中心唯一地段的项目而言，不论过去、现在，还是将来，其价格都是一个尖峰标志，因此城市中心只有一个，占据中心地段，就是最大的稀缺。

■处于“城市心脏”，抢占价值最高峰

如今，与深圳安联大厦占据福田CBD核心地段雷同的惠州德威大厦，也同样占据不可复制的惠州江北CBD核心绝版地段，处于“城市心脏”，因而尽享区域最高级的资源、商业、教育、医疗、休闲等完善配套。

德威大厦被北湖公园、东江公园、市民乐园、体育公园和规划中的鹅潭公园等五大公园环绕，五园面积为77.54㎡，相当于深圳中心公园的52.75%、深圳莲花山公园的46.67%；每㎡建面能拥有10.94㎡绿地，远超深圳CBD。

其外，项目周边凯宾斯基酒店、王子饭店、佳兆业COCOPARk、丽日购物广场、沃尔玛、置信休闲购物广场、义乌小商品批发市场等众多一线品牌商业环绕；学校、医院、公安局、税务局、办证大厅、邮政、电信与项目近在咫尺，办事异常方便；

同时，项目拥“四桥”和“三道”，交通便利，而通过东江大桥，5分钟车程可达东平、10分钟达下埔、南坛，15分钟达演达麦地中心区。市内15分钟生活圈已呈现眼前。其外，地铁1#（与深圳地铁3#连接）和2#（莞惠城际轻轨）在项目周边穿插而过，1#预计于2013年年底通车。由此，德威大厦将作为不可多得的双地铁物业，掌握城市顶尖资源。

■深莞惠唯一再售政厅级帝段商办，153.3%回报率

如此看来，德威大厦占据的是惠州“帝段”，安联大厦占据的是深圳“帝段”，都占据了城市最核心的租赁高地。而目前，安联大厦价值已得到市场验证，价格最高峰曾达6.5万/㎡，如今月租也高达160元/㎡，那么，同“帝段”级的德威大厦又将如何对价呢？

鉴于深圳与惠州区域实力的差距。理论上，深圳与惠州存在2倍的租金差，由此计算可知，德威大厦的租金应为80元/㎡，又因项目位居区域核心，以租赁回报率5个点计算，德威大厦的理论售价应为19200元/㎡。若直接以价格推算，深惠2倍价格差，取安联大厦平均售价5万/㎡，那么德威大厦的理论价格也应为5/2=2.5万/㎡。

综上所述，德威大厦理论价值在2-2.2万/㎡之间。而目前，项目实际均价为1.5万/㎡，相差了5-7千，也即是说未来存在33-46%的抑价空间，若再加上首付五成，那么，德威大厦的自有资金回报率为110-153.3%。可见，项目未来预期回报十分可观。

据悉，南方报业集团、上海浦发发展银行、东莞银行、上海普法发展银行、惠州巴蜀商会 、广破工程有限公司惠州分公司、惠州市巨奥电梯工程有限公司、惠州市星海房地产投资有限公司、CCTV-央视网招商频道、惠州市中亚文化传媒有限公司等超过50家省、市著名企业已经入驻。作为目前在深圳、东莞、惠州3个城市组成的珠三角东岸都市圈中，唯一再售的政厅级帝段商办，德威大厦或许将是价值兑现最值得关注的标的。（03）

惠州德威大厦 售楼处电话：0752-2847048

市民中心，安联大厦