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投资分析
安联大厦Vs德威大厦:政厅级帝段商办双拼

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-09-22 08:59:39点击5345


导读:
■深圳安联大厦vs惠州德威大厦
■占据中心地段,就是最大的稀缺!
■处于“城市心脏”,抢占价值最高峰
■深莞惠唯一再售政厅级帝段商办,153.3%回报率
正文:

■深圳安联大厦vs惠州德威大厦

目前,位于惠州江北18号小区的德威大厦在售,超甲级5A写字楼,面积177-385㎡的单间及2600㎡整层单位,起价11888元/㎡起,均价15000元/㎡。项目坐落在惠州大桥与东江大桥枢纽中心,前后5大公园环绕(政府规划),周边公共设施配套齐全。

其中,项目与惠州市政府紧邻,位于市政府东侧,占据区域最中心位置,为项目最大卖点。商办价值最关键的影响因素就是地段。在对德威大厦进行分析时,项目地段价值,尤为突出。

在深圳,也有一个项目几乎与德威大厦所处地段雷同。其就是西临金田路口、东临鹏程五路、北为福中三路、南紧邻深南大道的安联大厦。地段上,安联大厦同样位于区域中心、紧邻市民中心(市政府)东侧,占据核心要地。

■占据中心地段,就是最大的稀缺!

2004年5月安联大厦封顶,同年9月开盘时,售价就已达1.5万/㎡,而在不到两年时间内,价格最高峰曾飙升至6.5万/㎡。如今,其二手楼价也维持在4.5-5万/㎡之间,月租在160元/㎡。两年价格上浮5万/㎡,升幅高达333%,是深商办在最短时间内增值最大的项目。

对于深圳人,安联大厦不会陌生。项目处于深圳中心区的中心轴线位置,与市政府六大工程比邻,紧挨市民广场,人气十足,且是市民广场东侧第一个高层项目,具备优越的形象展示。周围有三条交通主干道,紧临地铁站、市民广场,交通条件便利;

并且西面是高绿化、空旷的市民广场,视野非常开阔,北面有莲花山公园美景相伴,南面是深南大道中轴线绿化带,景观俱佳,具备了城市中最顶级的办公环境。因此,价格一直高居不下。

事实上,对于占据城市中心唯一地段的项目而言,不论过去、现在,还是将来,其价格都是一个尖峰标志,因此城市中心只有一个,占据中心地段,就是最大的稀缺。

■处于“城市心脏”,抢占价值最高峰

如今,与深圳安联大厦占据福田CBD核心地段雷同的惠州德威大厦,也同样占据不可复制的惠州江北CBD核心绝版地段,处于“城市心脏”,因而尽享区域最高级的资源、商业、教育、医疗、休闲等完善配套。

德威大厦被北湖公园、东江公园、市民乐园、体育公园和规划中的鹅潭公园等五大公园环绕,五园面积为77.54㎡,相当于深圳中心公园的52.75%、深圳莲花山公园的46.67%;每㎡建面能拥有10.94㎡绿地,远超深圳CBD。

其外,项目周边凯宾斯基酒店、王子饭店、佳兆业COCOPARk、丽日购物广场、沃尔玛、置信休闲购物广场、义乌小商品批发市场等众多一线品牌商业环绕;学校、医院、公安局、税务局、办证大厅、邮政、电信与项目近在咫尺,办事异常方便;

同时,项目拥“四桥”和“三道”,交通便利,而通过东江大桥,5分钟车程可达东平、10分钟达下埔、南坛,15分钟达演达麦地中心区。市内15分钟生活圈已呈现眼前。其外,地铁1#(与深圳地铁3#连接)和2#(莞惠城际轻轨)在项目周边穿插而过,1#预计于2013年年底通车。由此,德威大厦将作为不可多得的双地铁物业,掌握城市顶尖资源。

■深莞惠唯一再售政厅级帝段商办,153.3%回报率

如此看来,德威大厦占据的是惠州“帝段”,安联大厦占据的是深圳“帝段”,都占据了城市最核心的租赁高地。而目前,安联大厦价值已得到市场验证,价格最高峰曾达6.5万/㎡,如今月租也高达160元/㎡,那么,同“帝段”级的德威大厦又将如何对价呢?

鉴于深圳与惠州区域实力的差距。理论上,深圳与惠州存在2倍的租金差,由此计算可知,德威大厦的租金应为80元/㎡,又因项目位居区域核心,以租赁回报率5个点计算,德威大厦的理论售价应为19200元/㎡。若直接以价格推算,深惠2倍价格差,取安联大厦平均售价5万/㎡,那么德威大厦的理论价格也应为5/2=2.5万/㎡。

综上所述,德威大厦理论价值在2-2.2万/㎡之间。而目前,项目实际均价为1.5万/㎡,相差了5-7千,也即是说未来存在33-46%的抑价空间,若再加上首付五成,那么,德威大厦的自有资金回报率为110-153.3%。可见,项目未来预期回报十分可观。

据悉,南方报业集团、上海浦发发展银行、东莞银行、上海普法发展银行、惠州巴蜀商会 、广破工程有限公司惠州分公司、惠州市巨奥电梯工程有限公司、惠州市星海房地产投资有限公司、CCTV-央视网招商频道、惠州市中亚文化传媒有限公司等超过50家省、市著名企业已经入驻。作为目前在深圳、东莞、惠州3个城市组成的珠三角东岸都市圈中,唯一再售的政厅级帝段商办,德威大厦或许将是价值兑现最值得关注的标的。(03)

惠州德威大厦 售楼处电话:0752-2847048

市民中心,安联大厦


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