导读：
■香港宅租进入万位时代！
■住宅租赁水位整体性拉高，单位租金167.2元/㎡
■深圳宅租也将进入5000时代
■深宅租回报率最高物业：廊桥国际153.67%自有资金回报率
正文：

■香港宅租进入万位时代！

近期，香港私人住宅租务市场畅旺，数据显示，2011年前八个月以每月租金划分，月租一万港元至一万五千港元、一万五千至二万港元、二万至三万港元及三万港元以上的私人住宅成交比例，分别暂时录30.8%、17.3%、11.4%及10.5%。

上述四个中高价租务比例走势向升，并已经超越1997年水平，分别高出11.1、5.3、0.6及2.4个百分点，同创1996年有记录以来的十六年历史新高。

相反，月租一万港元以下的成交比例不断下降，兼创十六年历史新低。2011年前八个月，月租五千港元以下及月租五千至一万港元的成交比例分别暂时为0.7%及29.3%，较1997年下跌3.5及15.9个百分点。租金上扬，令低价月租单位供应减少，五千港元以下的租盘更几近绝迹。

由2011前8个月数据可见，香港宅租水位，基本已飙升至万位以上，随月租一万港元以下成交比例的下降及五千港元租盘的绝迹，香港宅租已进入万位时代！

■住宅租赁水位整体性拉高

由于受整体租赁水平的提升，香港私人住宅的平均呎租明显被扯高，2011年8月份大型屋苑的平均租金每平方呎录得20.4港元（人民币167.2元/㎡），平了1997年9月20.4港元的记录，创历史高位。

在十大传统屋苑中，2011年8月份暂时只有嘉湖山庄及沙田第一城的平均呎租突破1997年7月水平，分别高出4.1%及2.5%。

以个别租务成交计算，今年沙田第一城1期12座的中层单位，呎租达24.9港元（人民币204.2元/㎡），比1997年录24.0港元的高呎租个案上升3.7%。另外，今年康怡花园M座(1-8室)的高层单位，呎租录38.9港元（人民币319元/㎡），较1997年最高的37.6港元上升3.5%。

以香港住宅平均60㎡建面计算，香港大型屋苑平均租金为人民币167.2元/㎡，那么月租为10032元，沙田第一城的月租为12252元，康怡花园的月租为19140元，都已进入万位，并且康怡花园更已接近两万水位。

■深圳宅租也将进入5000时代

其外，香港2011年前八个月以每月租金划分，月租一万港元至一万五千港元的比例占了30.8%，在统计数据中占比最高，因此，如今香港主力的租赁水平基本在1-1.5港万（8200-12300人民币）之间，而针对香港住宅60㎡建面计算，每平米单位租金为136.7-205元。

那么，按照深港房价与GDP存在1/2的理论关系计算，深圳普宅租赁水平应在4100-6150之间，每平米单位租金在68.35-102.5之间为主力水平。而取中间值，那么理论上，深圳普宅租赁也应进入5000时代了！

其中，位于深圳福田CBD、与香港一河之隔的深物业•廊桥国际，最先受香港辐射，理论租金也应最先得到体现。

而由于廊桥国际紧临皇岗口岸出入境边检大楼、深港大都会中轴线的中心，其融合深港两地的文化和繁荣，20分钟内可到达深圳、香港各大商圈，并拥揽东南向一线落马洲原生山林、湿地及深圳河景观。因此，对应香港住宅，应属于中高档物业。不能以平均租赁水平衡量，而应以香港一万五千至二万港元、占比17.3%的租赁标准对价。

■深宅租回报率最高物业：廊桥国际153.67%自有资金回报率

据了解，目前廊桥国际的月租在75元/㎡，主力户型为73-89㎡的2房，那么实际总月租在5475-6675元之间。而以香港一万五千至二万港元（12300-24390人民币）的档位计算，取中间值为18345元，由此可知，廊桥国际的理论总月租为9172.5元。

再以主力户型计算，项目理论每平米单位租金在103.06-125.65之间。而如今，实际租金只有75元/㎡，相差了28.06-50.65元/㎡，那么，也就意味着项目实际租赁水平距理论值，还有37.4%-67.53%的上浮空间。

同时，由于廊桥国际每平米理论月租在103.06-125.65之间，那么，以4个点租赁回报率来看，项目的理论售价在30918-37695之间。而如今，项目的实际售价以25800元/㎡起。

由此得知，项目实际售价距理论售价相差了5118-11895元，还有19.8%-46.1%的抑价空间。若再以首付三成计算，那么项目的自有资金回报率为66%—153.67%！随香港宅租进入万位时代，深圳宅租也即将步入5000时代，那么类似廊桥国际这种高抑价、高自有资金回报率的项目，自然是市场第一轮抢占的标的。（03）