前注：2011-9-17，受正中置业的邀请，我司房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）于当天15:00~17:00，在龙岗中心区正中时代广场营销中心发表专题演讲，主题为《板块轮动与楼市周期》，受到150位现场嘉宾的热烈欢迎。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿，未经检核、请阅读者自行鉴别。将分几个部分刊登。

■两个悬疑问题

感谢大家光临，也感谢正中提供这样的场所，我来进行一些关于房地产思考的一些小汇报。先抛出一个问题，就是我们经常听到这样一种声音，就是说人是房地产的主要因素，对不对？好，先把这个问题留到最后我们来解答。我说过一句话说“房地产是百业之母”，因为做什么都要在房地产进行。而房地产又是整个社会各个产业的一个枢纽环节，所以当时写了一句话，“房地产是百业之母”。后来有人根据这句话说，“我认为人是房地产的爹”，人是不是房地产的爹，这个问题留到今天讲座的最后来解答。但是“人是房地产的爹”这样一种声音是目前市场环境下最应该引起警惕的一种倾向，如果我们现在还只是盯着人的话，有可能会在这样一种阶段出现错误，进行资源配置、进行投资的时候有可能发生错误。

第二个问题是什么呢？就是在投资的时候，我们经常讲到一个指标，M2。M2就是M0+M1+居民储蓄等于M2。现在的情况下，我们房价最高金融要素是M2还是M1？我觉得大家要非常警惕。光靠M2行不行？以前你只讲关注M2，现在打一个问号，也许我们今天关注的指标不是M2了，是另外一个指标。所以这是可能今天两个最主要的问题，都放到最后去说。

■同周期内的涨跌数律

一、涨跌数律

关于房地产在历史上涨跌到现在我们碰到的一些规律，数据的规律，也有理论的。真正意义上的可研究的世界上的房子数据起始于1972年。也就是说这个可研究的数据离我们不是很远。我们追溯到郁金香这些，都是比较远。但是房地产的数据，真正意义上可比较数据是从1972年开始，到现在是39年。房地产的真实可研究数据只有39年的历史，那么在这39年当中我们纵观全球的主要规律发挥主要作用的经济体它的表现，大家可以这样总结，就是如果说房地产在同一个周期还没有走完的时候，一个上升周期当中如果遇到了波折，那么这个波折导致的价格下跌波动在全球发生历史上最高没有超过60%，就是还在上升周期发生在60%，一般集中在20%到35%之间。

如果还是处于一个周期，那么这个跌幅是最正常的波幅，25%到30%之间。还有一个规律，如果楼市处于一个同一个上升周期，一旦发生了30%波动之后，下一波的最高点会比次高点，就是发生波动之前那个最高点要高出最少3倍，最高是6倍。如果我们观察全球的现象，在同一个房地产的周期当中，房价的表现规律就是这样子。也就是说，在同一个上升周期中，如果房价下降了30%，买入时间窗就开始出现，因为下一波的最高点会比前高点高出3~6倍！现在带来一个问题，现在中国的房地产是否还是处于上升周期？我想这是最不好判断的，非常不好判断。

二、是否同周期的判断

因为在座很多人都是比较熟的，所以在你们面前有这样一个判断我是比较有压力。接下来的判断，它是否属于同一个周期这些意见仅仅是我个人的判断，仅供参考。你们可以去想这个问题。我是这样想，如果中国目前的房地产市场是处于全球的金融体系比较正常的情况下，金融体系正常、货币正常，我认为中国房地产上升周期可能已经走完了。现在问题在什么地方呢？货币本身比房地产的问题还大。现在问题不是房地产，如果最大的问题是房地产，这个泡沫好判断。现在最大的问题它不是房地产，它在我们丈量房地产价值那把尺子，就是价格信号---货币！现在房地产的波动、房地产价格的变化中很大部分是货币本身带来的。货币本身带来的度量单位的变化所带来的房价的变化。所以这个时候最大的问题跟香港当时还不太一样。1997年亚洲金融危机，欧美货币没有问题，中国的货币当时保持稳定，朱镕基说要保持稳定，因为他在92、93年已经把人民币贬了一半，那个时候当他当然促稳定。现在呢，现在连美国这样全球最大的经济体、火车头的货币也出问题了，而中国更不用说了，中国货币问题更多，印钞票更多，所以在这种情况下我们做出这样的判断，目前整个经济最大的问题不是房地产，是货币。

这个问题就很挠头了，货币危机从1972年到现在，我们见过恶性通胀、见过烈性通胀、见过比较缓慢的通胀，但是我们未曾见过全世界几乎是所有的老牌的资本主义国家信用和货币都出问题。哪位见过？都没有见过。原来的英镑、美元跟黄金挂钩，它没有问题。货币在有纸币之前，全球通用是白银，白银也没有问题。这个时候碰到房地产，我们要说房地产的周期已经走完了，放在原来就可以这样讲，上涨已经到顶了。现在关键问题是货币搞坏了。货币搞坏了，我们来判断房子问题的时候，我个人觉得一定要跳出房地产来看房地产市场，跳出价格来看货币，用货币角度来看房地产。从这个意义角度讲，房地产本身我个人觉得被动式承担一种避险功能，比如房地产没有以前那么增值乃至会发生小部分亏损，但是它导致的亏损可能会要比货币亏损小得多。昨天在微博上看到一个消息，中央美院学生画的那两幅画，拍了7600万，这个是什么原因呢？有钱没有去处，有钱人太多了，所以就买黄金，还值钱，因为可丈量。翡翠，翡翠没法估价，这个画也是没法估价，你说值7600万，对于有些人7.6元，他还不一定要这个画。这两幅画陈丹青说连伪作都赶不上，他拍了7600万，说明什么呢？说明在某些金主的手里拥有的资金确实太多了，这个时候他想把钱换成比较稀缺的东西。

■货币本位的要求其实是最简单的

当然这是一个笑话，但是我想集中地反映了目前谈房价悖论的人似乎是被迫地进入这样一种情况，按感情、按原来理论来讲，都是该跌。但是按货币本身来看，房产被迫承担一个额外功能，保值。成为一个什么呢？房本位。中央银行，我有钱，我可以当成什么？可以当成国外的外债、我可以买黄金。老百姓买黄金不方便，我们的货币本位就变成了房产。房地产是一个货币本位，对老百姓来讲最起码是这样子。

货币本位它要求并不复杂，就是要比较稳定。货币本位的要求比较简单，涨跌不要太大都行，涨的太多也没法接受，跌的太多也没法接受，房地产比较适合这个要求，你现在刚好把它限制住了，涨得少、跌得少，很好的一个本位，它就是一个很好的货币本位。在这种情况下，如果你限制，它是一个很好的本位。如果你不限制，这个时候很有可能避险的货币还是这个。所以目前进入一个很胶着的状态，方向感不明显，但是有些事实又在反证一些东西。

待续……

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