导读：
    ■住品最多区域，如何看待商物
    ■资本阶段化发展，龙岗不可避免
    ■人力资本化初期，楼市价值空间谁最大？
    ■“种子房产”：龙岗首个超5A甲级商办
正文：

■住品最多区域，如何看待商物

位于龙岗中心城龙翔大道与龙福大道交界处的正中时代广场，A栋在租B栋待售，目前营销中心对外开放，整层样板间现正展示，预计B栋10月开盘。

其实，对于商用物业（商办、商铺），早在2009年中，房地内参www.BANQ.cn就认为要把投资目光转向商办的判断和决策。龙岗作为深圳副中心之一，也是深圳住宅供应量最多、价格洼地最大的区域，让人们把注意力都集中到这里的住宅品种。

正是如此，正中时代广场作为龙岗首个超5A甲级写字楼，该如何认识和理清其所在区域的经济发展趋势呢？又如何看待商办的未来发展呢？

■资本阶段化发展，龙岗不可避免

根据区域经济发展理论，市场经济下，有资本紧缺期、资本广化期、资本深化期三个阶段。关于对深圳商用物业走势的判研，房地内参认为，在1978~1997年，深圳基本上都是出于资本紧缺期，大量对内外招商引资，此阶段的不动产不值钱，易亏损，买卖不划算。

随后深圳进入“资本广化”期。此时，实际资本价值的增长率与劳动力（主要指生产效率）的增长率接近，并带来“资产宽化”效应，资产价值不超过生产效率、劳动效率的提高。由此这是深圳房价增长最平稳阶段。

到2006年之后，深圳快速进入“资本深化”阶段，生产效率大增，资本贡献大。从整体情况来看，深圳经历着这样一个逐步发展、提升的阶段。不过，具体到某个区域，需要考虑到实际的经济发展状况。正如龙岗中心城，其作为深圳五大副中心之一，脱离不了整个城市的发展大趋势，却又具备了自身的特色。

■人力资本化初期，楼市价值空间谁最大？

“资本深化”阶段，劳动工资增长赶不上生产率、企业收入及GDP的增长，甚至赶不上以房地产为主体的资产价格的增长。而这却是产业深化、结构升级和竞争力提升的必经阶段。此时，商办处于积蓄阶段，住宅产品就获得突飞猛进的发展，价格不断上涨。

因此，2006~2009年之间，深圳房价以倍数级增长。而龙岗，自2007年深圳成功申办2011年大运会，并决定把龙岗作为比赛主场馆，并被定位为城市中央活力区，高规划起点，高政府投入，便捷交通条件，完善区域配套，使得龙岗提前实现了城市级的规划配套。而这里的住宅产品也因此而得到了相应增长，并成为全市住宅供应量最大的区域。

与此同时，龙岗也不断推进旧工业区改造，大力发展新兴战略产业，促进产业转型、产业升级。而要获得产业升级的动力，通过提高制造业资金密度、设备档次，减少人力依赖，提高产业生产效率等措施，来推进资本深化。

当产业达到升级和转型一定阶段后，相关的高端服务业如金融、贸易、文化创意等高端现代服务业就成为主导，进入“人力内化”时期。这时，由于以人为主导，生产率、附加值、人力资本会不断增长，个体收入提高，并最终成为享受附加值的主导力量，从而相应提高消费能力和行为，并对楼市产生实质影响。目前，龙岗正是处于以人力资本为主的起步阶段，商办存在价值空间更大。

■“种子房产”：龙岗首个超5A甲级商办

尤其是随着第三产业的不断发展，人们收入不断提高， 在龙岗区庞大住宅供应量逐渐被消化情况下，已经生根发芽“枝芽房产”的普通住宅回归到民用品，商办这类“种子房产”就逐步表现出来。尤其是随着福田中心区写字楼价格高企，拉高进驻门槛，抵消部分企业的进驻动力。处于商物积蓄期的龙岗中心城，价格低洼，反而迎来了史上最佳的写字楼机遇。

种子，作为新生事物，具备裂变性、成长性及增长性，因此，所谓的“种子房产”是具备高增长性、高成长性、高收益的房产。相对于普通住宅这类“枝芽房产”，“种子房产”具备生产型、商业型，是资本密集型的资产，当人力资本化程度越深，“种子房产”就越重要。

因此，以商办、商铺为典型代表的“种子房产”，实际上就是我们之前所提及的“重型化资产”、“母品资产”，是人力资本化最直接的受益品种之一。相对于普宅而言，其所体现的价格稳定性、增长性也就更高。

作为龙岗首个超5A甲级写字楼，正中时代广场无疑是整个区域“种子房产”的经典代表。据悉，甚至连在南山高新区设点的IBM，也曾深入这里进行洽谈，意欲购置作为办公地。连世界级巨头企业都瞄准了，假以时日，正中时代广场价值爆发性，又岂是现在人们所能想到的呢？（09）