前注：2011-9-17，受正中置业的邀请，我司房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）于当天15:00~17:00，在龙岗中心区正中时代广场营销中心发表专题演讲，主题为《板块轮动与楼市周期》，受到150位现场嘉宾的热烈欢迎。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿，未经检核、请阅读者自行鉴别。将分几个部分刊登。

待续……

■当前楼市问题，更多是货币问题

举一个例子，从中国个人因为特殊原因比如贪污腐败流出到国外的钱，最大胆的估计是1万亿人民币，把钱原来存在美国，假设说中国经济环境还是向好，人民币还有升值潜力，那么这些人是不是找中国的人的身份证，又把钱换成人民币呢？这种动力是比较强的。所以在这种情况下，国内确实是不缺钱。在这种情况下，整体金融水位中期看没有变化，钱又进来，房地产有可能被迫承担了那样一个使命，它是一个蓄水池。假设说不要房地产，我可以牺牲房地产，这个话是可以这么说的。

牺牲房地产，在任何的成熟的市场经济体是一个负责任的当局不敢说的话。房地产是什么？既是民用品，又是投资品，既是消费品，又是金融品。你看看你能再找第二个产品出来，又可以用，还可以增值的，又可以用，还可以保值的，既可以用，还可以抵押的，你们找给我看看。在全世界就这么一个东西，你要把它牺牲掉，就全牺牲了。它是一个枢纽，没有哪一个国家要把枢纽牺牲的。但是在我们中国这种声音比较多。我认为这种声音喊一喊是可以，如果真的去牺牲房地产，那就是整体经济灭顶之灾。如果灭顶之灾一出现的时候，那个时候可能就不是打压房地产，就必须要救房地产，一定得救。

所以在这种情况下，我就认为房地产的周期，按原来的理论，我个人觉得已经走完了。但是按货币目前不是金融体系本身，也不是房地产本身，是货币出问题了。这个时候矛盾集中在货币身上，从这个意义上来讲，我们多看货币，少看房产会比较好。当然要明确一点，房地产的短期压力目前确实越来大，但这并未改变中长期走势。如果不这么看，你就把所有房产卖掉，只能是做这一件事情。但是如果我们理智一点，目前出货房地产，你把钱换回来，5000万、1个亿放在手上，想想你的感觉是什么样子。

不要说1个亿，你就是有1000万拿到手上，你就很受惊了。在这种情况下，不是你一个人是这个问题。而且我感觉具体的主管部门小看了民间财富，他对民间财富的量有点低估了。所以这个时候我个人觉得从货币本身我们来看的话，我个人从几个角度，我觉得房地产目前处于一个被迫继续往上走这样一个，因为你的政策很严厉，不可能会带来波动，但是出现大规模的投资比较小，目前有现金流房地产租金回报跟存款还是对等。这是关于第一个问题。

■投资投机兴盛，都是价值观的进步

第二个问题，我们来看一看房地产有没有可能出现出人意料的情况，我们来看一看我们的银行。银行是一个水库，这个水要流下来，流下来以后流到实体经济、虚拟经济。现在有一个问题，有一种声音说现在做实业的不做实业，去炒房子，破坏了价值观。我发现身边有很多的人，就是前一段时间那个女的炒了一个铺，赚了70万，不知道今天在不在场。炒一个铺，赚了70万，短短两三个月，那当然要比她上班要好得多，那么我当然就不上班了。按传统价值观来讲，她的价值观被冲毁了，当然房地产造成很大的影响，但是后来我又这么一想，你看这就是我们受教育的限制。

我们的教育限制是什么呢？有了钱就做实业、做实事。各位，中国已经是全球最大的货币流通国，有了这么多钱，还去做实事的话，后果是什么？后果就是污染更多、水土流失更大。反过来看，为什么荷兰、英国、西班牙这些国家，走过那个过程，在那么早的时候他有很多人就是不上班。因为到一定阶段的时候，原来的价值观不合适了，如果我们现在有钱了，还只会做实业，这个国家的麻烦会更大。你吃不完、喝不完，你造的东西只能倒到海里去。他们必须是什么呢？就像你们花点钱，听听讲座、炒炒股票、买卖房产，把这个钱花掉了。减少过多的钱对于实体经济的干扰，反过来我不知道你们怎么看，我认为这是对的，这不是错的。郎咸平所反映这个现象，我恰恰是中国的进步。中国未来必定有越来越多的人不从事实体经济，他就从事投资。这可能是一个进步，就我个人来讲，这肯定是一个进步，这不是一个退步。

我原来比较忧愁，认为这是一个退步。但是后来想明白了，如果整个国家拿了钱还去做实业，问题更严重，如果我们有了这么多钱，还不去搞金融、还不去搞投资，还没有高效地吸纳闲资的资产，以后中国打起仗来，就不知道去哪里集资。现在中国打仗，大家比较放心，假设跟越南跟打仗，中国70万亿在这里，集资便利，但是这个金融体系怎么来的，因为我们之前不做实业，我们就干金融、干投资。房地产是属于金融，所以，钱有这么多，70万亿货币。拿70万亿货币再去搞实体经济，这本身是很滑稽的。也就是说分一半的钱乃至超过于一半，超过40万亿去做虚拟经济、投资经济，绝不是退步。现在中国很多产品是过剩的，各位去思考是不是这样，我认为这已经是不可逆转的趋势，鼓励大家去做实业问题会更严重。大家一起有一个标的去炒股票、有一个标的去买地产，实际上消除了很多矛盾。

从这个意义来讲，资金流向实体经济，流不进去了，因为什么呢？实体经济开始有排斥。你的环保费用太高，人员工资要涨，出口的货物越来越少，这都是进步。那么资金要干什么？做服务业、做虚拟经济、做投资。整个这个时候，我们闲散资金就会吸引过去了。这是我个人看到很多资料后，得出这样的结论。而得出这个结论后，我觉得背后那种隐隐的不安消失了，而且我觉得这是不可逆转的。也许在座的下面有很多人已经不上班了，也许你也干过实业，但现在已经让别人去做了，也许你做的符合潮流，是对的。

银行的钱再流到实体去，渠道有限，他必须流到金融体系。这不是我们价值观受到了冲垮，而是价值观的重建。现在要重新奠定这样一个价值观，就是我投资房地产本身是符合潮流的，我炒股票也是符合潮流的，我买名画也是符合潮流的，不是见不得人的。各位你们要知道，回过30年前、40年前，炒房的人是受严重的鄙视，但是最近这10年逐渐在变化，哪怕是10年前，炒房子都是偷偷地进村，偷偷地出村，是不是这样？有超过10年投资史的，炒了房不好意思跟人说。

■幸好钱冻住了

所以从这个意义上来讲，我认为那不是价值观的冲垮，而是价值观的重整。这是一个大的结论，就是钱要更多地往非实体经济流域流，你可以控制它不向房地产流，它就向伪作的画品。买一个伪作的画就强过买一个真实的房地产吗？我不这么认为，但是且慢，这是一个大的泡沫，趋势泡沫，我们看小的细节，这个细节上有点忧心，现在整个中国银行业储假设有100元，有100元怎么分配呢？

20元给了央行做存款准备金，剩80，还有20元要贷给地方的融资平台，原来借了几个地方政府，你如果现在不借他钱，他就烂尾，没有办法继续借。还有60元，央行不让你贷款，限贷。限贷，社会又有融资需求，银行就花20元成立大量信托基金、投资基金，信托基金和投资基金绝大部分进入楼市，楼市是长的生产周期的一个产品，进入进去两年之内出不来的，剩多少？剩40。还有20元交给共和国的长子，他们的效率很低，它又贷到钱。听懂这个意思吗？100元，80块钱效率很低，只剩可以动用是多少钱？20块钱。只剩20块钱银行给你动用。这是目前中国经济也好、中国房地产市场最忧心的一个现象。因为这个现象会导致一些问题。4月份在武汉，我才发现我们深圳人自己发生的事情我们不知道。在武汉有一个叫武汉天地的旧改，里面有一个写字楼，租此写字楼是给中国平安租，中国平安让你填表审核，因为中国平安收购了，这家公司在武汉已经收购三栋写字楼了，就是为了放租的。这就让我大吃一惊。

让我大吃一惊是什么呢？中国平安收保费，中国平安还收低效率公司所获得的贷款，他贷款多少？优惠利率的5个点。转手他给了谁？给到这些拥有丰厚的现金汇报的这些大公司，中国平安这些。中国平安拿到很多这样的钱，我不需要暴利，我只要有8个点、7个点我就干。就在内地收很多写字楼，中国平安在深圳，因为深圳的发展商都很精，我不卖给你，我相信他在深圳想买写字楼的，但是最后找星河谈，星河说租吧，我不卖给你。最后中国平安做了一件什么事情。拍了第一块地后，在它的南边那个小地块，它又拍下来了。

所以大家有没有发现，高效率的小的个体拿不到钱，现在便宜了这些有效率的大机构疯狂地吃货，因为他只要八个点就可以干。我跟平安那边的人聊天，我就跟他们讲我说你们买卖做的值，他告诉我说不是，是超值。为什么呢？因为货币在贬值。在武汉，天地它的写字楼租到110元，当然它是武汉最好的写字楼。所以这个时候我非常吃惊这个地方。一个巨大的变化。我们从银行这个角度来讲得出这样的结论，个体获得资金的动力下降，小企业获得资金的可能性下降，但是有些钱被输送到那些有效率的大机构手上，他们正在吃货。
  
我再举一个例子，万科正在一个穷山恶水的地方做了一个叫什么？双月湾。我们说穷山恶水出豪宅，因为他有山海资源。你们可能都没有想到他的第一个客户压根儿就不是个人，是来自北京某家私募，他买来干嘛的？买来给我们这些会员住，来这里玩，过冬、养老，买一栋吧。所以从这几个角度我的感觉，钱没有少，钱被冻住了，如果钱不这么的冻住，后果是什么？也就是说如果不冻住这只老虎从笼子跑出来，就会吃人。吃那些中低层的人，把他们的收入再贬值。你如何不被这个钱老虎吃？避险很重要。美国调整了它的信用度以后，美债上升，其实我觉得这是避险情绪增加的表现。从这个意义来讲，现在所有的穷人应该痛恨这个政策，富人应该感谢目前的现实政策，因为他给了一个挑选余地比较宽的环境给你。我并不认为钱已经少掉了。钱没有少掉，是被冻住。刚才100元被冻住多少？80元，只剩下20元。在只剩下20元的时候，房地产市场的变化竟然如此的稳定，是比较出人意料的。只有20元，房地产还没有跌，这就不能怪房地产，而要关注货币本身了。从这个角度上来讲，我认为目前的资金被冻住，如果发生出人意料的变化，一定是资金不再被冻住的时候。如果资金一旦不再被冻住，钱老虎是会吃人的。这是第一个方面。

待续……