导读：
       ■实业必然消退、投资必然兴起
       ■决定最终财富的，是复合回报率
       ■投资家顶配：怡景中心城、正中时代广场、德威大厦
正文：

■实业必然消退、投资必然兴起

最近，房地内参在研究三个商用物业上所耗费的时间无疑是最多的：1）深圳核铺“怡景·中心城”；2）东部唯一超甲级商办“正中时代广场”；3）惠州核办“德威大厦”。也有人曾经问过为什么，这其实与大势及现实有关。从资金流向及投资组合结合来分析吧！

社会上的资金，最终是流向两个渠道：实体渠道、虚拟渠道（金融渠道）。有一种声音说现在做实业的不做实业，去炒房子，破坏了价值观。按传统价值观来讲，在物质短缺的年代确实是这样。但是中国已经是全球最大的货币流通国，物质供应过剩。有了这么多钱、这么多物质，还去做实事的话，后果是什么？

后果就是污染更多、水土流失更大。反过来看，为什么荷兰、英国、西班牙这些国家，走过实业过程后，在那么早的时候他有很多人就不上班。因为到一定阶段的时候，原来的价值观不合适了，如果有钱了还只会做实业，这个国家的麻烦会更大，导致你吃不完、喝不完，东西只能倒到海里去。

做实业的开始不坐实业，恰恰是产业转型的表现，这不是我们价值观受到了冲垮，而是价值观的重建。现在要重新奠定这样一个价值观，就是投资房地产本身是符合潮流的，炒股票也是符合潮流的，买名画也是符合潮流的，不是见不得人的。回过30年前、40年前，炒房的人是受严重的鄙视，但是最近这10年逐渐在变化，哪怕是10年前，炒房子都是偷偷地进村，偷偷地出村，有超过10年投资史的，炒了房不好意思跟人说。

■决定最终财富的，是复合回报率

度过物质紧缺进入丰裕社会以后，必须是什么呢？就必须要享受服务业，听听讲座、炒炒股票、买卖房产，把钱花掉。减少过多的钱对于实体经济的干扰，这是价值观的进步，这不是错的。中国未来必定有越来越多的人不从事实体经济，他就从事投资。虚拟经济（金融、投资、地产）所占的比重还将进一步提高！

那么如果虚拟经济比重还将提高，也即是说楼市相对其他领域还是更安全的。那么我们该如何投资？当前房地产投资主要集中在有现金流的商用物业上，以及真正的民生稀缺性极强的豪宅上，尤其是前者更应该关注，也就是商办、商铺。为何需要如此看重现金流类型的房产呢？这涉及到波动性与收益的关系。任何一位审慎的长期技资者都必须正确理解风险和回报的关系，才能作出聪明的投资决策?

根据《投资答案》一书提供的投资世界中应用最广泛的风险评估指标---“标准差”的研究，低波动资产将比波幅打的资产最终为投资者带更多的财富！而房地产尤其是其中的现金流产品，其实就是最典型的低波动资产：租赁稳定，逐年增长。

这是因为决定最终财富的，是复合回报率（这恰恰是商物的特征），而不是年均回报率。请记住，一个价值下跌50%的资产需要增长100%，方能回归下跌之前的水平。另一方面，一个价值仅下跌8%的资产只需要增长8.7%，就能弥补此前下跌的损失?这是因为损失越大，以复利计算时，你的收益基数就越小。

■投资家顶配：怡景中心城、正中时代广场、德威大厦

而且随着时间的推移，波动性对回报的影响变得更加明显，标准差的差异越来越大?也就是说，投资越到后端，商铺商办这低速、但稳定的资产的优势就越明显。就像儿童读物中“龟兔赛跑”的故事，兔子跑起来特别疯狂，但容易失控，最终赢得比赛的，是乌龟?

《投资答案》更是直接指出说，世间不存在低风险、高预期回报的投资机会。因为如果一项投资回报高而风险低，获知此信息的其他人也会设法分一杯羹。这些额外的需求将导致这项投资的价格被推升至其预期回报跟具有类似风险的其他投资相当的水平?

深圳核铺“怡景·中心城”、东部唯一超甲级商办“正中时代广场”、惠州核办“德威大厦”这三个项目优胜在何处呢？他们并非那种涨得快也跌得快的品种，他们都是收取租金稳定，增长率稳定的品种，他们的优胜其实就在年复利增长上，他们适合眼光长远的投资家，并不适合投资客与投机客：

中心城位于深圳CBD核心、每天的周围商务客流以超百万计；正中时代广场则是东部唯一的超甲级商办，一旦要在龙城设立分部及办公室，哪些注重形象的公司只能选择这里；德威大厦则类似惠州的安联大厦，政厅级核心地段，当地最好的位置，两个地铁口即将建成，租赁潜力值得看好。以上要素，十年后再比，复利之下价值该市几何？！