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行业观察
下此房车又或继续前行?

作者:尹香武(半求,则达观) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-10-06 11:57:39点击6604


国庆假期探访故地、亲会老友,还有两天才开工,但在这种闲暇时刻,房事依然成为观察、思考、谈话的支点。年底楼市会将如何?

限购,使楼市事实上实施了“房票”政策,每户只有两张房票(实施前已经购房的家庭,无论套数多少均计为一张),因此使购房者成为稀缺资源,越到之后,这种资源将越稀缺,因此抢跑就有实际意义。

限贷,针对购房者、开发商的限制贷款措施,对于购房者来说,降低了杠杆利用率也就降低了自有资金的回报率,或者说一旦房价下降就可能扩大前期杠杆利用下的损失。而对于开发商来说,则由于缺乏继续的资金供应,资金链可能出现问题,因此放弃价格目标尽快尽量多地回笼资金就有迫切性。

限价,尤其是深圳规定的环比持平的限价政策,其实就是事实上的迫降政策,因为只要你搞了优惠活动,下一个月就必须与本月持平!我已经接触过4个项目遭遇到如此尴尬了。在这种迫降政策下,无疑先出货者可以避开越来越低的政策定价。

除开三限政策之外,还需注意的就是年尾效应,每年年尾都是相关贷款、债务的清偿高峰期,也是上市公司业绩冲刺的最后机会。因此每到年尾,量的意义一般都会比价的意义更重要,降价保量、降价增量的现象会比往常更多。

最后可能引发降价出货的因素是,当前在严格政策的限制下,土地市场越来越冷清,这恰恰是大型企业吃货的好机会,因此加快存货周转率、将现金置换为低价购进的土地资源以备战来年,这确实是不错的买卖。

总结一下,三限政策将促使更多房企加入抢跑行列,供应将呈现阶段性放大的趋势,而需求则在限购政策下呈现越来越小的趋势,供求的阶段性转变似乎在所难免,新房的房价在接下来的时间一直到明年两会前(因政策逆转的可能性较小),将可能呈现下降趋势,下降的幅度上限应该在30%、最大可能在20%左右。

但限购政策将起到相当的限制降价的作用:因为降价后,不能换来对应的交易量,因此降价动力将受到遏制!在同一个周期还没有走完的时候,一个上升周期当中如果遇到了波折,那么这个波折导致的价格下跌波动在全球发生历史上最高没有超过60%,一般集中在20%到35%之间,也就是30%。

如果楼市处于一个同一个上升周期,一旦发生了30%波动之后,下一波的最高点会比次高点要高出最少3倍,最高是6倍。也就是说,在同一个上升周期中,如果房价下降了30%,买入时间窗就开始出现,因为下一波的最高点会比前高点高出3~6倍。

现在的问题是,当下中国房地产是否还是处于上升周期、还是已经逆转?在全球财富格局打调整的背景下,这个问题大家必须谨慎思考,再决定下此房车、还是继续前行。祝假期快乐、愿祖国昌盛。


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评论者:szsh518
这下可糊涂了。半求不可能连限购政策都搞错了,难道是出现群体性误解?
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评论者:过客
半求政策都没弄明白,还怎么研究?
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评论者:百度快照
暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。---政策原文
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评论者:百度快照
深圳限购政策出台前拥有2套住房,现在还能新购一套吗?急求回复。
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评论者:半求
“筑巢的人”说的是对的
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