国庆假期探访故地、亲会老友，还有两天才开工，但在这种闲暇时刻，房事依然成为观察、思考、谈话的支点。年底楼市会将如何？

限购，使楼市事实上实施了“房票”政策，每户只有两张房票（实施前已经购房的家庭，无论套数多少均计为一张），因此使购房者成为稀缺资源，越到之后，这种资源将越稀缺，因此抢跑就有实际意义。

限贷，针对购房者、开发商的限制贷款措施，对于购房者来说，降低了杠杆利用率也就降低了自有资金的回报率，或者说一旦房价下降就可能扩大前期杠杆利用下的损失。而对于开发商来说，则由于缺乏继续的资金供应，资金链可能出现问题，因此放弃价格目标尽快尽量多地回笼资金就有迫切性。

限价，尤其是深圳规定的环比持平的限价政策，其实就是事实上的迫降政策，因为只要你搞了优惠活动，下一个月就必须与本月持平！我已经接触过4个项目遭遇到如此尴尬了。在这种迫降政策下，无疑先出货者可以避开越来越低的政策定价。

除开三限政策之外，还需注意的就是年尾效应，每年年尾都是相关贷款、债务的清偿高峰期，也是上市公司业绩冲刺的最后机会。因此每到年尾，量的意义一般都会比价的意义更重要，降价保量、降价增量的现象会比往常更多。

最后可能引发降价出货的因素是，当前在严格政策的限制下，土地市场越来越冷清，这恰恰是大型企业吃货的好机会，因此加快存货周转率、将现金置换为低价购进的土地资源以备战来年，这确实是不错的买卖。

总结一下，三限政策将促使更多房企加入抢跑行列，供应将呈现阶段性放大的趋势，而需求则在限购政策下呈现越来越小的趋势，供求的阶段性转变似乎在所难免，新房的房价在接下来的时间一直到明年两会前（因政策逆转的可能性较小），将可能呈现下降趋势，下降的幅度上限应该在30%、最大可能在20%左右。

但限购政策将起到相当的限制降价的作用：因为降价后，不能换来对应的交易量，因此降价动力将受到遏制！在同一个周期还没有走完的时候，一个上升周期当中如果遇到了波折，那么这个波折导致的价格下跌波动在全球发生历史上最高没有超过60%，一般集中在20%到35%之间，也就是30%。

如果楼市处于一个同一个上升周期，一旦发生了30%波动之后，下一波的最高点会比次高点要高出最少3倍，最高是6倍。也就是说，在同一个上升周期中，如果房价下降了30%，买入时间窗就开始出现，因为下一波的最高点会比前高点高出3~6倍。

现在的问题是，当下中国房地产是否还是处于上升周期、还是已经逆转？在全球财富格局打调整的背景下，这个问题大家必须谨慎思考，再决定下此房车、还是继续前行。祝假期快乐、愿祖国昌盛。