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深圳城市交通白皮书’简析:17家受益盘榜
作者:HOMER   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2011-10-12 12:57:54        点击5050
    

导读:
   ■产品价值重因:交通配套,也是成败
   ■深圳城市交通白皮书重点简析
     一、枢纽城市战略,前海、龙华是重头戏
       1、八大对外通道辐射全国,打通至闽赣湘等地铁路
       2、综合交通枢纽成依托,前海、龙华七盘最受关注
     二、“两主三辅”铁路客运枢纽
       1、“两主三辅”铁路客运枢纽,深圳北站、东站、福田站有看头
       2、龙华六盘、深圳东站双盘,收获最大
     三、新建深圳北、机场客运站,利好招商·果岭、万科·金色领域
     四、2015年高快速路达274公里,利好西荟城、翡丽郡
     五、增加深圳、香港跨界通道,廊桥国际辐射半径翻番
     六、深莞惠交通一体化,城际轨道沿线物业提速
      1、促进深莞惠轨道、道路、跨界公交三方建设
      2、三城交通一体化,东莞万科城、惠州东部蔚蓝海岸、御玺山提墅
正文:


■产品价值重因:交通配套,也是成败

“地段,地段,还是地段”已经是房地产行业的金典玉律。当然,影响地段的因素众多,包括生态资源、交通条件、配套设施等各方面。然而,自然资源为老天爷所赐,无法改变;而如交通这些人为因素,影响着人们的出行半径,是楼盘项目的价值表现之一。因此,人们在选择居所时,往往会把交通配套列入重点考虑范围之一。

尤其是进入轨道时代之际,方便快捷的交通配套,甚至会成为一个项目的决胜因素。正是由于交通条件的重要性,2011-10-9,《深圳市城市交通白皮书》正式公示之际,理所当然成为房地内参www.BANQ.cn值得重点研究的交通方案。

这也是深圳关于城市交通的首个《白皮书》,涵括了城市交通规划、建设、运营、管理、服务等各方面工作,并提出强化枢纽地位、推进区域一体、融合交通土地、持续轨道建设、升级公交服务、重构慢行网络、优化道路功能、引导车辆使用、提升交通运行管理水平、营造安全低碳交通环境等10大发展策略。

■深圳市城市交通白皮书简析

其实,深圳城市交通白皮书的出台,迫在眉睫。2010年深圳市新增注册登记车辆28.5万辆,过去5年年平均增长18%。到2010年底,全市机动车保有量超过170万辆,加上外地驻深和每日出入境车辆,在深圳道路行驶机动车总量已超过200万辆。道路车辆密度近320辆/公里,位居全国大中城市首位。

持续快速增长的机动车保有量,深圳交通情况也越来越紧迫,高峰时期拥堵情况日趋严重,甚至逐步由中心城区向外围扩散,各种交通环境、交通安全、停车紧张等问题日益严峻。为此,改善深圳未来城市交通发展该是志在必行,交通发展方式亟待转变。

根据白皮书,为了提升深圳未来城市交通发展,深圳将在道路规划设计、停车收费成本、公交通道建设、地铁站与公交站台的结合等方面作出各种完善措施。针对,对外铁路通道,铁路客运枢纽,公交客运枢纽,深圳、香港跨界通道,深莞惠交通一体化提速等多方面作出构建。

一、枢纽城市战略,前海、龙华是重头戏

1、八大对外通道辐射全国,打通至闽赣湘等地铁路

枢纽城市战略是深圳未来城市交通发展战略之一。根据白皮书,深圳构建国家级铁路枢纽,打通至福建、江西、湖南、广西等地的铁路八大通道,提高对华南地区乃至全国范围的铁路交通辐射能力,提升作为全国综合交通枢纽城市的功能和地位。

因此,深圳将加快广深港客运专线深港段及深茂铁路的规划建设,增强深圳对珠江西岸、西南沿海地区以及香港的铁路辐射;积极推进赣深客运专线前期研究工作,增强深圳对鄱阳湖生态经济区以及长三角地区的辐射。

2、综合交通枢纽成依托,前海、龙华七盘最受关注

从战略上讲,大力构建综合交通枢纽体系是顺应经济全球化发展要求,利于提升对外交通辐射力和影响力,强化在区域乃至更大范围内的枢纽城市地位,支持深圳建设全国经济中心城市和国际化城市;

并以综合交通枢纽为依托,推进前海、龙华等城市策略发展区开发建设,奠定城市中心体系格局,支撑和引导新一轮城市空间结构布局的优化调整;以客运交通枢纽为关键节点规划布局城市轨道交通网络,锚固城市公共交通网络,形成城市客运交通体系的基本格局。

可以发现,以综合交通枢纽为依托的枢纽城市战略,突出了前海、龙华等城市策略发展区。如此一来,必定使得前海和龙华两大区域的交通发展成为重中之重,这将拉动区域内楼盘项目的受关注程度,如前海的大南山·紫园,龙华的鸿荣源·熙园山院、绿景·香颂、潜龙·曼海宁、龙华·花半里、莱蒙·水榭系(水榭山和水榭春天)。

二、“两主三辅”铁路客运枢纽

1、“两主三辅”铁路客运枢纽,深圳北站、东站、福田站有看头

白皮书提出,深圳将加快推进广深港客运专线与厦深铁路深圳段,以及深圳北站、福田站、布吉站和深圳东站的建设,与已建成的罗湖站一起形成深圳地区“两主三辅”铁路客运枢纽布局。加快平湖集装箱中心站及东西港区办理站建设,形成“一主两辅”铁路货运枢纽布局。

加快以铁路车站为核心的综合交通枢纽建设,带动铁路枢纽周边地区发展。以深圳北站、福田站、布吉站、深圳东站等大型铁路枢纽建设为契机,加强铁路设施与城际轨道、城市轨道、常规公交及慢行交通的衔接,促进铁路枢纽地区的土地利用开发和城市更新。

2、龙华六盘、深圳东站双盘,收获最大

在上述各大铁路客运枢纽推进发展,并促进周边土地开发或城市更新,这将很大程度上带动现有的楼盘项目的发展。如就在深圳北站约800米距离的鸿荣源·熙园山院,近邻的潜龙·曼海宁、龙华·花半里、绿景·香颂、莱蒙·水榭山、莱蒙·水榭春天;

与福田站咫尺相近的怡景·中心城;与布吉站仅一路之隔的佳兆业·大都汇;就在深圳东站东侧的豪方·箐园、万科·金域缇香,未来都将因铁路交通的发展而从中得到最大收获。

三、新建深圳北、机场客运站,利好招商·果岭、万科·金色领域

在公路客运枢纽体系建设方面,白皮书提出要结合特区一体化,加快完善原特区外公路客运枢纽功能整合与规划布局,续建平湖客运站,扩建沙井、公明客运站,新建坪山、葵涌客运站;优化原特区内客运场站布局,续建南山客运站,新建盐田客运站。

完善公路货运枢纽体系方面,结合物流园区发展,加快推进平湖、新安、龙华和丹竹头等货运枢纽站建设;在深圳西北、东北分别布设松岗货运站和龙岗货运站。并将加快推进沿江、博深、东部过境、外环、清平二期等高速公路的建设,以及梅观、水官、深汕、惠盐等高速公路的改扩建;推进深中通道规划建设,加强深圳与珠江西岸交通联系。

值得注意的是,依托铁路、航空、口岸等规划建设,发展复合型交通枢纽,新建深圳北、机场客运站,预留深圳湾客运站。如此,这将进一步加强深圳北、机场客运站的交通网路发展,道路设施也将因此而得到更多完善。当然,这受益最大的就是近邻深圳机场、就在宝安大道侧的万科·金色领域、招商·果岭。

四、2015年高快速路达274公里,利好西荟城、翡丽郡

为了完善城市快速路网体系,加强组团间快速交通联系,至2015年,全市高快速路总里程将从目前的425公里增加到699公里;加快推进新彩、坂银通道的建设,支持特区交通一体化发展;

加快推进原特区外东长路、光侨路、丹荷路等74项干线性主干道工程建设,支持原特区外城市化发展;加快沿江高速公路、博深高速公路等通道建设,完善深莞惠都市圈高速公路网。其中,途径深圳西部沙井地区的广深沿江高速公路,即将于2012年建成,这将为沙井地区的华盛·西荟城、万科·翡丽郡提速。

五、增加深圳、香港跨界通道,廊桥国际辐射半径翻番

为了加强深港的跨界联系,在深港跨界轨道方面,加快深港西部快速轨道及前海枢纽规划建设,与既有的中部福田地铁口岸(连接深圳地铁4号线与香港东铁落马洲支线)、东部罗湖口岸(连接深圳地铁1号线与香港东铁)共同形成西、中、东三个方向上的跨界轨道网络。

并加快建设沿江高速公路、东部过境高速公路等道路建设,实现深港跨界货运交通西进西出、东进东出。在铁路口岸建设方面,深圳将与香港协调推进广深港客运专线铁路口岸规划建设,加快福田地铁口岸和皇岗口岸的设施整合,结合深港西部快速轨道规划建设机场和前海铁路口岸。

值得一提的是,对于深港跨界通道建设,皇岗地铁口岸和福田地铁口岸的整合、前海枢纽规划都是当中建设的重头戏,这无疑将大大提升深港之间的贯通,使得两城之间的交流更为畅顺和便捷。这样,紧邻皇岗口岸边检大楼,就在深港门户头排位置的深物业·廊桥国际,将极大地扩大了频繁往返深港人士的辐射半径。

六、深莞惠交通一体化,城际轨道沿线物业提速

1、促进深莞惠轨道、道路、跨界公交三方建设

白皮书提出,深圳要加强与国家、省高速公路和干线公路网的衔接,构建深莞惠一体化的综合交通体系。因此,作出了轨道交通规划建设、道路交通衔接和跨界公交三方面建议,加快推进沿江、博深、东部过境、外环高速、清平二期等高速公路的建设,以及梅观、水官、深汕、惠盐等高速公路的改扩建;加快开展深中通道的前期工作。

其中,在轨道交通方面,白皮书提出协同推进珠三角城际轨道网络规划建设,与东莞、惠州合作开展城际轨道专项规划研究,协调穗莞深城际线、深惠城际线、虎龙城际线等城际轨道规划布局、建设及运营管理方式。加快穗莞深城际线规划建设,积极推进轨道站点配套交通设施、沿线道路和公交线路优化等相关工作。

而道路交通衔接近期的重点,就是加快推进深莞惠三地主、次干道衔接道路建设。加快新和路至建安路跨东宝河大桥、惠康路-龙凤大道、泗黎路改造,兰竹东路—西南大道、锦绣东路—石化大道、丹梓东路—龙海二路、深汕公路改造等工程建设。

2、三城交通一体化,东莞万科城、惠州东部蔚蓝海岸、御玺山提墅

深圳是个南北狭长的城市,土地面积仅2020平方公里,是东莞的4/5,还不到惠州的1/5。目前大量开发下,土地供应更为短缺。为此,向东莞、惠州两城发展,促进三城之间的轨道、公交、道路网路连接,加强深莞惠交通一体化,促进同城化生活圈,成为迫在眉睫的事情。

目前,连接惠州深圳的沿海高速已通车,两城之间同城公交部分启用;穗莞深城际线、深惠城际线、虎龙城际线等城际轨道也都在规划建设中,如今再次强调三城之间的轨道建设,这对东莞、惠州两城轨道沿线物业:

如设站于常平辖区的莞惠城际线,对就在常平镇中心的东莞万科城,是个不可忽视的利好;深圳地铁3号线未来也将延长至惠州大亚湾,大亚湾片区的卓越·东部蔚蓝海岸、鑫鼎·御玺山都将因此而受益。(09)

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