导读：
■前言
■片区定位分析
一、绿景·香颂就在深圳CBD“后花园”的东门
1、龙华新城核心区，城市副中心
2、民治中心区，高标准新城市中心城区
二、片区容积率仅1.20，香颂之福！
■深圳唯一CTD住区
一、片区交通最大便利性：毗邻深圳北站
二、华南地区罕见的中央车站区（CTD）：深圳北站
1、深圳北站：华南唯一的国铁、高铁、地铁换乘枢纽
2、华南最高速换乘综枢，30分钟通达珠三角
三、深圳唯一CTD住区，绿景·香颂价值最具潜力
1、深圳中央车站区，比肩中央商务区CBD
2、深圳CTD最具潜力物业：绿景·香颂
■交通设施
一、深圳第三大客流轨道干线：物业价值提升保证
1、深圳第三大客流轨道干线：32.18万人次
2、1500米，20分钟：通行深圳全市、香港
二、“双龙”、“双桥”之利：快速通市内外
1、四等级道路：快速通市内外
2、中间靠西、1500米：绿景·香颂得享“双龙”、“双桥”之利
三、绿景·香颂：CTD陆路交通快捷之王
■全线教育资源：16分钟即可一步到位
一、19所学校覆盖全线教育：3～18岁
二、1000米内18所学校：16.67分钟一步到位
■资源分析：第一公园物业
一、15块公园绿地密集分布
二、3大水域环绕，形成旅游、休憩、娱乐氛围
三、典型公园物业：绿景·香颂与公园仅一路之隔
■CTD第一刚需盘：绿景·香颂
正文：
■前言
位于宝安区民治大道与布龙路交汇处的绿景·香颂，据悉将于11月开放样板房，并预计年底开盘，主推户型为80~130㎡的中小户。目前，项目营销中心也已于10月1日开放。
对房地产而言，“地段，地段，还是地段”早已是金科玉律，其甚至是决定项目50%以上价值的重要因素。而项目所在区域的交通、教育、资源……都是影响项目地段的众多分项。
由此，随着绿景·香颂开售的日子不断临近，房地内参www.BANQ.cn认为，有必要对绿景·香颂所处的片区规划作简析，以供大家参考。
■片区规划定位
一、绿景·香颂就在深圳CBD“后花园”的东门
民治中心区，就在龙华新城核心区东侧，两者紧邻。绿景·香颂正是位于民治中心区的01-04地块，近邻龙华新城核心区。为此，房地内参www.BANQ.cn将把民治中心区和龙华新城核心区结合起来分析。
1、龙华新城核心区，城市副中心
龙华新城核心区是指：龙坂大道以南，梅龙大道以西，南平快速以北，龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区，总用地面积1031.31万㎡。
该片区城市发展目标是：建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副中心。功能定位是：以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。
2、民治中心区，高标准新城市中心城区
民治中心区是由布龙路、梅龙大道和梅观高速公路三路所围合而成的闭合区域，总用地面积439.72万㎡。
该片区城市发展总目标是：提升城市形象，打造高标准的新城市中心城区，成为深圳城市建设的新亮点。功能定位：作为龙华新城的组成部分之一，将重点打造成为交通便捷、配套完善、环境宜人的和谐城区。
二、片区容积率仅1.20，香颂之福！
根据规划，民治中心区规划总用地面积439.72万㎡，建设规模总量528万㎡，居住人口规模约12万人。
粗略计算可知，民治中心地区的容积率仅有1.20，低于特区内的农科中心、香蜜湖和红树湾片区，甚至低于民治中心地区旁边容积率仅有1.28的龙华新城核心区，堪称深圳中心区域最低容积率片区之一。这应该是大大出乎绝大多数人意料之外的，当然，这也是绿景·香颂业主之福！
■深圳唯一CTD住区
一、片区交通最大便利性：毗邻深圳北站
民治中心地区对外交通用地1.04万㎡、道路广场用地110.25万㎡、交通设施用地11.09万㎡，即总交通道路用地达到122.38万㎡，占总用地面积的27.83%，成为交通便捷的基础。
民治中心地区的交通主要分为城内交通和城外交通，而城内交通又以公交、地铁这类公共交通为主。尤其是深圳北站直接辐射着民治中心区，对周边居民出行更为便捷。而绿景·香颂就在深圳北站东北侧2300米处。
二、华南地区罕见的中央车站区（CTD）：深圳北站
1、深圳北站：华南唯一的国铁、高铁、地铁换乘枢纽
深圳北站是深圳地区铁路中心客运站，也是深圳铁路“两主三辅”客运格局最为核心的车站，同时更是中国目前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。
衔接京广深港客运专线、厦深铁路的深圳北站，同时与地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳，是华南地区唯一的国铁、高铁、地铁、汽车、公交结合的综合枢纽。
2、华南最高速换乘综枢，30分钟通达珠三角
启用后的深圳北站，预计每年发送旅客达3300万人次，到2020年旅客发送量突破4500万人次，是目前深圳火车站年旅客发送量的近5倍；高速列车时速达到350公里。目前，4#地铁、5#地铁已经开通运营，高铁功能调试中，也即将投入使用。
如此，深圳北站作为华南最大体量、最高速的综合换乘枢纽，即将全面启动。届时，从深圳北站出发，通过城市轨道，人们10分钟到达深圳CBD，15分钟到达香港，25分钟到达广州，3小时到达武汉，前往北京仅需8个小时。北京、武汉、广州、深圳、香港由此连成一线。
三、深圳唯一CTD住区，绿景·香颂价值最具潜力
1、深圳中央车站区，比肩中央商务区CBD
深圳北站的全面启用，将成为整个珠三角重要的高端商务人流、物流、信息流的集散地，而以深圳北站为中心的区域也将形成中央车站区（CTD）。
纵观全球，CTD及周边区域已经是城市经济最繁华地区之一，如纽约曼哈顿大中央车站、伦敦国王十字车站、东京火车站、澳大利亚的墨尔本中央车站、荷兰的阿姆斯特丹车站等，无一不是城市、国家乃至全球的经济领先带，比肩中央商务区CBD。
2、深圳CTD最具潜力物业：绿景·香颂
借鉴全球CTD的发展，辐射影响中国众多大城市的深圳北站，在轨道时代来临之际，片区周边的住宅物业，其价值也将逐渐凸显。
如此，与深圳北站直线距离只有2.3公里，车程约5分钟的绿景·香颂，在CTD的辐射带动下，未来价值将得到不断飞跃，成为片区最具潜力的住宅物业，价值翘楚显而易见！
■交通设施
一、深圳第三大客流轨道干线：物业价值提升保证
1、深圳第三大客流轨道干线：32.18万人次
规划显示，已经开通的地铁5号线（环中线）从该片区穿越而过，并在该区域内设置有一个轨道站点——民治站。地铁5号线是贯穿深圳城市第一、二圈层，连接城市西、中、东三条发展轴，并与10条轨道交通线换乘，是构成深圳市近中期线网的骨干线路，同时也是联系沿线各组团和三大交通枢纽的快速走廊。
其自开通以来，在缓解道路系统交通压力、提高轨道交通网络效率、拓展城市发展空间，尤其是对第26届世界大学生运动会的完满举行具有重要的意义。
资料显示，地铁客流最高峰时的大运期间，地铁5号线的32.18万人次仅次于罗宝线的88万余人次和龙岗线的56.32万人次，成为深圳第三大客流轨道干线。无疑，这在大大提高市民出行频率、减少通勤时间的同时，更能快速地提升周边物业的价值。
2、1500米，20分钟：通行深圳全市、香港
而绿景·香颂，距离同时作为地铁接驳站的深圳北站只有2300米，距离5号线的民治站也仅有1500米，距离地铁4号线（龙华线）的红山站同样也仅有1500米。
若从绿景·香颂步行出发，只需20分钟就能到达民治站或红山站，而再通过这两站就可快速到达全市，甚至香港。或许，绿景·香颂也可称之为地铁物业。
二、“双龙”、“双桥”之利：快速通市内外
1、四等级道路：快速通市内外
道路交通方面，民治中心地区对外联系的主要道路可分为高速与城市快速路、主干路、次干路和支路4个等级：
1）、高速、城市快速路：梅观高速公路。梅观高速公路是深圳市公路网中一条重要的南北走向快速干道。其南接梅林海关经皇岗路延伸到亚洲最大的陆路口岸——皇岗口岸，北与莞深高速公路相通，向东可以前往惠州、汕头、向西则可直达深圳宝安国际机场。同时，南面还与筹建中的华南国际集装箱多式联运中心及华为、富士康等高科技企业毗邻。在经过今年的道路更新改造后，道路功能更明显提升。
2）、主干路：（1）布龙路，道路红线宽度100米，双向8车道；（2）民治大道，道路红线宽度40米，双向6车道；（3）梅龙大道，道路红线宽度73米，双向8车道；（4）民乐路，道路红线宽度60米，双向6车道；（5）民德路，道路红线宽度40米，双向6车道；（6）民康路，道路红线宽度40米，双向6车道；
3）、次干路：（1）民丰路，道路红线宽度40米，双向4车道；（2）民福路：道路红线宽度25米，双向2车道；（3）民宝路：道路红线宽度30米，双向2车道；（4）临龙路，道路红线宽度30米，双向4车道；
4）、支路：包括主街和辅街。主街以生活服务功能为主，辅街主要以居住小区内部的微循环交通为主，主要包括布梅路、布沙路、岭南路等19条红线宽度在12~30米的支路。通过这些支路可到达各主要主次干路和高速、城市快速路，进而进入城市CBD。
2、中间靠西、1500米：绿景·香颂得享“双龙”、“双桥”之利
而绿景·香颂位于民治大道与布龙路交汇处，左为梅龙路，上为布龙路，两路形成“双龙抢珠”之势。同时，绿景·香颂又处于双龙立交和布龙立交中间靠西位置，既得两者交通之便利，又因距离而免受噪音之苦。
据测量，绿景·香颂距离双龙立交将近1000米，而距离布龙立交更远达2570米。绿景·香颂可谓尽得“双龙”、“双桥”之利。
三、绿景·香颂：CTD陆路交通快捷之王
如此，承近深圳北站、享CTD辐射之利，得深圳第三大客流轨道干线穿插而过之便，拥“双龙”、“双桥”之好，绿景·香颂可谓尽得周边交通快捷之便利，快速到达市内和全国各个地方，堪称CTD陆路交通快捷之王。
■全线教育资源：16.67分钟即可一步到位
一、19所学校覆盖全线教育：3～18岁
教育资源方面，据统计，目前民治中心地区共有学校（包括规划中的）19所，包括幼儿园12所、小学4所、九年一贯制学校2所、普通高中1所，覆盖教育年龄达到18岁，可迅速免去众多家长为孩子教育问题的烦忧。
1）、幼儿园12所：10所正在招生或是将要招生，分别位于02-02、02-03、03-06、05-16、05-20、05-25、07-04、08-03、11-01和11-07地块。其余2所则为规划建设，分别位于02-19和12-04地块；
2）、小学4所：目前位于02-17地块的正在招生，并将进行局部扩建；而其他3所分别位于01-03、08-07和10-04地块，为近期规划建设。
3）、九年一贯制学校2所：2所皆已开学招生，分别位于03-22、07-03地块，其中03-22将要进行小学扩建，而03-11则要进行学校扩建。
4）、普通高中1所：政府近期规划，位于05-12地块。
二、1000米内18所学校：16.67分钟一步到位
绿景·香颂，距离正在规划中的01-03小学只有一路之隔。不管是送孩子上学，还是孩子自行步行上学，皆只要1~2分钟，相当便利。同时，由于民治中心地区紧靠龙华新城核心地区和龙华老城区，绿景·香颂更是可坐享他们的教育资源配套。
统计显示，在以绿景·香颂为圆心，1000米为半径的圆形区域内，包括至少3所小学、1所初中、1所高中、3所九年一贯制学校和10所幼儿园在内的共18所学校。
这也意味着，以60米/分钟的正常步速计算，从绿景·香颂出发，只需16.67分钟就可囊括3～18岁的成年前教育。这在当前学位紧缺，学位房被称为刚需的情况下，绿景·香颂被称为教育物业，成为片区最刚需物业，则一点都不为过！
■资源分析：第一公园物业
绿化水体资源方面，据统计，民治中心地区绿化资源水体总用地达到58.46万㎡，占总用地面积的13.29%，其中绿地面积52.02万㎡、水域面积6.44万㎡。这主要又可以分为15块公园绿地和3大水域。
一、15块公园绿地密集分布
其中，15块公园绿地分别位于02-10、02-24、02-28、03-09、03-15、05-02、05-13、05-17、06-13、08-08、09-09、10-01、11-03和11-06地块，当中最大的为17857㎡，位于03-15地块，而最小的也有1574㎡，位于02-24地块。
二、3大水域环绕，形成旅游、休憩、娱乐氛围
而3大水域则指牛咀水、塘水围和游松河。当中牛咀水两侧按8～15米划定蓝线，围水塘两侧按5米划定蓝线；游松河两侧则按15～20米划定蓝线。
根据规划，在维持现状河岸树林、灌木的基础上，在游松河河道保护线内还将种植乔木、灌木等，使之形成沿河绿带，并起到稳固河岸的作用；同时，更会在有条件的河段，设置供游人休息的活动场所，如凉亭、钓鱼台、坐凳、小桥等，从而形成一个旅游、休憩、娱乐的悠闲氛围。
三、典型公园物业：绿景·香颂与公园仅一路之隔
如此，周边15块公园绿地、3大水域围绕的绿景·香颂，其与距离最近的05-02地块公园绿地一路、一河之隔。举步即达公园，既是风景，也为绿景·香颂 业主提供了最便捷的休闲、娱乐场所。
而游松河更是从项目周边流淌过。这也将成为绿景·香颂周边一条流动的风景线。因此，把绿景·香颂称之为公园物业可也是实至名归。
■CTD第一刚需盘：绿景·香颂
绿景·香颂，因处于民治大道与布龙路交汇处，因此可得享梅龙路、布龙路、双龙立交与布龙立交的“双龙”、“双桥”之便；同时，更由于距离深圳本站仅2300米，车行仅需2.3分钟，因此，通过深圳北站，绿景·香颂更可快速往来与北京、武汉、广州、深圳市内，甚至香港等地，而因深圳北站而形成的中央车站区（CTD），更是绿景·香颂物业价值快速提升的保证。
同时，绿景·香颂周边1000米、17分钟步行范围内，3所小学+1所初中+1所高中+3所九年一贯制学校+10所幼儿园=18所学校密集分布，教育年龄更是覆盖3～18岁，全线教育一步到位，这在深圳当前教育学位急缺，尤其是幼儿学位奇缺的情况下，密集的教育资源 对绿景·香颂而言，无疑是第一利好。
绿景·香颂总用地面积31657㎡，总建筑面积139512㎡，其中住宅109312㎡，商业30000㎡，配套200㎡，容积率4.3，停车位900个。户型方面，其主推的80~130㎡中小户型，户户高赠送率，最高赠送率甚至达到79.5%。
并因此使得户户几乎可实现1变2、1变3、2变3/4的空间灵动。对真正有着置业刚需人士而言，主打中小户型、实用性高的绿景·香颂，使得居住空间实现最大化，其性价比之高无疑是置业者的首选。加之其作为教育物业、公园物业，绿景·香颂堪称CTD第一刚需盘。（11）*3
绿景·香颂效果图
民治中心地区法定图则
龙华新城和民治中心区合拼图
