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行业观察
有钱人会最先低头:正中时代广场讲座4

作者:尹香武(半求,则达观) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-10-14 18:15:56点击6730


前注:2011-9-17,受正中置业的邀请,我司房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武(半求)于当天15:00~17:00,在龙岗中心区正中时代广场营销中心发表专题演讲,主题为《板块轮动与楼市周期》,受到150位现场嘉宾的热烈欢迎。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿,未经检核、请阅读者自行鉴别。将分几个部分刊登。

待续……

■最先低头的是那些有钱人

咱们再来举一个例子,我们的中心区,你的证交所在那儿、你的地下火车站在那儿,中国最大的证券公司在那儿,你最好的民营保险公司在那儿,如果你是一个金融才子,你每个月收入20万、50万、100万、200万,刚开始很欣喜,因为你就不信美国人那一套,就不信美国那些有钱人为什么要集中在第五大道居住。你就很有激情地往远处奔,我告诉你,因为你有钱,不用半年,一个月你就下决心买一套房在旁边,日常住。从这个意义上来讲,因为经济结构导致的聚集的形态我们必须要集中在CBD来搞总部经济,所以别人说我们的CBD的新房4万是不是贵了,5万是不是贵了,我觉得胆子是不是太小了,因为这个经济聚集的结构导致我们现在的估价是因为我们不相信,我们现在还不想向这个规律低头。我告诉你,最先低头的是那些有钱人。我一年的收入2000万,我干嘛不低头,我干嘛那么累,我可以那个房子留着去度假,但是对不起,平时我在旁边。

从这个意义上来讲大家去找吧,靠近聚合地点,车位够,两个位,如果够的话,就买吧。因为经济形态决定了,哪怕有多贵,未来它一定会起来,没有办法。中国的第二大证券交易所会搬吗?不会。中国平安总部会消失吗?它不会。我们深圳的好企业会越来越少吗?它不会。深圳的笨人会越来越多吗?它也不会。这个时候我认为这种深圳特有的经济的聚合的模式,导致了最高的附加值的人在那个地方,最高的附加值的形态在那个地方。所以呢,我们再来探讨下一个问题。首先明确人是房地产爹,有道理,但是置于第二级,不是第一级。置于第一级去做泡沫投资,会发生有可能不必要的损失。我看到这个话比较担心,所以我也就在这里说,第一级的是看经济形态,经济形态是房地产它爹,人是房地产它干爹,就对了。
 
■服务就是本土经济

我们再接下来看,我们还可以举一些例子,澳大利亚和新西兰,新西兰是农业立国、牧业立国,新西兰的房价很便宜。大城市不多,反观澳大利亚,澳大利亚沙漠多,以矿业为主,澳大利亚拥有两个400万人口的城市,新西兰没有一个,新西兰到了20、30万人口就是很大的城,我们龙岗区现在得上500万了现在,算它300万人口,放在它那儿像一个国家了。所以你看在澳大利亚房价就偏高,有几个原因,经济形态决定了,矿业为主,制造业为主,澳大利亚制造业也是不错的。新西兰以牧业为主,分散居住,房价比较低。我们现在来看什么样的经济结构对于房价最有益?假设你要去投资,要选择什么样的城市,选什么样的区域。如果你要投资,在目前的情况下,因为你要看什么?要看现金流。请你记住,不要光找不具备总部意义的区,总部意义越强,聚合度越高,附加值越高,它占据整个经济面的顶端,不要找服务业特别不发达的地方,服务业就是留在本地的,你服务我,我服务你。

我前一段时间去青岛,青岛的城市我认为就是世界级的海滨城市,我们经常说世界级的什么城市,青岛就算世界级的,青岛的建筑也是世界级的,它的别墅就是世界级的。所以我个人是特别喜欢青岛。但是你知道吗?我内心里还是适应深圳,因为青岛人不服务,鲁菜很难吃,海鲜很多,不会做海鲜。买个水,你找不到小店,我们深圳小店三步一个、五步一个点,在深圳走在路上,有小店照顾,相对安全系数高很多,参与感好很多。青岛的街区呢?干净,极为纯粹,纯粹到你心里有点找不到着落的感觉。所以我觉得深圳最可爱的是什么?是这帮人。深圳的海景很差,深圳湾是海景吗?它不是海景。我们看海景要开车一个小时,大梅沙现在已经慢慢变成不是海景了,要跑到小梅沙以东去了。所以呢,去青岛我回来的飞机上就在想这样一个课题,如果我投资房地产,我在青岛该怎么投资?我得出这么几个结论:

第一,坚决不投资商铺。好奇怪,我在深圳鼓吹要投资商铺的人。第二,坚决不投资青岛的写字楼,因为服务业如此的不发达,看不起卖水、看不起开小店,大家都想干大事,服务业不发达。我们深圳呢,有服务理念的人很多,自得其乐。从这个意义上来讲,我个人觉得深圳最可爱的不是那个山、不是那个海,是这帮人,而这帮人可爱是因为他服务。因为他服务,所以他服务业发达,深圳的服务业真发达,我最近签了一个客户,因为我不怎么做推广,我收了他钱,没有怎么给他服务,内心非常愧疚。但是我一直在想他为什么会成为我们的客户呢?因为他也是一个有服务精神的人吧,我只能这样理解,否则他掏这个钱干什么?经常就是给我通通电话,发个短信,见一二面,到现在为止还没有挑选到心水铺。

■深圳最可爱的是人

所以从这个意义上来讲,深圳是一个很可爱的,是这帮人很可爱。青岛回来的路上我就在想这个问题,在青岛打死不投写字楼的。我这个疑问在青岛实际上不是我的结论,是一个事实,青岛最好的是什么呢?别墅,而且是那种针对企业的那种接待的公馆,如果你能在八大关别墅,有产权的,3000万还能买一套,我觉得那个不错,好好的一个院子。所以我们要买总部经济比较发达的地方,有一个指标,你就看它的机场,机场好,总部经济也差不多就好。总部经济就是要经常飞来飞去,我今天晚上要飞无锡,你看总部经济出来了。无锡什么就不要我干,就要我讲话,你看这就是总部经济。你讲两句话就可以了。深圳的辐射力如此可见,像我这样的人在深圳不少的,所以买总部经济的地方,目前住宅,M1限制住了,我不能搞。剩下的是什么?不限购的商铺和商办,不要说写字楼了,能不能改掉这个习惯,好像很难改,大家还是习惯说写字楼。

第二个呢?如果这个城市是制造业,又是处于出口制造业高峰期的时候,它的豪宅和中大户型是比较旺的,为什么呢?东西卖出去,钱回来了,钱找不到对标的对象,钱空着,他必须要找落地的地方,他就去找什么呢?都是找房地产的。所以呢,如果投资住宅,我们要看它的工业经济是否处于出口加工业比较发达的地方,如果他的加工业还在国内,这种城市涨的幅度会比较小,因为东西还在国内,还是可以对得上。还有就是找这种信息经济很发达的地方,信息经济发达,大家有没有听到过一个消息,腾讯建了一栋写字楼不够,就把大族激光的一半租下来,租完大族激光的一半不够,又跑到旁边一个公司又租了它的一半,还不够,就向政府申请要了一块地,在深圳大学的南边,这个楼建完还是不够,就跑到宝安中心区把两栋商办全部租下来,仍不够。

这种信息经济,他整天就是宅男。我觉得最近台湾商业周刊登的文章特别贴合我的心意,因为我是比较内向、比较的宅的人,小时候很自卑。这个文章反倒给了我一些信心,信息经济的发达绝大部分的高手是宅男,特别像外向的去做组织工作,做技术公关、攻破网络技术的全部是宅男,全是很内向的人。所以编病毒的高手一抓你就会发现很失望,这个人看起来这么弱弱,为什么怎么这么厉害,怎么轰动全国,对不起它的经济形态需要的就是内向、内省的、宅的人,所以看到那种人之后,我觉得原来我也是依赖于网络渠道发表我的言论,说不定这个个性恰好适合的,你们现在看到讲话的人不是我,声明一下,这是一个工作,不是真实的我,实际上我不太爱讲话。

信息经济多的地方总部经济发达,因为它可以远程操控。比如说腾讯,腾讯干的工作是什么?就是到全国的每一个小孩的账户扣钱,你扣两分,他扣两块,结果腾讯一年就赚50亿、100亿,结果他又宅,要呆在一个地方,要买房地产。信息经济发达的地方商办受的刺激会偏向大一点。还有一个是服务业经济,服务业经济发达的地方商铺和商办比较发达。

待续...

 


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评论者:老吴
楼上:我退休的时候是要离开深圳的。
评论者:过客
既然不爱深圳,还在深圳呆着干嘛?回你老家得了。 老吴属于典型的得了便宜还卖乖的人。
评论者:老吴
对不起,楼上:我说的是江苏是指江南,因为半求讲了青岛和无锡。深圳是一个大多数中国人都可以接受的地方,但不会有很多人很爱她,但山东和苏南人都很爱他们家乡,家乡观念强。现在中国各地的服务水准已经越来越接近,深圳现在的服务水准已经远不如80年代了,其它地方在不断改进,深圳在退步(因为深圳服务业的工资与内地越来越接近),最后达到一致。
评论者:msnljx
鲁菜的难吃,是由于山东人太过集中,难以同化外人口味的缘故。别忘了鲁菜可是四大菜系之首!而现在流行最广泛的菜系是什么?粤菜、川菜、湘菜、东北菜、新疆菜。基本都是大量人口流动的省份,这与经济无关。 大连属于东北,而东北严格意义上来说是不存在服务业的。青岛是有服务的,但是这服务和地缘性有很大关系。奥运会时我在青岛栈桥看海,买矿泉水花了2元钱,这时来了一个老外,同样一瓶水居然卖了他20元。我问老板为什么,老板回答得很简单,多少钱?2块。how much?¥20!但是这一规律不仅在青岛适用,在成都、重庆、长沙、乃至于银川、乌鲁木齐以及很多地方都适用。西南你要说“好多钱”,碰见穆斯林先来一句:“阿斯拉姆尼控”!只有北上深这种外地人占了相当比例的城市,才相对少见由于口音不同而导致的歧视。 说到海鲜,对于山东沿海地区的人来说,螃蟹和土豆、海蛏子和玉米没什么分别。90年代之前很多家庭都会在秋天夜间涨潮时划船去近海捞海蟹,一会儿能捞七八只肥美的螃蟹,小孩子也能在岸边轻易地抓到一盆盆的招潮蟹。所以山东人吃海鲜是N个人就有N+1个脸盆,每人面前一脸盆海鲜,中间放一个大盆用来装吃剩的壳、骨刺。如此不稀缺的海鲜遇见豪爽大气的山东人,吃海鲜的风格就绝不会变成粤菜般的精致与细腻。直到现在,虽然海鲜由于市场经济的缘故价格已经与内地持平,但是吃海蟹、蛏子、扇贝,乃至于鲅鱼饺子的风格,都会让内地难得见海的人觉得山东人有点暴殄天物的意思。 至于喜爱家乡,山东人是国内最为守土重迁的族群之一。老吴说的山东和江苏(严格来说应该是苏北),其实在古代称之为青徐二州,生活习惯非常相似,可以看做同一族群。当年的闯关东背后是连年大旱、黄河决口下的累累白骨,这是无奈。现在我老家的村子里,依然有穷的在稻草上铺上一张布睡在上面的家庭,家里唯一的电器居然是政府千家万户照明工程送的一盏灯泡!还仅仅是在贵客上门的时候才会拿出来拧上。贫困的程度,即使在贵州山区也很罕见。但即使如此,只要还没饿死人,居然就不愿出远门,不能不感慨乡土的力量。孔孟文化沿袭2000年至今,这个文化的作用不可小窥。加上山东属于黄河以北的菜篮子基地,GDP又稳居全国前三,现在的山东人,即使出门,最远往往也仅仅到京津等地。反倒是闯关东的山东后裔,在国企改革工人下岗的背景下遍布大江南北。甚至金三角老挝的金木棉特区主席赵伟,也是近年过去发展的东北人。缅甸果敢特区政府主席彭家声在失势之后,没有投奔女婿也就是缅甸第四特区主席林明贤,却投奔了赵伟,可见其在金三角的地位和分量。可以说闯关东,已经完全改变了这部分山东后裔的基因。 文章里还有许多误会,这都是在青岛匆匆而过略见一斑导致的原因。
评论者:szsh518
半求对青岛和深圳的对比评论相当客观,若只是去过一次就自己得出的结论那是相当的敏锐。