导读：
          ■难以想象的区域发展史
          ■四大核心：龙华二线拓展区VS大亚湾西区
           一、条条大路通中心：多脉打通财富价值流
            1、交通改善，中心区与龙华消除防线
            2、40分钟深惠同城，交通价值对流
           二、心理距离比时空距离更开怕……
             1、龙华：一道关口，两个世界
             2、高速、轨道消灭心理距离，比深圳的深圳更近 
           三、价格压迫，承接性价比购房者
            1、高质低价，中心区人流向北
            2、龙岗人的承接地：御玺山“惠价深档”，不可比拟！
           四、产业升级是区域发展前景的信号灯
            1、中心区“涓滴效应”，推升龙华价值
            2、高科技产业带动西区价值：御玺山下一个顶豪？！
正文：

■难以想象的区域发展史

近几年，受益于原特区关内发展最大的区域应该是“福田后花园”——龙华二线拓展区，而受益于深圳特区发展最大的区域应该是“贴深区”——大亚湾，其中大亚湾西区因最靠近深，辐射最大。而两区域有一个共同点是，都因靠近发展速度更快、财富更集中、产业更发达、人口更密集的区域而相应实现了区域蜕变。

龙华二线拓展区，从原来的关内关外一道防线，房价相差千元，到现今成为顶级豪宅集聚地、价格曾飙升至10万/㎡的水榭山也跻身于此。而大亚湾由原先的无人问津、偏僻荒芜之地，到如今年新盘供应量高达151.4万㎡，成为紧贴深圳东最大的住宅群落。

这其中的发展过程，无一离不开政府规划、交通建设、产业转移等方面的巨大推动作用。如今，若以深圳原关内关外，市区市外作为研究大背景，那么龙华二线拓展区与大亚湾西区，具有同质可比性。他们的发展轨迹，如出一辙，值得思考！

■四大核心：龙华二线拓展区VS大亚湾西区

对于这两个区域的发展，要从四个层面进行分析：

一、条条大路通中心：多脉打通财富价值流

1、交通改善，中心区与龙华消除防线

05年，关内外房价相差甚远，梅林关以北的房子，价格基本在5千-6千之间，而关口以南中心区的房价早已上万，关口成为房地产价格的分水岭。由于交通不便，龙华二线拓展区房地产市场一直陷入瓶颈。

而至连通中心区的几条大道建设开通后，区域房地产市场出现了快速升温。其中，梅龙路－南起梅林关与市中心区联系，龙大公路－南起福龙路，连起布龙路；新区大道－南起梅林关，北接现在龙华的人民北路；

福龙路－南起北环大道香环立交，使 “二线扩展区”与龙大快速路连接，还有地铁4号线的通车，大大缓解了关口的交通压力，缩短了关外与关内的距离，使该区物业迅速实现了跨越性的价值升值。

2、40分钟深惠同城，交通价值对流

如今，面对深圳东面的大亚湾，在地域交通上，其中大亚湾西区也已同城化覆盖。东部沿海高速、南坪快速、深汕高速、地铁3#等快速交通干道及轨道交通，已打通深圳与大亚湾的交通动脉。

其中，2010-3-25开通的东部沿海高速，使深圳市区至大亚湾仅需45分钟车程；地铁3#使深惠1小时经济圈凸显，而南坪快线目前仅有坪山至大亚湾西区路段未开通，届时将龙大工业区及大亚湾西区工业区形成一个整体；

深汕高速目前正全面整修，全新的沥青路面将大大提升深汕高速的运载能力。实际上，大亚湾西区已经与深圳东部紧密相连，如今，两地交通网络密集、点对点交通发达，而交通就是财富大动脉，只要打通了这条动脉，市区内的资金流、人流、物流都将往市区外溢出。

二、心理距离比时空距离更开怕……

1、龙华：一道关口，两个世界

龙华二线拓展得益于交通的联通，区域与市中心的通行效率提升、用时缩短，而其中最重要的是，人们的心理距离与时空距离发生了巨大改变。从前，一道关口，两个世界，“关内欧洲，关外非洲”的段子，也是从那个时候传出来的。

而在交通改善以及区域环境提升后，人们的主观臆断发生了改变，20分钟后中心区生活圈，成为了财富人士最能接受的工地与人居转换之地。由此，“福田后花园”成为了龙华二线拓展区最好的代名词。

事实上，对于购房者而言，不是交通的远近问题，而是心理距离所导致的阻碍。而一旦这层心理距离被打破，区域人居的潜力就能被迅速挖掘出来。

2、高速、轨道消灭心理距离，比深圳的深圳更近

关内关外如此，市区市外是不是被一般人认为的更加遥远。而大亚湾西区，与人们想象的天南地北的时空距离，大相径庭。若从深圳东部的龙岗出发，经坑梓收费站，只需15分钟即可到大亚湾西区。

而走东部沿海高速，40分钟可抵区域，并且全程高速，无红绿灯阻碍，快速便捷，一路畅通。基本上，大亚湾西区与深圳市区保持在40分钟生后圈内，比深圳龙岗坪山、坑梓，以及深圳西部的光明等区域距离中心区更近。

此外，未来3#地铁将延长至惠州，预计2015年开通，届时从深圳坐地铁即可直达区域；因此，时空距离上，大亚湾西区完全归属与深圳市内，就这点，是解放心理距离、促进区域购房的重要因素。

三、价格压迫，承接性价比购房者

1、高质低价，中心区人流向北

还有一点，不可否认的是，龙华二线拓展区的发展，最开始承接了在关内买不起房的购房者，而事实上如今早已不是，但最开始区域的价格优势，是吸引购房者的关键因素。

因此，对于一部分受之于价格优势的购房者来说，随龙华二线拓展区与中心区交通连接，环境、配套等一系列指标相应提升后，区域优势逐渐凸显。并且，在加上政府对该区域的重视，打造为商务副中心、中心后花园的规划，对区域价值再次肯定，而政府有方向，资金也会有方向，经济发展也有方面，人也有了方向。

因此，区域受到较大关注。而无论如何，在享受同等时空距离、环境更优、生态资源更丰富的基础上，价格是决胜因素。

2、龙岗人的承接地：御玺山“惠价深档”，不可比拟！

这一点，对于位居大亚湾西区、占据“惠州房价，深圳档次”的楼盘，无疑是更大的利好。其中鑫鼎•御玺山占据全国唯一峡谷资源、集合唯一“山、河、林、原始植被、园”的自然资源，是大亚湾西区资源唯一性最高、环境最优越的小区。

对于这样的小区，因占据稀缺生态资源，对价能力应更高，而实际上，项目目前价格并未得到相应体现，对于深圳市区楼盘，更是相差了几个层级。据了解，目前项目高层价格在4600元/㎡ ，这已是深圳5年前关外的价格。

而如今，40分钟同城生活圈，并享受国家级资源的背景下，价格与市区相差了5-10倍的价格差，这绝对可以说是深圳东最大的价值洼地，未来必定是龙岗人的承接地。毕竟对于市场大部分购房者来说，价格导向仍是主流方向，在不妨碍正常交通出行、工作生活的背景下，御玺山的价格优势，确实值得关注。

四、产业升级是区域发展前景的信号灯

1、中心区“涓滴效应”，推升龙华价值

龙华原本是手工制造业高地，而随中心区“溢出效应”、“涓滴效应”发挥，既指一个优先发展起来的地区通过消费、就业、产业升级等方面惠及较落后地区，带动其一同发展富裕，区域人、财、物等受到带动的同时，中心区产业转移使得区域得到升级发展。

而如今，龙华已是深圳高端制造地最发达的片区。华为、新天下等龙头企业为代表的通信设备、电子计算机、软件、电子测量仪器等电子信息产业链已具雏形，而从前，区域的低端手工制造业又开始向其他区域转移，例如东莞等地。

这种区域产业升级，而将从前区域落后产业置换出去的过程，也是推升区域价值、提升物业发展空间的有利途径。也由此，龙华二线拓展区的购房者开始集聚大量对价能力高的高科技人才，这种置换效果明显。
 
2、高科技产业带动西区价值：御玺山下一个顶豪？！

相比龙华二线拓展区，大亚湾的产业发展早走在前列。大亚湾规划区在跨国公司眼中的开发区综合吸引力20强排名中，名列第四、广东第一。大亚湾规划区的最重点区域，其实就是比亚迪、东风本田、三洋、中海壳牌等，都在御玺山所在的中西区一带！

而御玺山项目具体描述就是：位于电子信息产业带，紧邻汽车零部件生产基地，辐射惠深合作示范区。其中，大亚湾西区主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。

根据区位及产业特点，西区可分为石化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。高端产业能保证区域受众、财富环境处更高质，从而推动区域低端产业转移，保证区域享有更具潜力的发展环境。

由此，综上所诉，对于占据大亚湾西区核心位置、生态资源最顶级、人居环境最优越、价格优势最凸显、受益于区域高端产业利好的鑫鼎•御玺山，会不会是下一个龙华二线拓展区里的顶级豪宅呢？（03）