导读：
      ■龙岗唯一5A甲级商办：瞬间纳金2.26亿
      ■商务“溢出效应”：龙岗，深圳下一个中心
      ■深心选择，“正中”下怀
正文：

■龙岗唯一5A甲级商办：瞬间纳金2.26亿

据悉，位于深圳龙岗中心城龙城大道旁，与龙岗区政府仅百步之遥的正中时代广场，其作为龙岗区唯一的5A甲级写字楼，在10月15日开盘发售之前，就已经劲销5个整层。若按每个整层1750㎡、均价25800元/㎡计算，正中集团瞬间就纳金超2.26亿。

同时，根据房地内参内部线报，正中时代广场成交客户中，不少是来自于罗湖区。而罗湖区作为深圳经济发展历史的起点，曾在一段相当长的时期内引领深圳商业发展的潮流，其的商办自也是发展到一定的规模，但罗湖的客户为什么会更多地选择正中时代广场呢？

房地内参认为，这些罗湖客户的大额购入，自然与项目本身的高端品质有关，但至为关键的，却是其所处的龙岗中心城大交通枢纽位置以及现时深圳商办不得不向龙岗区，特别是龙岗中心城转移的整体情况。

■商务“溢出效应”：龙岗，深圳下一个中心

正中时代广场所处的龙岗中心城，房地内参曾在《异于圆心城：深圳“线性与点状”的商办契机》http://www.banq.cn/html/11891.htm一文中指出，由于深圳的线性、点状地貌，深圳在历经罗湖、福田、南山等饱和发展之后，一路向北必是深圳经济发展唯一也是最好的发展方向。

加之地铁全通后，深圳进入“经济全区域”发展阶段。如此，与罗湖、福田两个老经济中心相距最近，得他们带动的龙岗无疑会是下一个经济中心的最大概率者。同样，享龙岗最好政策和地域交通利好的龙岗中心城，必也是下一个经济中心的先行者。

在加上，中心区商务价格高耸，已经把一部分无能力支持高租金的中小企业，向外溢出。又由于，中心区向北无商务，向南是大海，向东罗湖城区过旧，而罗湖自身都已向东面龙岗区溢出，而向西高新区商务基本饱和，因此，随中心区商务价格高耸以及龙岗与中心区交通路网的密集覆盖，商务东溢已是大势所趋。

如此，踞守深圳龙岗中心城大交通枢纽位置，距离目前已开通地铁3号线——龙城广场站只需约10分钟，同样10分钟车程即可进入水官高速、机荷高速等，进而直通深圳中心区和机场，30分钟可达东莞、惠州、盐田港的正中时代广场，自是备受青睐。这是内因。

■深心选择，“正中”下怀

而正中时代广场备受青睐的外因，则是现时深圳商办的整体情况迫使这些客户不得不向龙岗区转移。而作为龙岗区唯一5A甲级写字楼的正中时代广场自是他们首选。资料显示，深圳第三季度，商用物业需求持续旺盛，甲级写字楼空置率更是降至3年来最低，租金则相应持续增长，甚至升至历史高位：平均有效租金增长12.1%，月租金更是达到168元/㎡。

其中，福田中心区甲级写字楼租金以金中环国际商务大厦的租金为标杆，平均表面月租金达到200元/㎡。而南山区的平均月租金也不甘落后，甚至其9月份的销售均价更是高达47930元/㎡，再次成为全市写字楼均价最高区域。售价飙升，但租金却远远追不上售价的速度，如此则必会导致各中心区的平均投资回报率长期低于4%。

但正中时代广场却不同，其A座月租金能达到80~90元/㎡，B座销售均价却只有25800元/㎡，这样正中时代广场的租金回报率就能高达4.19%，这是各中心区所难以企及的。

同时，罗湖区商办氛围薄弱、向西北则为住宅或者厂房密集区，因此，商办需求，尤其是甲级商办需求，就不断向龙岗区溢出。再加之龙岗区本身超500万㎡的商办缺口，正中时代广场自是成为众人眼中的“香饽饽”。（11）

正中时代广场A座租、B座售