导读：
     ■深商物租价涨，均值168元/㎡/月
     ■罗湖“金三角”：人财两旺之地
     ■鸿隆•世纪广场：溢价达110%
正文：

■深商物租金创新高，均值168元/㎡/月

深圳第三季度商用物业租金升至历史最高位！房地内参www.BANQ.cn获悉，深圳第三季度商用物业租金需求持续旺盛，甲级写字楼空置率降至2009年以来的历史最低位，而租金则升至历史最高位，平均有效租金达到168元/㎡/月，环比增长了12 .1%。

相关数据表明，目前福田中心区甲级写字楼租金均以嘉里建设广场为标杆，平均租金接近210元/㎡/月，罗湖和南山相对较低。各区涨幅中，以南山租金增长幅度为最大，海岸城及邻近写字楼租金增至180元/㎡/月。

那么位于罗湖口岸附近的罗湖“金三角”商务中心区，作为罗湖的商务重心，该区域商用物业的租金价格，目前又去到什么位置了呢？根据相关理论分析，该区域的商用物业租金价格应在176元/㎡/月左右，较为合理。

■罗湖“金三角”：人财两旺之地

由笋岗路、红岭路、文锦路及深圳河围合而成的罗湖“金三角”商务区，涵盖了东门、人民南、蔡屋围等重要金融、商业区域，占地总面积约6.29平方公里，片区内集中了“国际商港”地王大厦、华润中心•万象城、深圳第一高楼京基100等顶级商办，片区高端商务氛围浓厚。

区域内有1#、2#、3#三条地铁交叉穿行，交通非常便捷。距离罗湖“金三角”商务中心区不到2公里的是深圳通港口岸中人流量最大的罗湖口岸。每天往返深港之间的汹涌人流也是支撑罗湖“金三角”商务中心区发展的一个重要力量。

根据福田中心区商用物业最新的租金价格，以及罗湖“金三角”的交通条件、周边配套等各项软硬件指标估算，理论上该区域的商用物业租金价格应在福田中心区的80%左右，即约为176元/㎡/月，才是合理的租金价位。

与此同时我们发现该区域内有一个商用物业非常引人注目，那就是地处罗湖“金三角”核心区域，深南东路与和平路的交汇处，罗湖口岸与深圳的主干轴深南大道交通枢纽交叉点的鸿隆•世纪广场。

■鸿隆•世纪广场：溢价达110%

作为深南大道东的头排物业，“国际商港”地王大厦距离鸿隆•世纪广场仅500米左右，万象城在世纪广场西南方650米左右的地方，可以说鸿隆•世纪广场是处于黄金地段中的核心区域商办。

项目2公里范围内分布9个地铁站，在带来便捷交通的同时也为鸿隆•世纪广场提供了充足的客源。近口岸，地处“金三角”商务中心区核心地段，而且南中国的奢侈品消费中心——华润中心•万象城就在附近，地段配套一流。

同时据悉，相关部门正在规划将广深铁路罗湖段布吉站到罗湖站之间的铁路埋地，中间每一公里半设站，设置约有六个地铁站，其中有一个站正好在鸿隆·世纪广场楼下。此次埋地的成本约为30-60亿，收益的罗湖火车站、客技站、货站等关内地皮和包括鸿隆·世纪广场在内的附近商业办公的升值，达到1000亿左右。这无疑将鸿隆·世纪广场的升值潜力提升到了一个更高的层次。

如果按照“售价=（租金×12）/租赁回报率”的理论公式计算鸿隆•世纪广场的售价，假设该区域的租赁回报率为4%，可以得出鸿隆•世纪广场的理论售价约为52800元/㎡。但是目前鸿隆•世纪广场的售价在25000元/㎡左右，连理论售价的一半都不到。

也就是说鸿隆•世纪广场的售价在未来还有110%左右的上升空间。目前深圳楼市住宅市场低迷，投资商用物业，也许不失为一个明智的选择。（15）

鸿隆世纪广场周边

鸿隆世纪广场效果图