导读：
■最大的机会是趋势财
■板块轮动
一、为何“南山超罗赶福”？
二、微利型办公楼与商品办公楼的关系
三、宝中为何不闪耀？
■新的新生代
一、龙中忽然之间比南山更新生
二、深圳的创业中心将转移到龙岗
三、深圳商办最大的趋势财？
正文：
■最大的机会是趋势财
房地产投资，最大的机会是趋势性机会。但之所以是趋势性机会，就是出现的时候少有人能把握和认知的。所以在趋势刚刚出现的时候，你要是去问10000个人去确认的话是很滑稽的、10个人都困难，因为趋势刚刚开始冒头时、很多人不但不相信而且会贬低这种趋势。
10000个人知道的以后已经不是趋势了，投资既不要恋战，也不要在趋势出现的时候过于广泛去求证。很多人在投资决策时不喜欢逻辑分析，但喜欢考据，其实有些理论没法考据，有些趋势分析既是科学，有时候也是艺术。
同一个东西，不同人的解释不一样，就像钱不再流入实业、实业有些钱流出来是一种进步，这个判断就没有科学可言，但逻辑检验这是对的，这种感觉就对了。所以一定找趋势性的机会，一旦趋势性机会出现，知道的人反而少，到处去寻找信心支持是没有必要的。
■板块轮动
一、为何“南山超罗赶福”？
从南山起，来分析龙岗。南山以前一次重大的机会是什么？在滨海大道通车的时候，这时候是住宅。经过8年后的2008年开始就是商办与商业。其中的逻辑是为什么？南山最初给深圳人很大的诱惑，在罗湖、福田买不起楼，没关系，南山区4500元，嫌罗湖和福田贵的人到了南山区去买住宅。
但从1998年、1999年开始，经过10年的奋斗以后，原来贪便宜的这些人开始成为各个行业的骨干，这个时候就带来了南山的巨大变化。与罗湖居住着的老朽（没有贬义）不同，南山已然成为深圳最年轻、最具有活动的行政区。
开通滨海大道后，没钱的年轻人来了，因此“南山超罗赶福”。罗湖老朽意味着知识陈旧、胆量小，而南山把生龙活虎的小年轻找来，能折腾，类似马化腾这样的年轻人他能折腾出东西，所以深圳很多的创业企业在南山冒出来，先把这些贪便宜的小年轻搞定，搞定以后他们慢慢成长成了骨干。
二、微利型办公楼与商品办公楼的关系
这个时候，趋势性机会又来了，这一次从住宅轮到南山的商用物业，就是它的商业和商办。南山的商办如果不是因为科技园，南山的商业、商办的价格会翻一倍，因为科技园是微利型办公楼，政府划地皮给你，建了自己用30%，70%便宜租，拖累了南山整体商办的表现，如果没有高新区在南山，南山现在商办的租金也好，价格也好，应该是翻一倍的，因为高新区，商办的供应实在是多。
现在好是什么？因为新生代太能干，即使有微利写字楼影响商办租金，但还是可以克服。年轻人创办的腾讯等，把高新区写字楼吃光了，把没有高新资质的企业逼到海岸城、天利，所以海岸城、天利租金好起来了，这就是所谓的先搞定人的成长规划，他又是面对未来型的人，这些人成了决策人、创业者后，他的企业自然而然就要搬到南山，马化腾原来在华强办，他现在在哪里？他现在在南山。
三、宝中为何不闪耀？
说到这里，会有人问为什么宝安中心区的机会没有那么大？这是一个非常好的问题，很专业。事实上，宝中不是一个独立型的区域，宝中一定是仰赖于南山区的人口输出和商办客户的输出而造成的区域，它有机会，但机会是确定性而非趋势性的。
因为宝中与南山靠的太近，在宝中办公，为何不在高新区租写字楼？不到蛇口去租工厂改的写字楼，都很便宜啊。所以这拖累了宝中，宝中商办必须要到南山商办开始挤出为止才有较大的机会，因为它靠近机场、地铁，又有聚集效应，有机会，但还没到时候，什么时候南山开始叫喊商办空间不够了，商办招租广告不见了，宝中商办的机会也就来了。
■新的新生代
一、龙中忽然之间比南山更新生
再来反观，原来大家愿意到龙岗来买房吗？不愿意，因为开通了水官、因为开通了南坪、机荷高速、深汕高速，来往龙中与罗福南的时空距离缩短到45分钟以内，这时候在福田、罗湖、南山上班的又不是那么有钱的人，就会选择浪费一些时间到龙岗来买房居住，成为一个潮流，而这部分人又比南山区域的人年龄又小一点，比如说南山是以70初为主，这个地方一定是以75后，乃至于80后为主。
龙中忽然之间比南山更新生！犹如上面分析的一样，新生代是最具力量的人口趋势，也是对楼市影响最深的因素。龙岗有几个特征，跟原来的南山比较类似，写字楼租金便宜，生活成本相对较低，这都是有利于创新、创业的环境。南山原来写字楼租金便宜，生活成本比较低，创业比较方便，因此一度在10年时间里成为深圳的创新与创业中心！
而现在，南山现在动不动40000元的住宅，怎么创业？在这种情况下，深圳的创业中心会有些变化，果不其然，南山的南油工业区分成了动漫园，动漫园是什么？创业不要钱，国家给你补贴钱。假设要创制造业，要厂房，去哪创业？你去南山创试试看，创不了。
二、深圳的创业中心将转移到龙岗
龙岗区具备这样的条件，住宅居住的成本相对低，商办的成本也相对低，原来深圳最多的科技孵化中心是在南山，但是南山的科技孵化中心有一半已经是名存实亡，找不到合适的孵化对象。所以这时候深圳的创业中心将转移到龙岗！
龙中这个地方具备这样的条件，从这个意义上来讲，这个地方先以住宅便宜，吸引生龙活虎的人来这里生活、创业，之后3-5年，这个地方的商办是否有机会？当然有，而且是一种确定性的趋势，能够接南山班的，在深圳只有龙岗了。所以值得看好这里的商办！住宅之后一定是商办。
那么作为今年深圳唯一开售的甲级商办项目——正中时代广场，就位于龙岗中心城，是龙岗区首座5A甲级商办，A座对外招租已完成70%左右，目前租价80-90元/㎡/月，理论租金在三年内达到120元/㎡（相当于深圳CBD的50%、南山的65%）是没有问题的！这个理论租金对应的理论售价应该是40000元/㎡。
三、深圳商办最大的趋势财？
目前在售的B座早在去年已拿预售许可证，考虑到以现场发售的原因，直至10月15日才低调开盘。B座以200-300㎡户型为主，设多个整层购买的单位(1750㎡/层)，曾对外预报售价为3万元/㎡左右，而今实际开售价却在2.3-2.7万元/㎡，开发商方面报均价为2.58万元/㎡，考虑到市场因素，平均售价较预期调低了4000元/㎡左右、比三年后的理论低了14200元/㎡，机会空间较大。
该盘开售至今，销售率约1/4，其中70%以上购买者是投资客，而且一次性付款的比例占到40%以上。作为今年至今唯一面市销售的甲级商办项目，具备稀缺性。近几年深圳的商办大多都转售为租了，拿出来卖的少之又少，而且2.58万元/㎡的均价定得并不算高,甚至于某些区域住宅一样的水位，你说这其中有没有机会呢？