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行业观察
人房关系与投资底线:正中时代广场讲座5

作者:尹香武(半求,则达观) 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-10-24 12:20:09点击6601


前注:2011-9-17,受正中置业的邀请,我司房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武(半求)于当天15:00~17:00,在龙岗中心区正中时代广场营销中心发表专题演讲,主题为《板块轮动与楼市周期》,受到150位现场嘉宾的热烈欢迎。以下是分次刊登的尹香武演讲速记稿,未经检核、请阅读者自行鉴别。今天主讲部分的速记稿就全部刊登完毕。

■房地产是不怕竞争的

房地产是很少的这样一个行业,房地

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评论者:老吴
更正:我前面帖子中“阻碍了农村城市化”应该改为“阻碍了农村人口流向城市”。
评论者:步泽铭
2010年前三季度,北京市场住宅用地出让收入607亿,今年却萎缩至325亿的事实表明,北京市场对土地追捧的开发商少了。当然,还有一个原因,2011年北京土地市场以五环外为主,2010年前四个月北京主城区天价地的出让形势今年不复存在。 看市场长期趋势,看的不可能是单单的强压下的需求。限购限贷政策,压制住的需求是很大的。现有政策下,北京住宅需求总量,万科数据是20万套,这是今年达到购买条件的人群总量。当然明年还要有增量。市场需求的主体,除了外来人口的刚需之外,应该是婚房学区房需求的不可改变,还有大量的需要扩房改善居住水平的所谓富裕人群。
评论者:步泽铭
2009年全国土地出让收支结余1912.6亿元。这便是真实的土地财政状况。而据财政部科研所的数据,统计数据显示:2006年全国土地出让收入达7000亿元,土地出让净收益3000亿;2007年全国土地出让收入超过1.2亿元;2008年土地出让收入9600多亿元,净收益都在4000亿左右。土地出让净收益占比连续下降。主要原因是城市一级土地开发的成本,从拆迁安置到管网配套设施成本的连年上涨。这才是土地财政的真相! 说清了土地问题,也就基本能预见到未来市场的真实情况。而目前我们清楚地是,土地出让在一线城市前三季度是下降的趋势,也预示着未来两年,市场又会出现住宅上市量的同比萎缩的局面。
评论者:老吴
更正:上面帖子中“今年深圳乃至全国的房价快速上涨...”改为“近年深圳乃至全国的房价快速上涨...”。
评论者:老吴
需求是多样化的,有刚性的自住需求,有投资炒房的需求,而且需求是会变化的。价格低到老百姓买得起的时候需求会变大,价格很高的时候有效需求就会大大降低,价格下降快的时候需求会延迟,价格快速上涨的时候会产生大量恐慌性的自住需求和投机需求。而房地产的供给是缓慢变化的,如果不在土地出让合同上加入建成销售的期限,供应多少土地都没有用,远水解不了近渴,而拍卖产生的“地王效应”会立竿见影地拉高房价,所以在房价迅速上升时,应该像深圳市那样,不推地王(比如深圳湾一带的大片空地),多推限价房土地,改变人们对房价的预期。国家的“限购限价”政策非常英明,是真正的制度创新。“限购”控制了多吃多占式的非刚性需求(与国家的社会主义性质一致),而“限价”又打破了老百姓对房价将不断快速上涨的预期,减少了恐慌性需求。今年深圳乃至全国的房价快速上涨基本上都是由开发商主导的,一期卖2万,二期2万8,3期3万8,你想不恐慌都不行。至于谁想唱衰中国的房价都不重要,关键是中央政府对房价很不满意。高房价极大地挫败了中国普通老百姓的幸福感和生活质量(甚至纯洁的爱情),加速了贫富分化和阶层固化,阻碍了农村城市化,更严重的是房价如果像前几年那样持续快速上涨,中国的其它实体行业就不用发展了。