导读：
   ■格调生活的开始，区域核心化楼市绝响
   ■片区唯一性
     一、深圳北站，华南唯一集国铁、高铁、地铁的综合枢纽中心
       1、国铁+高铁+地铁+口岸，辐射珠三角、全国
       2、再增八条国家干线，华南最大体量、最高速枢纽中心
     二、城市核心化区域，CTD第一刚需盘
       1、深圳CTD刚需盘，与北站仅5分钟车程
       2、高铁站址经济价值核变：城市化→中心化→核心化
       3、深圳最后个可能享受核心化的区域，CTD刚需大盘
   ■指标唯一性
     一、西侧：学校用地，子女家门口即可上学
     二、东侧：一路之隔就是商业旺街、8000㎡公园绿地
     三、千米内综配一应俱全：酒店、医院、商场……
     四、最近邻深圳CTD的中户大盘：14万㎡建面、90㎡以下占七成
   ■产品唯一性
     一、华南最高整体高架小区花园：架高达13米，超越红树西岸
     二、深圳唯一双架空中户大盘：全部户型在积灰层之上
     三、深圳中户盘最大整体式、全天候花园小区
       1、3.5万㎡整体式园林：区域同质产品中最大花园面积
       2、整体回填土超90公分，种大树也没问题
       3、全天候花园小区，深圳中户盘首见：超百米楼间距、双架空层
     四、二级地势修正：深圳中户盘首见
     五、深圳CTD区域赠送面积最大的中户大盘之一
       1、别人送面积香颂送房间，近乎实现“买一送一”
       2、全赠送下凸窗，露台宽达3.8米，打球也不成问题
     六、全通透+色彩感，最实在的住感
       1、全通透空间：框架剪刀墙、采光槽、无暗间
       2、其他：剪刀梯、外墙干挂石材……
   ■总结：城市核心化绝唱，CTD特种刚末供
正文：

■格调生活的开始，区域核心化楼市绝响

绿景•香颂营销中心、生活格调馆已对外开放，预计将于11月中旬开放样板房，11月底开盘。2011-10-20，房地内参www.BANQ.cn专业部成员三人于下午16:30~19:00，对该项目进行了2.5个小时的考查。

途中，刚好瞄见“绿景•香颂，格调生活的智慧！”路牌广告，简单却易上心的一句话，配以淡紫主色调，醒目而浪漫得望一眼即撩动了心思，颇具诱惑性。

考察结束后，与深圳其他众多同质产品相较之，绿景•香颂所在的区位、交通便达性、教育、公园等综合配套，及其表现的产品创新、园林设计、高赠送率户型等多重因素，无疑是2011年深圳CTD的特种刚，区域核心化的楼市末供绝响。

■片区唯一性

一、深圳北站，华南唯一集国铁、高铁、地铁的综合枢纽中心

1、国铁+高铁+地铁+口岸，辐射珠三角、全国

从蛇口出发，经北环大道，直走南坪快速，全程50多分钟即到达绿景•香颂工地现场。若从福田出发，转入梅龙路，直走右转入布龙路抵达，计时约摸20分钟。这与深圳原关内不同区域间走动距离相当，甚至耗时更少。

绿景•香颂所在的民治中心区，紧邻着龙华新区，得益于深圳北站的运营开通，这里也将成为深圳辐射珠三角、全国交通网的枢纽中心区。

深圳北站，衔接京广深港客运专线、厦深铁路，并与地铁4、5、6、12号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站及社会车辆停车场接驳，是占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全，同时具有口岸功能的综合交通枢纽。

2、再增国家干线，华南最大体量、最高速枢纽中心

加上最近公布的深圳城市交通白皮书，深圳将新增八条国家干线（深茂铁路、赣深客运专线、厦深铁路、广梅汕铁路、京九铁路、京广铁路、南广高铁、贵广高铁），加快打通至福建、江西、湖南、广西等地的步伐。而其中数条，如深茂高铁等也将停靠深圳北站，再次扩大区域交通辐射范围。

目前，途径深圳北站的广深港客运专线调试中，即将投入使用；交汇换乘的4#地铁、5#地铁已开通运营，并与1、2、3号地铁线相交接，成为深圳5条轨道交通网的重要干线，成为人们出行最便捷的公共交通。

据统计，今年国庆期间，深圳地铁日客流量甚至高达250万人次，创下新高。根据预计，全面启用后的深圳北站，未来每年发送旅客达3300万人次，到2020年旅客发送量突破4500万人次，是目前深圳火车站年旅客发送量的近5倍；高速列车时速达到350公里。

二、城市核心化区域，CTD第一刚需盘

1、深圳CTD刚需盘，与北站仅5分钟车程

依托交通枢纽中心，由此将聚集大量客流、物流、信息流，并成为城市乃至大区域的经济发展核心地带，形成中央车站区（CTD），比肩中央商务区（CBD）。正如纽约曼哈顿大中央车站、伦敦国王十字车站、东京火车站、荷兰阿姆斯特丹车站等，正是城市CTD的典型代表。

正式全面启用后的深圳北站，通过地铁，人们10分钟到达深圳CBD，15分钟到达香港；通过厦深高铁、国铁，25分钟到达广州，3小时到达武汉，前往北京仅需8个小时。深圳北站作为深圳的CTD，也将是连接各大城市的高铁纽带。

绿景•香颂就在深圳北站东北侧，实际距离只有2.5公里，车程5分钟可达，可快速享受到深圳北站的交通辐射利好。随着高铁通达性高，出行时间减少，成本相对较低，未来将有越来越多的人们选择地铁、高铁出行。

2、高铁站址经济价值核变：城市化→中心化→核心化

交通的快捷通达性，扩大了客户来源，使得区域各种相关项目如住宅、商业、娱乐等，其中的供求关系趋于紧张。加上人员的流动与聚集，反过来又会促进区域内的人文活动，产生更正面的影响。这种良性循环从而使不动产的流动性得到极大改善，从而实现价值跳跃。

一般而言，城市发展过程是要经历城市化、中心化、核心化这样一个逐渐而上的过程，而处于第三阶段的核心化，正是城市发展的最高阶段。基于成本最低的集约配置原则，已经被中心化的本区域，就有可能会核心化，与正在建设的其它项目一起，成为住宅项目聚集中心，成为高端人士的居住核心。而这样的城市发展过程，在高铁站址经济中表现尤为独特。

日本新干线高速铁路开通后，大阪城市内的北站和南站之间，聚集了大量的商务办公楼、商业、休闲场所，工作人员达到100万，并衍生了众多商务休闲娱乐、宾馆业，成为城市的CBD。法国TGV东南线高速铁路通车后，里昂高铁站址周边就成为商务、办公发展最快最受欢迎的地区，聚集了全市40%的商务办公楼。

3、深圳最后个可能享受核心化的区域，CTD刚需大盘

就深圳而言，福田CBD基本无地可供，宅地尤为紧张，只能向外拓展。然而，发展最早的罗湖只能通过系列旧改，南山基本饱和。龙华处于深圳地理中心的中心，与CBD最近距离不过数分钟，且定位为深圳CBD的后备用地。

尤其是深圳北站的开通运营，交通辐射全国范围，加速了人员的流动和聚集，使得区域城市化，未来最有可能逐渐向中心化演变，进而走向核心化，从位置、片区规划而言，深圳CTD都具备了城市核心化的最大潜力，并极有可能成为深圳最后一个可能享受城市核心化的区域。

如此，在区域价值亟待爆发，价值将呈几何式升级之际，绿景•香颂作为深圳CTD里的第一刚需大盘，自然价值倍增。更何况，现时项目周边完善的综合配套，及产品创新、高赠送率，也是足以让人眼前一亮的价值点。

■指标唯一性

一、西侧：学校用地，子女家门口即可上学

绿景•香颂位于龙华民治中心区，民治大道和布龙路交汇处西南角。该项目实际上就是牛栏前旧村改造项目，属宝安区第一批批准并公告的旧村改造工程，被纳入2006年宝安城中村改造计划。

该项目西侧近邻金地•梅陇镇，两者之间目前还有一块空地，占地约2万㎡，现为堆放建材用地。根据规划，该地块将作为小学建设用地，规划为30班制小学。绿景•香颂与该小学用地仅一路之隔，未来建成后学校就在家门口，极为方便子女们上学。

二、东侧：一路之隔就是商业旺街、8000㎡公园绿地

项目东侧紧邻民治大道，一路之隔就是香江家居、万众城家居广场等密集的家具商业街区。周边还有众多商务酒店、各大银行、商场等，颇为热闹。这是最紧邻绿景•香颂的商业用地，无疑为项目增添了更多客流量和人气。

此外，项目东侧还将规划一个公园（体育活动用地），占地约8000平米，建成后可作为周边居民娱乐、休闲、健身的好去处。

三、千米内综配一应俱全：酒店、医院、商场……

绿景•香颂南侧靠近民安路，一路之隔就是水尾村村民住宅及其厂房。值得注意的是，千米范围内，商务酒店、医院、银行、民治小学、天虹商场、百佳超市……皆可是近邻项目较为完善的综合配套。

从位置上看，绿景•香颂紧邻交通主干道，便捷性得到极大保证；加之近邻深圳北站，5号环中线民治站就在该项目南侧约1.4公里，乘坐地铁前往深圳中心区，6站、约15分钟即可达。对首次置业者而言，这也是深圳CTD中，少有集商业、教育、公园等各种配套、资源于一身的刚需盘。

四、最近邻深圳CTD的中户大盘：14万㎡建面、90㎡以下占七成

绿景•香颂总占地面积31657㎡，总建筑面积139512㎡，容积率4.3，停车位900个，总户数约1500户。整个小区规划有8栋楼，每栋层高32层，分为南北两区。

其中北区由6栋楼组成，其中A、B、F座为平面户型，以88㎡和120㎡为主；C座为公寓，户型以50㎡-70㎡为主；D、E座为复式，户型以88㎡和120㎡为主。南区由A、B座组成，A座户型以88㎡为主。

整个项目产品户型多达14种，其中大部分是以80~120㎡为主。此外，据悉该项目住宅部分套型建筑面积90平方米以下占住宅总建筑面积比例不小于70%。以绿景•香颂近14万㎡的体量来看，这应该算得上是少有近邻深圳CTD的中户大盘。

■产品唯一性

一、华南最高整体高架小区花园：架高达13米，超越红树西岸

绿景•香颂小区采用整体架高法，使整个小区花园比地面高出13米，花园面积超过3.5万㎡，整个小区花园零米相当于其他非高架小区的第五层。

之前，南山区的顶级豪宅红树西岸将其建筑主体在零米地面的基础上抬高了11米，已是惊人之举。如今，绿景•香颂整体高架小区花园，竟比红树西岸11米的挑高，还多出2米，打破了顶级豪宅的挑高记录，可称得上是目前“华南最高整体高架小区花园”。

同时，整体架高小区花园13米，本身就降低了灰尘及噪音的影响。加上3.5万㎡小区花园，还将种植大量花草树木，再次隔音避尘。如此一来，无疑是相当于对灰尘、噪音进行了双重隔离，保证了居者生活空间的洁净、空气质量、舒适度。

二、深圳唯一双架空中户大盘：全部户型在积灰层之上

不止如此，在项目小区花园整体架高13米的基础上，每栋楼下还设有架空层，作为半开放式入户大堂，目测下层高应该有5~6米左右。先是整体架高，再利用入户大堂挑高，双层架空，且架高总高度近20米、近7层高。

纵观深圳六区的中户盘中，目前难以找到第二个项目是这种双架空设计的，绿景•香颂应是唯一的。由此，项目所有户型都设计在近18米以上，几乎全部处于积灰层以上，再次为居者生活空间减少灰尘困扰，倍增舒适感。

三、深圳中户盘最大整体式、全天候花园小区

1、3.5万㎡整体式园林：区域同质产品中最大花园面积

绿景•香颂规划8栋楼32层建筑，其中纯居住高层建筑共2栋，位于项目西北部；商住混合居住高层建筑共6栋，沿民治大道和民安路两侧呈带状布置。所有建筑均为32层，商业裙房为3层。

整个小区呈半围合式，一般不少这种半围合式住宅分布的小区，会稍有压迫感。然而，考查时，笔者却完全没有感受到丝毫压抑感，反而随时都可以感受到一种清爽、通透、宽敞。

整个小区花园面积看起来更为成片，没有什么零乱的感觉，这应该是区域内整体式园林最大的小区花园了！

2、整体回填土超90公分，种大树也没问题

前面提及了绿景•香颂小区花园面积超过3.5万㎡。尽管现在项目园林还没开始栽种花草植被，但整体雏形已现，泳池、景观亭、景观墙、花园小道轮廓皆已显露出来。从景观亭的造型来看，横平竖直的镂空、线条，颇有现代感。

目前，正在打造的花园园林，开始回填土工作，从现场考查可见，该项目花园整体回填土厚度超过90公分，局部1.2米。这个厚度的土壤，可以种植很多高大树木。可以想象得到，未来绿景•香颂花园完全建好时，高次错落间颇有层次感。

3、全天候花园小区，深圳中户盘首见：超百米楼间距、双架空层

项目楼间超大间距，目测下应该超过百米。如此之大的楼间距，这应该是年内房地内参考察过众多深圳同质产品项目中，最大的楼间距项目。这就使得不同栋楼之间的居者没有什么对视，保证生活空间的隐私性。

由于楼间距较大，楼与楼之间还设有大堂前花园、雕塑、花架、景观小道、草坪、邻里活动庭院等，再次为不同栋楼间的居者设置了多重景观屏风，同时也增加了室外景观可赏性，更增添人们在楼下、花园的娱乐、休闲空间。

且每栋楼首层架空，即使下雨、烈日，业主们在首层架空层也可活动、健身，实现了全天候花园生活。这在区域同质产品中，还是首见呢。

四、二级地势修正：深圳中户盘首见

绿景•香颂小区花园面积大，一看望过去极为宽阔。但考查时发现，行走在其中丝毫不会感觉到只是单纯的直来直去。或是转个弯，或是走了一段平路后，就有个平缓坡度，颇有行走的乐趣。

继续观察下，这应该是利用地下车库、整体架高来营造的一种级差，且是进行了二级地形修正。这种整体地形修正一般在别墅或豪宅项目更多出现，在深圳中户盘项目中极为罕见，绿景•香颂算是唯一一个，园林由此更添趣味性。

五、深圳CTD区域赠送面积最大的中户大盘之一

1、别人送面积香颂送房间，近乎实现“买一送一”

此前研究绿景•香颂户型时，就发现该项目赠送面积极大，赠送率最高达79%。一般楼盘是送面积，多是赠送凸窗或半送露台。绿景•香颂却是大片大片面积来送，甚至送出一个、二个、三个房间，颇有“买一送一”的实惠，大方得让人又惊又喜。

考查所见，绿景•香颂户型所赠送的面积，几乎都是在户型建筑框架内，这就使得户内建筑面积利用率更大。如何做到的呢？仔细观察，发现绿景•香颂通过对双层挑高、露台、下凸窗的充分利用，实现了1变2、2变3的创意空间。

绿景•香颂几乎每个户型都设有双层挑高，目测下每层层高约2.9米，这比一般楼层层高还高了0.1米。这就增加了室内空间的宽阔感，减少压抑感。而且，挑高部分建面极为方正，长宽约3米，稍加心思改造，就可改造成一个房间。

2、全赠送下凸窗，露台宽达3.8米，打球也不成问题

项目几乎所有户型的卧室窗户，均为下凸窗设计，部分卧室更是设计了两扇下凸窗，这不但增加了卧室的实用面积，而且空气可以对流，增大了通透性，采光度更高。而且，全部是赠送的，让业主们得到了最大实惠。

考查中发现，不少户型在客厅、餐厅部分都设计了超宽露台，目测下可能长约4米、宽3.5米，面积约14平米。事后经核实，如此大尺度的露台竟达3.8米，大人小孩在这里踢毽子、挥杆练golf，打羽毛球也没问题。

六、全通透+色彩感，最实在的住感

1、全通透空间：框架剪刀墙、采光槽、无暗间

绿景•香颂户型结构采用框架剪刀墙结构，这种结构刚度大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱棱角，便于室内布置，方便使用。因此，考查时所见室内户型空间极为方正，没有什么边角余料。而且楼层楼板极厚，笔者尝试着大力跳跃感受一番，踏实感立马就上来了。

整个户型空间没有设置暗间，连电梯间也是明亮的，并开设了一道采光槽，引光入室，增加通透性，难怪考查时无论从哪个角度来看，都能感觉到一种明亮、通风。

2、其他：剪刀梯、外墙干挂石材……

楼梯间为剪刀梯设计，也就是在同一楼梯间设置了两个楼体，这增加了疏散通道功能，又提高了建筑面积使用率。此外，绿景•香颂外墙为干挂石材，材质采用约25mm~35mm的“津巴布韦黑”。

这种石材色泽灰黑，稳重感强，而且耐脏，可减少清洁成本，持久性更强。对刚需置业者来说，材质上的运用恰当，不止是色彩的运用，也是成本的节约。这可是对购房者实实在在、由内而外的全细致考虑了。

■总结：城市核心化绝唱，CTD特种刚末供

考察完绿景•香颂项目后，从建筑规划，到园林设计，再到产品户型，整个过程都感慨着这个项目本身体现的多种唯一性：在深圳中户大盘产品中，它所表现的13米整体架高、双架空、园林的人性化细致考虑、户型赠送比例之高……着实是意外中的惊喜。

尽管目前绿景•香颂样板房到11月初才开放，该项目定价已是倍让人关注。加之绿景•香颂在区域同质产品中的配套、资源、品质优势，与深圳中心区20分钟车程的优势，对接高铁沿线城市的便捷性，对刚需置业者的吸引力更为至上。

尤其是项目紧邻的深圳北站，届时全面运营后，带动深圳、珠三角辐射全国疆域趋势发展下，将聚集来自全国各地的大量客流、信息流、物流。原本作为深圳CBD后备区域的龙华、深圳CTD，在逐步边缘化的同时，承接城市对外最便捷交通枢纽中心，也将最大可能性实现核心化，区域价值得以裂变：

应该关注深圳北站的高铁站址经济。机场、高铁是总部城市对外辐射的两主渠道，后者量更大。最近民治商业速成，近北站多家酒店开张，商务趋密。香港靠大陆商务转向九龙东、中小企业因租高迁向深圳CBD，而些深企会北迁到龙拓。龙拓之后的中心化、核心化值得关注。

这正是深圳CTD潜在的价值巨大爆发力，绿景•香颂作为深圳CTD特种刚，自然所受关注程度更高。当然，无论是借鉴国内外高铁站址经济价值，还是关乎自身实际需要，置业者在面对着结婚、孩子上学、生活氛围以及手中资金等需要切实考虑的问题时，越来越能明了究竟怎样的产品，才是真正所需。

而当我们回过头来再看绿景•香颂时，可以说，它所体现的设计理念、建筑规划、产品风格、资源配套，使得刚需置业者得以最大化的需求满足，可谓是年内深圳楼市中户大盘的标志性项目。（09）*4

 绿景·香颂效果图

绿景·香颂：10楼俯瞰，超百米楼间距昭然、整体式3

 绿景·香颂西侧，一路之隔的金地·梅陇镇、规划中的学校用地

绿景·香颂：已建至10楼，外立面看被整体架高的部分：未来将作为车库或商业街

 绿景·香颂：处处可见的下凸窗设计

绿景·香颂户型结构：双层挑高的利用

 绿景·香颂：别人送面积，香颂送房间。见过那么方正的房间赠送吗，至少有10平米以上

绿景·香颂：剪刀梯运用，户型建筑实用面积得到提高

绿景·香颂：二级地形修正，这是深圳龙华区域极为少见的案例

绿景·香颂：回填土层整体超过90公分，大叔可种

 绿景·香颂园林设计：现代化感极强的景观亭

 绿景·香颂：外墙干挂设计

 绿景·香颂：首层架空层，将作为入户花园，未来也将是业主开放活动休闲的空间呢

绿景·香颂材质运用：“津巴布韦黑”

  绿景·香颂：13米整体架高小区花园；不同栋楼之间的多重景观规划

 绿景香颂户型：D户型D座

绿景香颂户型：F&G户型C座