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项目及片区考评
坪山新区’地解:高铁级中心区,万科豪方龙光

作者:Homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-10-25 12:03:51点击5416


导读:
■坪山新区综合发展规划
■区域规划
一、转型先锋城区、创新基地、粤东生产性服务中心
二、区域目标:2015年GDP总量要超850亿
■在合作中谋求跨越发展:与香港、罗湖、福中等区域
■空间结构
一、“一核两轴、一环四带”:金域缇香、豪方菁园享人文创意生活轴
二、罕见的“生态渗透廊”:丰富生态资源围绕
■构建“一心四片十二园”的产业格局
一、高端生产性服务业集聚,助推豪方菁园价格
二、6个工业园区+6个商务科技园
1、坑梓新能源新材料产业片区
2、聚龙山生物高新产业片区
3、碧岭文化创意生态旅游片区:万科•金域缇香利好
4、田心田头生态环保科教研发片区
三、建设企业孵化器、加速器、留学生创业园、中小企业总部
■区域配套
一、同城化:轨道、高铁、高速再加速
1、加快地铁12#以及坪山快线的建设
2、“两横两纵”:推进36处公交场设施
3、三级绿道系统:最佳的生态休闲陆路网络
二、医疗:万人医生达26人,万人病床达34张
三、教育:将增加62所学校,3—18岁无忧
四、其他:新增大剧院1个+艺术馆1个+图书馆1个
■智慧爆发力:打造“智慧坪山”
■总结:新中心的全新机遇,只待腾飞!
正文:

■坪山新区综合发展规划

10-22,坪山新区举行了《综合发展规划》、《智慧坪山五年建设规划》专家评审会。由坪山新区和市规划国土委共同合作完成的、深圳首个“多规合一”的规划成果——《坪山新区综合发展规划》通过了专家评审。

作为深圳最年轻、最具发展潜力的新区,坪山新区位于深圳市东北部,是特区连接粤东地区的重要通道、深莞惠区域一体化的战略节点。

区域有着全市最大的可开发用地,肩负着市委市政府赋予的建设“科学发展示范区、综合配套改革先行区,经济发展新增长极”的历史使命,是深圳未来三十年发展的重要战略支撑地,也是推动深圳新一轮经济增长的重要动力源。

近几年,随区域发展,已吸引众多品牌开发商进驻,开发了诸多地产项目。如今,在区域十分热销的包括万科•金域缇香、龙光城、豪方菁园等,以下房地内参将就区域综合发展规划进行简析,供网友们参考。

■区域规划

一、转型先锋城区、创新基地、粤东生产性服务中心

《坪山新区综合发展规划》提出,坪山新区将依托创新体制机制的先行区、战略性新兴产业成长区、快速成长的坪山中心区、独具弹性的出口加工区、深圳东部的交通枢纽区、国家级低碳生态示范区等六大优势,努力打造特色鲜明、功能完善、结构合理、产业高端、环境优美、人文丰富、集聚动力和充满活力的深圳跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴产业和自主创新基地、粤东重要的生产性服务中心。

二、区域目标:2015年GDP总量要超850亿

《坪山新区综合发展规划》提出了坪山新区发展的近期、中期和远期目标。2010年新区实现地区生产总值218.01亿元,《规划》提出到2015年,GDP总量要超过850亿元,到2020年还要在2015年的基础上翻一番。

在近期目标(2011-2015)中,要以新能源、生物等战略新兴产业为特色建设坪山东部产业园区,要基本确立以高新技术产业和现代服务业为主体的现代产业体系;GDP总量超过850亿元、战略新兴产业占GDP比重要达到20%,万元GDP建设用地累计下降25%。

 在中期目标(2015-2020)中,新能源、生物、新一代电子信息产业及先进装备制造业要成为拉动坪山经济发展的核心力量,金融、保税物流等产业规模不断做强做大,第三产业比例要超过40%,现代产业体系日趋完善,GDP总量在2015年基础上翻一番,低碳示范效应明显,初步建成全市生态低碳城市示范区。

远期目标(2020-2040),坪山到2040年要成为深圳市重要的城市副中心、深圳跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴产业和自主创新基地、粤东地区重要的生产性服务中心。

■在合作中谋求跨越发展:与香港、罗湖、福中等区域

《规划》提出,要加强与香港、罗湖、福田中心区、龙岗、惠阳及大亚湾等周边的合作,形成上下游互补的产业链,推动区域基础设施协调发展,完善和提升新区综合服务功能。

首先,积极争取“台湾工研院”、“台湾清华大学”等科研院所在坪山设立分支机构,快速掌握国际技术动态。借服务,起步期借助周边生活服务设施,将区域有利资源转化为自身优势。

其次,是要承接和吸引市中心区高端功能转移。加强与罗湖、福田中心区的交通联系,承接中心城区高新技术产业、生产性服务业的转移等。

再次,依托宝龙、同乐等地区较为雄厚的制造业基础,集中发展生产性服务业;加大与盐田、大鹏半岛的旅游深度开发与合作,使坪山成为深圳东部旅游目的地的北门户。要吸引香港的文化旅游产业,争取与香港教育科研机构合作。

其外,《规划》提出要完善区域合作机制,突破深惠两市的制度化差异,积极建设“坪大惠”合作示范区。

■空间结构

一、“一核两轴、一环四带”:金域缇香、豪方菁园享人文创意生活轴

从优化调整空间结构出发,《规划》提出构建“一核两轴、一环四带”的空间结构。

“一核”即服务主核心,包括坪山新、老中心;
“两轴”即北部的现代产业发展轴和南部的人文创意生活轴;
“一环”即城市公共交通通行环;
“四带”即有机联系城市建设区与生态区的生态绿带。

根据《综合规划》,坪山新区主中心包括新中心区约4平方公里,老中心区约1.5平方公里。新中心承担行政、文体、商业、商务,以及区域综合交通枢纽等综合服务职能,重点发展区域性的现代服务业和总部经济。老中心承担商业、商务等职能,重点发展文化创意、旅游服务及中高端生活性服务业。

通过开放式的空间结构带动区域功能的组织和联系。北部依托厦深铁路和轨道12号线,形成西联龙岗中心,东联惠阳中心,串联坪山新中心、出口加工区、坑梓中心的现代产业发展轴;

南部依托坪山河和坪山快线,形成西联市中心、香港,东联大亚湾中心及大鹏半岛,串联碧岭、老中心、燕子岭、田心田头的人文创意生活轴。万科•金域缇香、龙光城、豪方菁园均位于南区。

二、罕见的“生态渗透廊”:丰富生态资源围绕

由丹梓大道、创业路、聚龙路、深汕路构成一个43公里的社会车辆内环通道,加强内部各功能片区的有机互动和融合,避免过境交通对主要城区的影响,提高城区的可通达性,营造良好的交通出行氛围。

横向以坪山河形成“滨水生态轴”,串联碧岭、沙湖、坪环、汤坑、田心等片区;纵向沿创业路、龙坪大道、高压走廊、外环路构筑四条“生态渗透廊”,发挥有机联系及通风廊道的作用,增强建成区与自然生态区的互通融合。

综合考虑区域关系、资源条件、发展基础、生态环境约束等因素,以及城市管理体制改革的需要,以空间结构为基础将坪山新区划分为九个片区,包括中心片区、坑梓片区、聚龙山片区、老坑片区、碧岭片区、燕子岭-出口加工区、田心田头片区、马峦山片区、生态农业片区。

在此基础上,《综合规划》将城市更新分为拆除重建、综合整治、功能改变、生态恢复和历史保护五种方式。到2020年,拆除重建规模6.33平方公里,综合整治规模5.42平方公里,功能改变规模1.16平方公里,生态恢复规模2.15平方公里。

■构建“一心四片十二园”的产业格局

一、高端生产性服务业集聚,助推豪方菁园价格

综合规划提到,坪山新区将构建“一心四片十二园”的产业格局。“一心”包括新老中心区、出口加工区、燕子岭片区,定位为区域性高端生产性服务业核心区,重点发展总部、金融、保税物流、国际贸易、中小企业总部、留学生创业园、创意文化等产业。

其中,豪方菁园位于该区域内将直接受到辐射,而高端生产性服务业的从业人员,对价能力强,财富实力雄厚,往往是支撑区域价格的主力。

二、6个工业园区+6个商务科技园

“四片”包括坑梓新能源新材料产业片区、聚龙山生物高新产业片区、碧岭影视文化生态旅游片区、田心田头生态环保科教研发片区。“十二园”包括六个工业园区和六个商务科技园。

1、坑梓新能源新材料产业片区

定位为深圳市新能源、新材料研发与生产基地,重点发展新能源汽车、太阳能电池、新材料等战略新兴产业及相关配套产业。

2、聚龙山生物高新产业片区

定位为深圳市生物、高新技术产业研发与生产基地,重点发展生物医药、生物能源、基因工程、高新技术、科技研发等产业。

3、碧岭文化创意生态旅游片区:万科•金域缇香利好

定位为深圳市影视文化、旅游服务产业基地,重点发展电影、电视节目拍摄、后期制作、配套服务、广告制作及生态旅游服务产业。

其中,万科•金域缇香位于该片区内。文化创意产业及生态旅游产业为如今的两大朝阳产业,都处于蓬勃发展期,这两大产业所吸附的人才年轻化、见识广阔、消费能力强,对于品牌物业有较强认知,对项目销售能起到较大的推动作用。

4、田心田头生态环保科教研发片区

定位为深港、深台科教培训合作基地,重点发展资源循环利用、深港科技研发、教育培训等产业。

三、建设企业孵化器、加速器、留学生创业园、中小企业总部

在“一心、四片”的基础上,坪山新区还将零散分布的工业区整合为六个园区,包括坑梓新能源产业园区、坑梓综合配套产业园区、聚龙山生物产业园区、聚龙山高新技术园区、出口加工区、比亚迪汽车园区。整合后形成产业规模效应,集中搭建公共技术平台和科技基础设施。

根据综合规划,坪山新区还将区位条件较好的工业区通过拆除重建或综合整治升级为商务科技园,具体包括碧岭影视文化园区、沙湖-汤坑创意文化园区、沙湖北研发设计园区、燕子岭创意设计园区、聚龙山研发设计园区、田心田头科教研发园区。升级后的商务科技园应积极建设企业孵化器、加速器、留学生创业园、中小企业总部等。

未来,如此多的产业园、中小企业总部集聚在一起,无疑将产生集聚效应,向周边物业释放能量,区域集聚的高端人才、中小企老板、领导高层,都将无形成为住宅的一股强大推力。万科•金域缇香、豪方菁园、龙光城,将受到惠及。

■区域配套

一、同城化:轨道、高铁、高速再加速

1、加快地铁12#以及坪山快线的建设

交通方面,坪山新区提出争取将赣州线引入深圳东站,并加快轨道12号线以及坪山快线的建设,最终实现至邻近省市2-3小时可达,至香港及市域范围1小时可达,至城市主中心45分钟可达,至周边片区30分钟可达。
 
届时,从万科•金域缇香、豪方菁园、龙光城通往主城区的交通用时、效率都将大提。由此,项目用户半径迅速扩大,能吸引更多深圳其他区域的购房者前来置业,甚至包括中心区的财富一族在此投资。事实上,交通效率的提升,将大大增强该片区的关注度和购买概率。

另外,到2020年,新区的公共交通的机动化出行分担率要达到70%。为此,坪山新区将构建由丹梓大道、创业路、聚龙路、深汕路形成的“一环内聚”的干线道路通道,避免过境车辆“入城”,有便于区域统一管理,保证更纯净的交通环境。

此外,在公交接驳方面,坪山新区要逐步实现“慢行-公交”接驳距离不大于500米,换乘距离在150米的范围之内,人们出行交通将更为便捷。

2、“两横两纵”:推进36处公交场设施

坪山新区将构筑“两横两纵”常规公交专用走廊,为大、中运量公交系统集散客流。两横包括兰竹路—老横坪,碧沙路-深汕路-丹梓大道;两纵包括翠景路-聚龙路、荔景路。

坪山新区还将落实公交场站设施用地,协调并推进坪山客运站、坑梓客运站的建设;结合中运量公交系统设置3处中运量公交场站设施;推进11处常规公交场站设施以及26处规划公交场站的建设及调整,提高公交场站用地的混合利用程度。这样一来,区域业主出行既便利又高效,将大大提升生活效率。

3、三级绿道系统:最佳的生态休闲陆路网络

坪山还将构建城市、片区、社区三级绿道系统,与区域绿道衔接互通。

沿松子坑水库、新中心区、燕子岭、马峦山形成南北向城市级绿道,沿坪山河形成东西向城市级绿道,到2020年,城市级绿道为4km,通过十字形城市绿道,加强与龙岗中心、坪地、大小梅沙、大鹏半岛、大亚湾等地区的生态联系。

沿创业路、龙坪大道、高压走廊、外环路形成四条片区级绿道,到2020年,片区级绿道为3.5km。结合社区公园、街头绿地、步行道等形成社区级绿道,到2020年,社区级绿道为96km,方便居民绿色出行,丰富日常休闲活动。

二、医疗:万人医生达26人,万人病床达34张

坪山新区将对现有23个社区进行整合,改变现有街道尺度过大、社区尺度过小的问题,并探索“土地入股”。

在5年里,坪山新区要实现生活垃圾无害化处理率达到100%,社会保险综合参保率95%以上,城镇人口登记失业率保持在3%以内,万人医生数达到26人,万人病床数达到34张。同时,新区还规划新增及改扩建10个综合医院,2个专科医院,15个门诊部。这样一来,万科•金域缇香、豪方菁园、龙光城的业主,完全不用担心看病就医等问题。

三、教育:将增加62所学校,3—18岁无忧

其次,到2020年,坪山新区新增职业(成人)技术学校4所,高中11所,九年一贯制学校6所,初中和小学分别达到12所和29所。其中,深圳市坪山实验学校与万科•金域缇香一路之隔的,而与豪方菁园仅相隔700米。

深圳市坪山实验学校已是坪山新区目前规模最大、起点最高的现代化学校。未来,在此基础上,还将增加共62所学校,无疑将带来充足的教育配套,对于区域居民而言,学位问题、教育问题,都不再成为烦恼。

四、其他:新增大剧院1个+艺术馆1个+图书馆1个

此外,新增大剧院1个,艺术馆1个,图书馆1个,青少年活动中心1个(以上四个可一起列入新区中心区文化综合体内),体育活动中心则新增8个。坪山新区还计划引入香港高校的分校,并为建设汽车学院整备土地。

■智慧爆发力:打造“智慧坪山”

按照该规划,坪山新区将在城市基础设施、资源环境、社会民生、经济产业、市政治理等五大领域,充分利用物联网、互联网、云计算、IT、智能分析等信息通信技术手段,建立一个由新技术支持的涵盖市民、企业和政府的新城市生态系统,将坪山新区打造成为环境优美和谐、资源可持续利用、大众生活幸福、先进产业发达、社会管理睿智、国际化程度较高的智慧型新区。

根据《智慧坪山五年建设规划》,3年打基础,坪山新区将整体完成基本智慧化。5年大发展,到2015年,“智慧坪山”初步形成,城市基础设施领域完全实现智慧化。10年成格局,到2020年,“智慧坪山”基本建成,坪山新区将成为环境优美和谐、资源可持续利用、大众生活幸福、先进产业发达、社会管理睿智、国际化程度较高的智慧城区。

“智慧坪山”无疑意味着将以高素质人才为核心力量,以高端产业为核心竞争力,打造更具附加值的强区。而高端人才的集聚,也同样将成为区域住宅的最大推手。区域高端物业,万科•金域缇香、豪方菁园、龙光城势必受到更大刺激。

■总结:新中心的全新机遇,只待腾飞!

从此次综合发展规划来看,区域未来将主要朝着高端生产性服务业、高新技术产业、电子科技产业、文化创新产业发展,在交通、配套、医疗、文化、环境建设上都将相应提升。而未来,这里或将成为深圳下一个新兴崛起的科技高地、文化创意高地、新能源高地等。

事实上,如今,这里已集聚了比亚迪、五洲龙、中集集团、赛格三星、赛格日立等重头企业。世界500强企业10家,高新技术企业约100家,外商投资企业381家,境内外上市公司26家。一大批新能源企业、电子信息企业、装备制造业、生物医疗产业已经在这里驻脚。

相信,随区域的全新规划以及在各方面发展措施,未来坪山新区成为人才集聚、产业高端的深圳跨越与转型发展先锋城区、产业和自主创新高地、粤东重要的生产性服务中心,指日可待。而区域高端物业,万科•金域缇香、豪方菁园、龙光城无疑将获得新一轮的发展空间,而其中的价值前景,不容小觑。(03)*1.5


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评论者:过客
给了广告费的房子就是好房子。注意:离比亚迪和五洲龙远点好!污染!