导读：
    ■深圳北站片区商业密集大增
    ■香港九龙东写字楼扩建，更多依赖内地
    ■港企北移、深圳CBD租金高企，向北最节约
    ■CTD商务潮将现，区域五大盘受益
正文：

■深圳北站片区商业密集大增

近期，随着深圳北站高铁开通时间的日益临近，深圳北站周边商业配套也开始逐渐成型，其所迸发出的高铁站址经济是房地内参的研究重点。机场、高铁是总部城市对外辐射的两主渠道，而后者比前者所能够承受的货运、客运量更大，值得去关注、分析。

2011年10月18日，坐落于深圳北站东广场的金马城酒店举行了盛大的开业典礼，宣布正式对外运营。10月19日，宝安首家国际品牌酒店、民治首家五星级酒店——豪派特华美达酒店正式开业。据了解，在今后北站周边还将引进6家高端酒店。

不仅于此，房地内参资料显示，距深圳北站不到500米处，将崛起一座玉石中心——中华宝玉石国际博览交易中心。项目位于宝安民治的深圳北站核心商业区，占地12874平方米拟规划建设面积20万平方米，由裙楼6层和塔楼3栋30层组成。目前，随着市政路网规划调整已经进入尾声，整个项目即将动工，届时将成为一个城市综合体和深圳北站地标性建筑。

■香港九龙东写字楼扩建，更多依赖内地

如此高密集的酒店开张、写字楼将建，传递出怎样一个信号呢？要想分析透彻这个现象，不妨暂时把目光看向香港。在2011年10月13 日香港行政长官的施政报告中，曾荫权提出未来九龙东将会提供额外楼面400万平方米的写字楼，当中，政府部门会率先搬往启德发展区。作为受香港影响最深的深圳，香港此举值得重点研究。

多年来，香港以中环作为核心商业区。但在维港填海诉讼后，香港政府已经很难通过填海增加中环商业用地，从而区域内的甲级写字楼共愈发减少。根据英国皇家特许测量师学会（RICS）近日发布的研究报告称，香港今年至2014年写字楼新增需求达160万㎡，但新供仅52万多㎡，短缺67%，缺口巨大，未来三年香港写字楼供应将呈现紧张之势。

曾荫权也在其施政报告中表示，香港传统核心商业区已无法满足经济增长对写字楼的需求，须开拓九龙东作为另一个核心商业区，涵盖启德发展区、九龙湾和观塘。而上述区域又是更为接近大陆深圳的区域，因而香港政府此举，其用意凸显：未来香港发展将更多的依赖于内地。

■港企北移、深圳CBD租金高企，向北最节约

而香港写字楼供求失衡则是造成其租金高企的一个重要原因。资料显示，截至今年首季，香港主要写字楼市场的价格在过去两年间上升1.5倍，较金融危机前的高峰高出35%。写字楼成本已成为部分中小贸易及服务商业务扩张的瓶颈。对此，为控制写字楼成本，实现效益最大化，为数不少的企业计划或已将扩展写字楼放在深圳，作为成本控制的有效应对措施之一。

而港企的北移，成为了深圳福田CBD、南山、罗湖片区内的写字楼租金高企一大重要原因。深圳第三季度商用物业租金升至历史最高位：甲级写字楼空置率降至2009年以来的历史最低位，而租金则升至历史最高位，平均有效租金达到168元/㎡/月，环比增长了12.1%。

福田中心区甲级写字楼租金均以嘉里建设广场为标杆，平均租金接近210元/㎡/月，罗湖和南山相对较低。各区涨幅中，以南山租金增长幅度为最大，海岸城及邻近写字楼租金增至180元/㎡/月。写字楼租金的高企，迫使深圳部分企业迁移。CBD向西是南山、向东是罗湖，租金成本都相对较高，因而，向北成了最节约的方向。

■CTD商务潮将现，区域五大盘受益

因而，综合来看，香港本土写字楼需求大增，而供应不足，迫使香港政府想办法在与大陆更为接近的九龙东，兴建大量的写字楼。而香港企业的北移，导致了福田CBD内写字楼租金高企，从而迫使深圳部分企业地点再次迁移。

如此，在回过头来看，文章开头便提到的深圳北站近期酒店、写字楼密集开张或规划建设中的现象，便十分好理解了。而随着深圳CBD北片区的兴起、商务大增，未来这一带，将诞生出大量的企业主及企业高层，这些都将是未来片区优质楼盘的购房对象。

之前房地内参曾提出中央车站区（CTD）的概念，认为随着高铁、地铁的高速发展，高铁枢纽所在的区域，将成为城市中客流量最大，商务物流、信息流、资金流最集中的区域，其周边物业也因此也备受青睐。因而，对于片区内的绿景•香颂、鸿荣源•熙园山院、潜龙•曼海宁、莱蒙•水榭春天、莱蒙•水榭山来说，无疑将最先受到CTD商务潮的洗礼。（06）