导读：
    ■CXD系列概念演绎：从市级到区级
    ■宝安区级CXD演绎：CBD、CSD、CPD，重叠效应
      一、宝安CBD（中央商务区）：深圳西部新高地
      二、CSD（中央体育区）：城市化高级阶段的产物
      三、宝安CPD（中央公园区）：中心景观，都市绿肺
      四、宝安CBD、CSD、CPD的重叠效应
    ■宝安区级CXD演绎之CID、CLD
      一、宝安CID（中央科技区）：深圳后发优势最突出的高新区
      二、宝安CLD（中央生活区）：公认的豪宅区
    ■置业关键，仅供参考
正文：

■CXD系列概念演绎：从市级到区级

CXD，这是一个由城市规划衍生的新名词。系列概念包括CBD（中央商务区）、CTD（中央车站区）、CID（中央科技区）、CLD（中央生活区）、CPD（中央公园区）、CSD（中央体育区）、CFD（中央金融区）等。其中最为熟悉的、也是最早、最正牌的，当属CBD（中央商务区）。

而以上这些CXD，因其集中了一个城市某一方面或多个方面的优质资源，或商务、或公园、或科技、或交通，从而或成为商务活动领域的集中地，或成为人们居住的宜居首选，或成为高新技术产业扎堆区，或占据了城市交通之大成，而这些区域，对于其中的物业来说是有利好的。

对一个城市来说，CXD系列概念，有城市级的，也有区级的。在深圳的【市级CXD】及其新盘全集http://www.banq.cn/html/12115.htm一文中，房地内参对深圳的各类城市级的CXD进行了罗列。那么对于龙岗、宝安等区来说，其区级CXD又会有哪些呢？本文就将对宝安各种区级的CXD系列概念演绎一番。

■宝安区级CXD演绎：CBD、CSD、CPD，重叠效应

一、宝安CBD（中央商务区）：深圳西部新高地

CBD，即中央商务区，Central Business District，简称CBD。在所有CXD概念中，CBD是最为人熟悉的。CBD概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。在深圳，城市级的CBD目前建成的只有福田CBD，那么对宝安来说，其区级CBD则是宝安中心区。

宝安中心区处在深圳西部、珠江口东岸、珠三角核心。东北临宝安大道，西北至碧海湾公园，东南隔湖滨西路与南山区相邻，西南面海。中心区以新安六路为界分为南北两部分，南片为滨海片区，北片为碧海片区。规划总用地面积15.06平方公里，其中滨海片区6.82平方公里，碧海片区8.24平方公里。规划总人口规模约38万人。

其中，招商•果岭位于碧海片区的西北部。而碧海片区则规划为居住及配套区，一方面将承接宝安中心区此前为关内白领提供高性价比住宅的角色定位，一方面将为宝安中心区未来的总建面将超120万㎡的35栋办公楼宇提供居住配套，其作为国际西岸中央居住区的发展前景已极为明确。

未来的碧海片区将会出现一批高端写字楼和五星级酒店，为依托深圳机场、大铲湾两大物流基地的大批企业提供高端商务服务。而宝中120万㎡的商务体量，比福田CBD南区核心写字楼体量更大、更密集，这无疑将产生强大的商务聚集效应，为区域带来充足的购房及租赁力量，周边住宅物业，未来获益明显。

二、CSD（中央体育区）：城市化高级阶段的产物

CSD，即中央体育区，Center Sports District，英文简称CID。CSD指由体育中心为核心所构成的现代城市功能中心。CSD主要由体育、居住、商贸三大功能设施所构成，强调以体育与居住功能为主，以商贸产业为辅。CSD是城市化发展进步到一定阶段的产物，也是一个城市体育发展现代化的象征与标志。

在深圳，位于龙岗的大运新城片区，正是深圳的中央体育区（CSD）。而对于宝安来说，宝安体育中心则是宝安区级的CSD。宝安体育中心由有体育场、游泳馆、体育馆三部分组成。大运会的足球预赛、女子足球决赛安排在宝安体育场；水球预赛与赛前训练安排在宝安游泳馆；体操、艺术体操安排在宝安体育馆。

从本质上来说，CSD是城市化高级阶段的产物。打造中央体育区（CSD），不但可以推动城市的发展，还可以将体育与健康的理念导入人们的生活、消费与娱乐，将有效地激活城市能量，使城市焕发出生机与活力。还可以改善城市化进程中，由于城市人口的亚健康状况以及缺乏锻炼和活力，所流行的现代城市病。

三、宝安CPD（中央公园区）：中心景观，都市绿肺

CPD，即中央公园区，Central Park District，英文简称CPD。CPD是指一个城市的核心区周边，聚集了大量公园资源。这些公园资源处于繁华市区的黄金地段，成为闹市人群的理想休憩、娱乐、休闲去处。对于周边的物业来说，将大大提升其景观资源的稀缺性。

在宝安，既处于核心位置，有又享有都市绿肺的，则是宝安中心区的碧海片区。碧海片区临近平峦山、铁仔山郊野公园，西南紧靠大铲湾港区，西北与固戍地区接壤。区域东北至宝安大道，东南至新安六路，西南至滨海大道，西北至碧湾路。

这里有碧海湾高尔夫公园，碧海湾公园，其中碧海湾公园已于2010年10月1日开园。而招商•果岭就仅在咫尺，可谓是深得都市绿肺之利好。

四、宝安CBD、CSD、CPD的重叠效应

在研究中发现，宝安CBD、宝安CPD、宝安CSD，都是在宝安中心区内的。也就是说，三者之间存在着明显的重叠。这在区一级的CXD中并不多见。而功能的重叠，可以增强宝安中心区的凝聚力。对于处在碧海片区的招商•果岭来说，则是最大的赢家。

■宝安区级CXD演绎之CID、CLD

一、宝安CID（中央科技区）：深圳后发优势最突出的高新区

CID，即中央科技区，CentralInformationDistrict，英文简称CID。顾名思义，是高新产业最集中的区域。CID一般具备了如下特征：高科技产业中心；知识经济的发源地；汇聚了时代最有活力的新经济模式；科学、教育、文化高度集中；一流的人才、超前的创业模式。

深圳的市级CID是南山的高新科技园，宝安的区级CID则是宝安高新技术产业区。宝安高新技术产业区包括观澜园区、龙华片区、石岩片区，但其主要核心集中在观澜，也就是招商•观园、金地•天悦湾、和黄•懿花园湾所在的“鹭湖国际住区”一路之隔的南面。

从2002年至今，宝安高新技术产业区观澜园已走过8个年头，从一张白纸到宝安首个市级生态工业园，园区23家企业中已有9家国内外上市公司，成为总部企业聚集的新高地。2010年10月，宝安高新技术产业区观澜园扩容升级67%，从原4.23平方公里扩大到7.1平方公里，成为深圳后发优势最突出的高新区。

同时，宝安高新技术产业区观澜园新定位为新型高科技园示范区、循环经济产业示范基地、宝高核心发展区。进驻这里的高附加值企业即将面临井喷，原因其实也很简单，深圳其它高新区已经无地可用、或者过于便宜中心不利于产业发展，而宝安高新技术产业区观澜园则具备了最佳的条件。

三、宝安CLD（中央生活区）：公认的豪宅区

CLD，即中央生活区，Central Living District，英文简称CLD。CLD是城市中那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，极大方便在这个区域内居住人群的生活，且位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。

深圳市级的CLD是华侨城，在宝安，能代表宝安最高居住水平，并经历了时间地遭遇考验的，则属招华•曦城坐所在的铁岗片区无疑。这里顺延了招商、华侨城两大巨头居住文明的精髓，8年缔造，建筑与生活已经在这里长久积淀。这里也是被深圳公认的豪宅区。

■置业关键，仅供参考

而在对深圳市级CXD系列概念罗列时发现，有相当部分的市级CXD并不只局限在市政府所在的福田区。像CLD中央生活区——华侨城，就位于南山；CID中央科技区——深圳高新园，也位于南山；CSD中央体育区——大运新城，就位于龙岗；CTD中央车站区，就位于宝安的龙华拓展区……

如此一来，必然会有与市级CXD重复的地方，在本文中就不在再一一列出了。而且还必须看到区级行政单位并不全部具有市级行政单位的CXD功能，或者说是并不明显集中。如CED中央教育区，即教育机构、名校的集中地；CMD中央传媒区，传媒机构集中所在的片区；CCD中央文化区，等等。

对于房地产行业来说，对以上CXD系列概念的梳理，是极为必要的。无论是自住还是投资，认识楼盘物业所在的片区，究竟是以哪种力量为主导，是置业的关键所在。比如说，写字楼的投资当优先选择租赁高的CBD，而居住则优先考虑CPD，等等（意见仅供参考）。（06）