导读：
         ■中国楼市“三限”之后是：限跌
         ■“经济民主化”，甚至“经济全民化”
         ■家将不“家”：人均住面回归50㎡
正文：

■中国楼市“三限”之后是：限跌

中国楼市“三限“之后是什么？是限跌！自经历10月22日，上海几大楼盘大幅降价，导致龙湖郦城超过300名老业主为表抗议而打砸楼盘售楼处事件之后，上海房管局终于在10月25日出手干预，决定暂停中海外降价盘的销售，并且立下新规：减幅两成以上的楼盘必须重新备案。

从此，中国楼市继限购、限贷，甚至限涨之后，限跌必也将成为中国楼市调控的常态。而当中，受害最深的，不是开发商，不是购房族，也不是无房者，而是政府！此次上海房管局“限跌”政策的出台，无疑会使该房管局陷入一个“猪八戒照镜子——里外不是人”的尴尬境地。

不限，若降价浪潮席卷整个上海甚至全国，进而各处出现售楼处打砸事件，事件的性质则会由经济层面上升为政治层面；限，则对于那些急盼楼价下跌，甚至楼市崩盘的无房者，或者急需降价以回笼资金的开发商而言，这无疑也是一个晴空霹雳：房价继续高企，无房者只能望房轻叹；而开发商也只能进入一个进退两难的恶性循环当中。

■“经济民主化”，甚至“经济全民化”

但若再仔细一思量，则不难发现，民主不是都以一定的纪律为基础的吗？民主只有建立在纪律基础之上，纪律得到了每个人的遵守，民主才会相对显现。而政府最近一系列楼市政策的出现，不也正是一种“纪律”吗？如此，就经济层面而言，经济民主也会相对凸显。

而这种经济民主放置于房地产领域，其最主要的特征会首先表现在住房需求上。最近10年，中等阶层的收入增长率明显低于低收入阶层的收入增长率。换句话说，也就意味着占中国人口绝大部分的低收入阶层将有更多的钱去满足自身的住房需求，从而引致中低阶层的住房需求增加。同时，这也意味着在以往10年，至少对中低收入阶层而言，中国经历了一个迅速“经济民主化”的过程。

就以中国普通家庭的保姆工资为例。他们的月薪从数百元升至2000元左右，大约是普通白领平均工资的1/4。而作为能够预兆中国内地的香港而言，其普通家庭的“菲佣”月薪大致为5000至1万港元，大约是香港白领月薪的1/2。中国现在的“1/4”未来将会是香港的“1/2”。“经济民主化”，甚至是“经济全民化”。

■家将不“家”：人均住面回归50㎡

但随着低收入阶层，甚至是中等阶层收入的增加，“经济民主化”的不断加深，他们的住房需求在住房面积上也会发生相应变化。以杭州为例，年轻夫妇的预期，在2003年大约是人均50㎡的住房面积，可是到2009年购房高潮时，预期已达人均100㎡，甚至高达人均150㎡。

而这种购房预期，或者更准确地说是一种心理预期：有钱了你当然想住得相对好一点，是不会持续的，尤其是在成熟的市场社会。因为就目前高节奏的生活而言，住房大就无温馨感，家将不“家”。回到家寻找自己的爱人或者其他东西，要花上半个小时以上，叫我们这种什么都习惯了“快”的人如何忍受？！

因此，我们可以预测，在未来30年里，中国都市地区的住房面积需求，尤其是在经历一次因人口老龄化和普遍的“无家”感后，将会回归到人均50㎡的以下水平上。若按一个家庭1~3个人计算，一个家庭的住房面积就应该为50~150㎡之间。如此，面积涵盖53㎡~126㎡，户型覆盖1房到3房，位于宝安西乡街道宝安大道与宾隆路交汇处的招商•果岭无疑值得重点关注。（11）