导读：
    ■住宅频受打压，商务迎来新机遇
    ■从住宅转向商物，是不可逆的趋势
    ■从深化到内化，商用物业是最大的受益产品
    ■占据未来的高度：抢滩正中•时代广场
正文：

■住宅频受打压，商务迎来新机遇

踞守深圳龙岗中心城大交通枢纽位置，作为今年深圳唯一开售的甲级商办项目——正中•时代广场，目前A座纯租赁，租赁率已达80%，B座现正火爆销售中。在住宅市场屡受打压的市场情形之下，该如何看待呢？可从区域经济发展理论方面谈起。

在经济运行发展的过程中，大致会产生这么五个阶段：第一个是资本的紧缺时期，第二个阶段是资本的广化时期，第三个是资本的宽化时期，第四个是资本深化时期，第五个是人力内化时期。每个阶段相应的投资布局选择不同、决策不同、产品不同，乃至于运用杠杆的幅度和程度也有所不同。以深圳为例吧。

在1978~1997年之间，深圳基本处在资本紧缺期，这一时期需尽量向内外招商引资，此阶段的不动产投资易亏损；1998~2005年，深圳进入资本广化期，这个阶段，实际资本价值的增长率与劳动力的增长率接近。资本广化”带来“资产宽化”效应，也就是说，本阶段资产价格的增加等于劳动投入或者劳动效率的增加，此时是深圳房价增长最平稳阶段。

■从住宅转向商物，是不可逆的趋势

而到了2006年，深圳厚积薄发，快速进入“资本深化”阶段，这个阶段，这个阶段，深圳生产效率的增长，主要依赖于资本-劳动比率（资本装备重型化）的持续提高，资本的贡献大，资产就会拿去利益的大部分。

目前在深圳，前三个阶段已经完成了，而深圳在资本的深化时期运行较长时间，人力内化时期的到来已不再遥远。在资本深化时期，深圳生产效率的增长，主要依赖于资本-劳动比率（资本装备重型化）的持续提高。而在这个阶段，劳动工资增长赶不上生产率、企业收入及GDP的增长，也赶不上以房地产为主体的资产价格的增长（以住宅品为主）。

没有这种“资本深化”导致的资产升值，产业就不能深化、结构升级和竞争力的提升就都只能是空想。在资本深化阶段，商物还处于积蓄力量的时期，对住宅却是个机会，价格的涨幅动则以倍数计算。所以，06年到09年，深圳房价呈现倍增的现象，是不足为奇的。

但这个过程，随着经济的发展，必然会结束。“资本深化”阶段制造业劳动力的群体收入提高，会促使产业去升级与转型，内需开始逐渐旺盛。这个时期，高端服务业如金融、贸易、文化创意等成为新兴的主导产业，资本深化逐渐结束，“人力内化”时期到来。因而自2009年以来，房地内参就一直呼吁不动产投资应从住宅转向商物（商办、商街）。

■从深化到内化，商用物业是最大的受益产品

从住宅到商办，这个趋势是不可阻挡的。随着建西部通道、深圳湾大桥、建一期5条地铁，建大运场馆等，深圳的资本深化的巅峰时期，基本上算是翻过去了。因而，深圳将逐渐从资本深化期向人力内化期转变。在人力内化期，就是社会经济的发展，资本开始退居第二，人的作用开始位居第一的阶段。

而对于正中•时代广场所在的龙岗中心城，随着大运会的成功举办，政府高起点规划、高投入，便捷交通条件，完善区域配套，由原来的城市副中心，一跃提前获得了实现了城市级的规划配套。在进一步加深资本深化之时，也使得区域内产业达到升级和转型，相关的高端服务业如金融、贸易、文化创意等高端现代服务业就成为主导，逐渐进入“人力内化”时期。

这时，由于以人为主导，生产率、附加值、人力资本会不断增长，个体收入提高，并最终成为享受附加值的主导力量，从而相应提高消费能力和行为，并对楼市产生实质影响。目前，龙岗正是处于以人力资本为主的起步阶段，商办存在价值空间更大。

■占据未来的高度：抢滩正中•时代广场

尤其是随着第三产业的不断发展，人们收入不断提高，收入的增长使得消费的魄力放大，在龙岗区庞大住宅供应量逐渐被消化情况下，，将导致普通住宅将从值得投资的投资品向民用品回归。因而，资本深化期以附品为投资主品的时代就慢慢退去，而以写字楼这种结合内需与内供的“母品房产”，将吸引更多的目光。

在人力内化时期，商用物业将是最大的受益产品。为即将到来的人力内化期做好准备吧。尤其值得注意的是，人力内化期并非只存在一两年，恐怕将持续10年左右的时间。所以，以商办、商铺为代表的“母品房产”，实际上就是整个楼市中的重型化资产，是进入人力内化以后的最大受益品种。

在住宅市场频受打压、人力内化的不可逆转之时，转向商用物业投资，则是占据了未来的高度。作为龙岗首个超5A甲级写字楼——正中•时代广场，无疑是整个区域内最值得看重的。（06）