导读：
      ■前言
      一、最高实用率、唯一的纯复式深铺即将开盘：95%
      二、深圳最大的商物供应商：卓越集团
      ■中心路唯一性
      一、卓越·中心大道所在的中心路具备国际级商街的硬件标准
      二、具备成为自在客支付能力最强商街的条件
      三、规划起点最高、定位最高的景观商道：深圳唯一全骑楼、全天候商街
      ■项目价值解构
      一、深港湾区之头铺：享有城市级商业功能分区机遇
      二、深圳最大新富人区头铺
      三、位居粤港的十字路口：网中央之半岛商核
      四、战略资源重配片区
       1、市级中心
       2、战略资源重配片区
       3、拥有稀缺自然资源最多的商街
      ■卓越·中心大道之值解结论
      一、全球铺租探花对深圳存在极大拉动力
      二、内供内需扩大的枢纽性商机
      三、长远来看这里无法平静
正文：

■前言

一、最高实用率、唯一的纯复式深铺即将开盘：95%

深圳湾最大的别墅群落---卓越维港的高层住宅裙楼街铺，也就是卓越·中心大道作为湾区首个现售铺盘，即将推出。卓越·中心大道产品为独特的纯复式街铺，实用率高达95%，从整体上看，这是深圳最高使用率的街铺之一。

正因为如此，房地内参www.BANQ.cn才对其进行转型的唯一性研究及价值解购，以给投资者以决策参考。

二、深圳最大的商物供应商：卓越集团

与此同时，世纪中心、时代广场、卓越大厦、南新项目、梅林项目、皇岗项目、岗厦项目、龙华项目等，已经使卓越不但成为深圳CBD的最大供应商、最多项目者，而且也已经成为深圳最大的商物供应商。

但奇怪的是，卓越的宣传目前还仅仅局限在CBD以内。卓越在4年前果断将主要精力集中在商物市场，抓住了楼市转型的巨大机会，是深圳房企中，6年来战略转型最漂亮的企业。

■中心路唯一性

一、卓越·中心大道所在的中心路具备国际级商街的硬件标准

卓越·中心大道并毗邻深圳湾商务区，拥有海岸城MALL、保利中心等配套，更有内湖公园、F1赛场和深圳湾体育中心（在建）等设施，未来商业价值值得注意：www.banq.cn/html/9090.htm。

卓越·中心大道所在的中心路具备“为城市中心地段的直街、非地下，里程3000米符号国际商街标准，拥有3个地铁站及3条地铁，具备“顶级商务群+富人区豪宅群+战略设施群”的复合效应，综合体为核心、但街铺为主，露天感很好”等国际级商街的硬件标准：

南山区中心路，这是一条目前还没有建成的路，位于后海滨路与科苑中路之间。中心路位于南山区南头半岛的后海中心区，属深港湾区地段，北起滨海大道、南抵深圳湾岸线，穿越整个后海中心区的中心位置、全长3500米，串连起商务区（海岸城MALL、保利中心、中海油大厦、中航南方总部等）、战略型设施（深圳湾体育中心、内湖公园及F1赛场、三条地铁7个地铁站）、富人豪住宅聚集区（卓越维港、三湘海尚、皇庭港湾、宝能太古城、曦湾等成为深圳最大的纯豪宅区域），整条道路呈现基本直线的地面露天特征。

二、具备成为自在客支付能力最强商街的条件

卓越·中心大道位于未来深圳市规划起点最高、最具景观特色的大型人行城市主干道——后海区中心路的核心地段，与大型购物中心宝能太古城隔路相望，众多豪宅如卓越维港、三湘海尚、皇庭港湾、曦湾等近在咫尺，其自在客户比例较高、而且均属豪客支付能力也很高，中心路具备成为自在客支付能力最强商街的条件。

三、规划起点最高、定位最高的景观商道：深圳唯一全骑楼、全天候商街

无论是卓越·中心大道，还是三湘海尚、宝能太古城、曦湾、皇庭港湾等，所有中心路南段的街铺均设计有骑楼、连廊，中心路南段也因此成为深圳唯一全骑楼、全天候的商街，刮风下雨烈日都无碍消费者在这里休闲购物，对于持续经营、延长营业时间来说，这是非常重要的。

中心路还存在高度集约的特征，是深圳市规划起点最高，定位高度最高的景观商业大道，连通海岸城、深圳湾北区金融商务区、深圳湾南区世界富人住区（深圳湾口岸片区）。

■项目价值解构

一、深港湾区之头铺：享有城市级商业功能分区机遇

纵览深圳与香港，围绕深圳湾的一线区域里，商业重心未来将集中在深圳一侧，主要是南头半岛上。而卓越·中心大道就是深港湾区之头铺，第一家拿出来卖，其余深圳湾商业大多为只租不售项目（太古城、曦湾、三湘海尚等），而深圳湾北区金融商务区尚未启动。

在深圳居住实现了功能分区（普、豪分区）、写字楼局部实现功能区分（科技集中在高新区、高端商务集中在CBD等）之后，商业也即将步入功能区分的阶段，未来基层消费商圈、精英销费商街、高端销费商街将各自出现。

而卓越·中心大道背靠深圳财富生产中心--高新区及最大的新富集中居住地--深圳湾口岸片区，因此并非传统商业，而属高端商业，卓越·中心大道是目前湾区唯一在售商业。

二、深圳最大新富人区头铺

如今，房地内参走南山滨海路到深圳湾口岸片区，已经可以看到巨大的“春茧”（深圳湾体育馆）雏形已现。作为2011年深圳大运会的主场馆之一，政府把众多城市未来战略性设施建设于深圳湾口岸片区，足以见得其重要地位。

规划总用地面积为310.89万㎡的深圳湾口岸片区，除用地面积177.35万㎡的东区已经建设成为深圳湾口岸外，总面积133.54万㎡的西区，卓越·维港、三湘海尚、宝能·太古城、皇庭港湾、曦湾、新天湾畔（君汇新天）、鸿威•海怡湾、颐安阅海、百丽湾、紫藤苑这10个新建或在建楼盘总户数高达5976户，这还是合拼之后的户数，可承栽人口多达25000富人，已经成为了深圳史上最大的新富豪宅区，整个片区定位为延续蛇口独特风情的、代表深圳门户形象的滨海生活区，目前该片区已经成为现代化的滨海豪宅区，与华侨城、香蜜湖、红树湾等片区齐名。

目前，片区10个楼盘即将全部建成，其中卓越。目前卓越•维港、皇庭港湾已经入伙，三湘海尚、宝能•太古城等都将在一年内全部交付使用，十个项目、合计总建面约140万㎡、400亿总值的建筑总量。

三、位居粤港的十字路口：网中央之半岛商核

中国最大陆路口岸--深圳湾口岸片区、深港机场海底隧道、广深沿江高速公路、深珠海底隧道这些战略性设施，成就蛇口半岛成为粤港的十字路口，同时，成就卓越·中心大道为路网中央之半岛商核地位。

1、深港机场海底隧道

深港机场的轨道联络线全长约42公里，其中香港段18公里，深圳段24公里，建成后行车时间约23分钟。深港机场铁路接驳项目，拟定主线路由深圳宝安机场，中途经停前海湾站，经海底隧道通往香港。而前海湾将成为深港两机场的中枢候机楼，整个蛇口半岛的地位由此发生巨大变化。

此外，还将在前海湾至香港段设立一条支线，抵达香港新界洪水桥，连通港西铁……届时，“深圳通”与“八达通”或可通用，将使深港两地轨道交通真正实现直接接驳。

2、广深沿江高速

广州（黄埔）至深圳（南山）高速公路全长约89公里，采用双向8车道高速公路标准建设，2010年底全线建成通车。除此之外，区域内的公路网络也非常发达，后海滨路、东滨路、科苑南路、工业七路、沙河西路、滨海大道形成“井”字状交通网，连接等高速主干道体系。

还有2#地铁，及10#地铁起点站改到深圳湾口岸大楼北，卓越·中心大道所在的商业区的辐射半径，因此将得到极度扩大。

3、深圳唯一水路客流口岸、邮轮母港：深圳唯一的国际滨海门户

蛇口港是深圳唯一水路客流口岸，半岛东部（后海湾及蛇口）是深圳唯一的国际滨海门户，西部通道的影响力，带动西部滨海区的联动发展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置。20分钟可到达香港迪士尼、香港国际机场、港深往来极为便利。形成港深半小时创新圈，加快港深同城化进程。为深圳带来1800万人流，使深圳湾将成为粤港重要的咽喉。

四、战略资源重配片区

1、市级中心

《深圳市城市总体规划（2007－2020）》中明确指出：深圳市将发展2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。2个城市中心即福田中心和前海中心（前海中心：包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。） 

深圳湾北区——金融商务区总建筑规模400万平米；商务办公230万平米；研发办公（总部基地）50万平米；商业120万平米；办公44万平米。北区规划有2.3平方公里的滨海金融商务区，按照不低于香港中环的标准打造，投资1000个亿，是深圳市振幅斥巨资打造的重点区域。

目前已有多个项目开发动工建设，如航天科技、中海油、华润万家的总部等，其中航天集团的规划为288米的超高层建筑，标志性建筑（华润180米、277600㎡超高层综合体、卓越200米超高层，90800㎡项目）北区金融中心的起步就是全深圳的地标级建筑，它的开发建设将会大力带动整个区域的价值提升！
 
2、战略资源重配片区

（1）摩托艇永久赛场
它的每站赛事都通过TWI三颗卫星全球同步传播，每站赛事有200多个国家和地区的电视台进行直播或转播，全年受众超过100亿；每站赛事超过2000家平面媒体对赛事做专版报道，全年报道总量在50万次以上……其媒体关注程度、新闻制造能力及对品牌的塑造实力，在商业体育中首屈一指。从2007年起，南山后海成为中国一个以Ｆ1摩托艇永久赛场为主体的国际性水上运动中心。作为亚太地区首个Ｆ1摩托艇永久性赛站，这将是国内首家集水上运动赛事组织、休闲健身以及训练基地、国际游艇展等为一体的综合性大型、现代化的水上运动中心。

（2）深圳湾体育中心（春茧）
位于南山后海中心区东北角、深圳湾15公里滨海休闲带中段，毗邻香港，是2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场, 也是深圳未来的重点城市景观和公共活动空间。整个项目占地约30.74公顷，总建筑面积达25.6万平方米，建成后将成为深圳市的又一座标志性建筑。项目包括体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施。

（3）深圳现代艺术馆
全称为“深圳现代艺术博物馆”，规划于后海填海区滨海大道以南位置，占地2.9万平方米，将于2012年建成占。

（4）深圳歌剧院
深圳决定投资14亿元建设，深圳歌剧院地址在南填海区滨海医院地块以西。深圳歌剧院包含2000座大剧场和两个中、小剧场，还设有话剧场、排练厅等，观众席3150座，其中：歌剧场2000座，中型剧场800座，话剧场 350座。每平方米造价为2.34万元，由市政府全额投资，建设期限为四年。新建的深圳歌剧院将遵照国际先进标准，体现优美、自然、和谐的生态环境及情调高雅的社会人文环境，体现深圳的文化风格和中国气派。

（5）保利剧院
深圳保利剧院由中国保利集团投资兴建，是深圳保利文化广场的核心组成部分。深圳保利剧院坐落于深圳南山区商业文化中心。该剧院作为现代化综合甲等剧院，是个高起点、高层次的文化综合体，能满足舞剧、歌剧、话剧、交响音会、戏曲及综艺汇演等演出使用要求，其建声效果确达到建筑声学和舞台设备功能配置的国内顶尖水准。

（6）凯宾斯基大酒店（五星级）

（7）宝能10万㎡商业引擎

强大商业动力，大树底下好乘凉。深圳湾规划商业总体量约21.3万㎡；其中宝能太古城10万㎡大型集中式商业将成为片区商业核心及引擎；太古城商业运营定位：超越海岸城，接近万象城；属集中式商业招商，街铺只租不售统一招租。宝能太古城是本片区大型的集中性商业，目前正进行全球招商活动，力求引进国内外知名跨国零售品牌，目前在洽谈的有连卡佛、中航健身会、吉之岛升级版——永旺超市等国际知名品牌。将在5月份全面展开招商活动。

太古城招商进度事件及时间表：9月前招商完成，年底试营业——5月25日：李连杰现身宝能现场，启动“壹基金慈善义卖廊”签约进驻仪式，并宣布宝能太古城——全球招商活动启动。6月1日：吉之岛升级版——永旺超市签约，代表正式进驻太古城，并将于年底开业。6月5日：中航健身会签约；6月8日：巴黎春天百货签约；6月9-30日：三“B”汽车俱乐部签约（Ben’z、宾利、保时捷）影院签约（目前在谈：嘉禾等）；7-8月：连卡佛等品牌商家签约、特色酒吧签约。 

3、拥有稀缺自然资源最多的商街

（1）15公里滨海长廊带
面向深圳湾，遥望香港大屿山，是深圳特区内惟一的密集城区滨海带。西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公园、东角头、西部通道口岸生态区、后海填海区、南山CBD、滨海大道，直至红树林生态公园，总投资约5.24亿元。按规划，这15公里长的海滨长廊上将实现“生态”与“生活”的紧密结合，在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个“叹”（享受）大海的休闲场所，把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。A段：深圳湾湿地生态走廊；B段：南山城市中心和滨水娱乐公园区；C段：深圳湾大桥和海湾风景公园；D段：大桥和海湾风景公园和山；E段：蛇口港与海上世界。

（2）7个滨海公园
十五公里滨海长廊是深圳作为国际滨海城市的一张名片，规划为行人专用，禁止机动车通行，所以又称情侣大道。最多公园环绕（七星伴月）：城墙公园、及15公里滨海长廊带中：内湖溢流坝、弯月山谷、日出露天剧场、湿地公园、垂钓栈桥、婚庆公园等7个公园。
  
■卓越·中心大道之值解结论

一、全球铺租探花对深圳存在极大拉动力

全球顶尖物业顾问世邦魏理仕发表的新一期《全球商铺市场》研究报告指出，在全球大部分市场的主要购物胜地，甲级零售物业租金于2010 年第一季见稳，并于多个主要城市录得升幅。

纽约蝉联全球零售铺租金之冠，每年租金为每平方尺$1725 美元（折算成人民币月租为9919元/平米）。悉尼夺得亚军，租金为每年每平方尺$1155 美元（折算成人民币月租为6641元/平米）；香港位居全球第三，租金为每年每平方尺$974 美元（折算成人民币月租为5600元/平米）。

全球铺租探花--香港与深圳一河之隔，其租金高企对深圳存在极大拉动力，一是投资资金将越来越多流向深圳，另外是租金的标志性将提高深圳租客的预期，这对于卓越·中心大道来说是一个非常潜在但是长远的利好。

二、内供内需扩大的枢纽性商机

随着以富士康大幅度提高员工收入为标志，中国正式进入国民收入倍增时期，国民收入在未来5年内将翻一番，这将直接使内需快速上升。30年，中国都是依赖于出口的外向型经济，在投资、出口、消费三大支柱中，消费极为可怜。中国这么大的经济体，如果一直要靠出口维持经济增长，不但自己受不了各种消耗，全球其它国家也会活不下去，其它国家活不下去，中国又向谁出口呢？

所以与小国、小经济体不同，大国的经济，再经过原始的出口主导阶段以后，一定会进步到消费主导的阶段。我们除非不想继续新新中国的荣景，否则就一定会进入到内供、内需快速扩张的阶段，而纵阅各国各时期的城市化史料，都可以佐证这个判断，而中国向内需、内供转向的速度和幅度，可能是国人都未曾预料到的！

而扩大内需、则必须扩大内供。内需需要到商业场所去满足，内供需要到商业场所去兑现，内需、内供衔接的枢纽是商业场所，商业场所必定是未来30年中国经济的最大受益不动产品种。
 
三、长远来看这里无法平静

消费，是所有持续繁荣国家的最终着力点，中国、印度、美国这样的人口大国就尤其如此！未来5年，中国人消费的提升速度，必将会快得令你跌眼镜。在市场框架下，出口主义让中国恢复活力、投资主义让中国挺过危机、消费主义将给中国以持续的繁荣，而消费注意在楼市中的最直接指向，就是----位置好、人流多的街铺！

深圳乃至中国房地产市场，与腾飞的经济一起经过了最黄金的十年发展，在住宅领域存在泡沫化现象的同时，商用物业领域一直是健康的：有租赁支持、有价格锚。房地产投资与股市完全不同，由于周期较长，说到底还是方向性的趋势把握，方向、趋势是重中之重。这才是得出可能的中心路具有世界级商街面相、卓越•中心大道只要价格合理就应该着重考虑的结论的关键。

在房地产领域，住宅可以通过容积率快速增加、写字楼只要愿意也可以如此实现，唯独街铺---这种必须贴着地面、贴近人口的品种无法大规模生产，所以是稀缺土地资源上、最稀缺的不动产品种。繁荣稳定是所有已经崛起的市场经济国家最难拒绝、也不会拒绝的前景和渴望，而繁荣需要消费、扩大消费支持最大的是街铺，具有高度唯一性及各项利好支持的卓越•中心大道或许会有一段平静的养铺期，但长远来看，这里无法平静！

南区总平面图

北区总平面图