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项目及片区考评
大沙河创新走廊’规划简析:世界级的湾区硅谷

作者:HOMER 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-11-16 09:11:13点击10332


导读:
    ■大沙河创新走廊发展史,终落定尘埃
    ■城市创新源:世界级一流创新城区
     一、世界级一流创新城区,相当于再造一南山
      1、区域GDP产值达2000亿,产值相当于再造南山
      2、集中深市80%以上创新资源,贯穿整条大沙河
     二、创新走廊实质性进展,将实现“三个结合”
      1、“三个结合”内容,国家自主创新基地
      2、“三区融合”,实现创新人才宜居地
      3、三个创新核心区,瞩目十五峯、阳光海滨、华侨城
   ■产学研最综合创新组团,优化区域产业升级
   ■助成南山次中心,房市五大重利
正文:

■大沙河创新走廊发展史,终落定尘埃

早在前段时间,获悉《深圳市大沙河创新走廊规划研究》已经形成正式成果。回顾下大沙河创新走廊的前世今生,自该方案提出起,房地内参www.BANQ.cn就一直跟踪着最新状况,如今回首,不禁再次唏嘘:

2009-6,大沙河创新走廊这个全新概念,借《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008~2020年)》的契机,首次得以提出。2009年12月底,在《深圳市关于〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008~2020年)〉的实施方案》,明确提到“研究规划建设大沙河深港创新走廊”,把南山区打造成为”深港创新圈“先锋城区—“大沙河创新走廊”首次在正式文件中出现。

2010-3-5,大沙河创新走廊片区内的8.5平方公里三旧改造和城中村改造划入深圳城市更新单元范围;同年11月中旬,“大沙河办”正式成立。2011年1月,大沙河创新走廊研发及总部基地被写入《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。

2011年5月,《深圳市大沙河创新走廊规划研究》通过深圳市规划国土委技术委员会审查,形成正式成果,并被正式列入深圳市“十二五”规划的重大项目。自此,历经三年之久的大沙河创新走廊,终于尘埃落定,整条大沙河沿岸将正式开始有法可依、有据可循的创新发展圈。

■城市创新源:世界级一流创新城区

一、世界级一流创新城区,相当于再造一南山

1、区域GDP产值达2000亿,产值相当于再造南山

根据规划,大沙河创新走廊范围从南山大沙河源头福龙大道起,到滨海大道深圳湾入海口止,包括桃源、西丽、粤海、沙河四个街道办辖区共96.6平方公里的范围,是整个南山182平方公里的一半以上。必将形成“一条中心线、三个核心区、三个服务区、三个辐射区”的规划。

按照规划,“十二五”期间大沙河创新走廊区域内GDP达到2000亿元,其中核心区1000亿元,服务区和辐射区1000亿元,促进南山辖区GDP达到3600亿元,相当于再造一个南山,甚至可媲美巴黎左岸、台湾新竹,这样的发展在当今世界任一城市都足以让人震撼。

2、集中深市80%以上创新资源,贯穿整条大沙河

在大沙河流域内,分布着许多旧城旧村,大沙河创新走廊就是要通过大沙河流域内旧城、旧村、旧工业区改造,在上游以大学城为核心建设知识创新高地,中游以留仙洞为核心建设产业创新高地,下游以深圳湾高新区为核心建设技术创新高地,连接成为深圳建设国家创新型城市的核心功能区。假以时日,这里将崛起世界一流的创新城区。

事实上,大沙河创新走廊沿岸集中深圳80%以上的创新资源。深圳全市10所全日制大学南山有8所,全市50个博士后工作站南山有32个,56个重点实验室南山有41个,13个省级工程中心南山有9个,香港高校在深圳设立的产学研机构也大多在南山,南山还拥有24名院士、3000多名博士、5万多名各类高科技人才。正是南山区集中了全市丰裕的创新资源,为大沙河创新走廊规划培育了肥沃的土壤,并完全具备建设创新聚集地的条件。

在城市或地区创新力量的带动下,所在片区由于创新而引进的创新企业,同时吸引大量科技、技术型人才前来,这将对区域内的房地产项目形成极大利好。如近邻大学城的西丽山庄、深圳湾高新区的阳光海滨。

二、创新走廊实质性进展,将实现“三个结合”

1、“三个结合”内容,国家自主创新基地

2011-7-13,大沙河创新走廊的启动项目---创新大厦的正式奠基,这标志着大沙河创新走廊建设取得了实质性进展。创新大厦总建筑面积达7.1万平方米,将于明年内建成。按照计划,创新大厦将为康哲药业、国民技术、日海通讯、拓日新能、卓翼科技、喜之郎、金活医药等10家企业提供总部用房。

大沙河创新走廊作为深圳”十二五“规划的重点项目,将实现“三个结合”:即实现了“产业升级与城市更新相结合”、“新兴产业与总部经济相结合”、“科技创新与人才安居相结合”。

产业升级与城市更新相结合,即通过旧城、旧村和旧工业区的改造,为新兴产业发展提供空间。这是深圳探索产业升级和城市更新的新路子。

新兴产业与总部经济相结合,即把新兴产业的内容与总部经济的模式结合起来,是高效利用有限土地空间实现集约式发展的有效途径。

科技创新与人才安居相结合,即将人才作为创新之本,建设大学校区、科技园区、居民社区“三区融合”的国家核心技术自主创新基地。

按照计划到2012年,大沙河创新走廊将建成10个专业产业园区、160万平方米产业用房,建成50万平方米总部基地用房,至少安排50家上市企业入驻;到2015年,将在大沙河创新走廊区域建成25个专业产业园区、400万平方米创新型产业用房。新建100万平方米创新型企业总部用房,为新兴产业和总部经济的发展提供空间,大沙河创新走廊对南山的发展举足轻重。

2、“三区融合”,实现创新人才宜居地

根据规划, “十二五”期间,南山将在大沙河创新走廊及其辐射区,建设大学城生物和新一代信息技术产业基地、留仙洞新能源和新材料产业基地、“水源三村”节能环保产业基地、华侨城文化创意产业基地、“蛇口网谷”互联网产业基地等六大新兴产业基地,在大沙河创新走廊建设创新型企业总部用房、创新型企业总部基地和创新型人才住房。

大沙河创新走廊将通过创建大学校区、科技园区、居民社区“三区融合”的国家核心技术自主创新基地,通过综合改造城中村,为创新机构和创新人才提供宜居之地。规划到2012年,大沙河创新走廊建成30万平方米的创新型人才安居型商品房、30万平方米的人才公寓。到2015年,建成100万平方米的创新型人才安居型商品房、100万平方米的人才公寓。

3、三个创新核心区,瞩目十五峯、阳光海滨、华侨城

根据规划,大沙河创新走廊将形成三个创新核心区。上游——大学城科教园区。包括大学城和南方科技大学、深圳大学新校区、中国科学院先进技术研究院、深圳产业创新研究院等国家级科教机构,形成知识创新功能区;

中游——西丽高端产业园区。包括西丽CBD中心区和平塘、龙珠、曙光三大高端产业基地,形成产业创新功能区;下游——深圳湾高新园区。包括高新园南区、中区、北区以及深圳大学、大冲村高端商务区,形成技术创新功能区。

建设三个创新服务区,包括前海深港合作现代服务业示范区、后海国际金融与超级总部基地和蛇口互联网和文化创意产业基地。实现“三个产业辐射区”——留仙洞产业辐射区、百旺产业辐射区、侨城北产业辐射区。

产业升级的发展,将使得上述提及区域内的各行各业有着极大促进作用。如此,龙珠片区内的十五峯、大学城片区的西丽山庄、深圳湾高新区的阳光海滨、华侨城的香山里二期、侨城馨苑,这些作为区域头排住宅物业都应当值得引起极大瞩目。

■产学研最综合创新组团,优化区域产业升级

大沙河创新走廊是以“产学研”功能最综合的发展组团,这是南山区建设“国家核心技术自主创新基地”的突破口。它的规划建设,不但将南山已有的创新优势做强做大,还将改善整个南山区北部的整体城市环境。

根据规划,大沙河创新走廊在产学研方面将具备以下三点功能:

1、产业功能:高新区聚集着大量的高新技术企业,西丽片区和大学城片区的旧工业区中的企业以加工业为主,并已经出现厂房空置的现象。

2、教育功能:高新区、西丽和大学城片区均有高等院校,以大学城片区最为集中。除大学城西校区之外,大学城东校区(南科大、深大新校区)正在建设之中,将进一步增强大学城片区的教育功能。

3、科研功能:现在绝大部分的科研机构和科研人才在企业内部或高等院校内部,独立占地的科研机构很少(先进院、超算中心),公立科研机构需要进一步引进,并提供充足的发展空间形成技术枢纽。

由于在大沙河创新走廊区域内,分布着留仙洞产业基地、深圳大学城、先进院等产学研机构,且有大沙河、塘朗山、羊台山等良好的生态环境,依照大沙河创新走廊规划的设想,“产、学、研、资、社、生态等各种要素齐全,配套设施完善,集创新、文化、绿色、宜居为一体的世界一流的创意城区”将成为大沙河创新走廊的规划建设方向。

正是通过结合大沙河创新走廊的规划建设,南山区以城市更新、三旧改造为手段,多元化拓展企业总部用房建设渠道,以采取优惠价格、出租、出售或合作等形式,为符合条件的企业提供一定面积的总部用房,推动国家核心技术自主创新先锋城区。

为切实优化投资环境,拓展产业发展空间,南山区甚至尝试通过对马家龙工业区拆除重建,建设创新大厦,并以零利润方式出售给南山无自有物业的创新型上市或拟上市企业,打造创新型企业总部,推动解决企业总部用房困难问题。今年6月初,《南山区企业总部用房暂行办法》的出台,更是使得企业总部用房的解决有了规范化、制度化的安排。

■助成南山次中心,房市五大重利

大沙河作为南山的“母亲河”,南山自主创新品牌从“母亲河”畔走向了世界。然而,南山南北部发展并不平衡,北部区域发展落后于南部,因此加快规划和实施大沙河创新走廊,以转型优化促进南山两翼齐飞,为北部区域提供了良好的发展前景。这也是深圳城市发展的重大创新。

如今,大沙河创新走廊规划建设的正式形成,将目光聚焦到大学城和深圳湾高新区之间的大沙河中游18个城中村和25个旧工业区,通过系列产学研、深港创新圈的极力发展,把这片城市化的后进区域和低端产业凹地建设,发展成科技教育和产业创新的高地,成为南山乃至深圳未来重要的增长极之一,并将成为南山次中心。

在大沙河走廊创新发展的同时,大沙河沿岸还将建“一条文化中心线”---大沙河景观工程。目前,大沙河正进行全程疏浚、修闸,并在东岸沿河建造“大沙河文化长廊”,使之成为深圳的城市名片。

由此,通过规划让资本、市场等要素,南山大沙河沿岸通过产业结构的优化升级,打造国家核心技术自主创新的先锋城区和深港现代服务业合作的示范区,结合“大沙河创新走廊”和前后海现代服务业示范区的规划建设,其形成的国家级核心技术自主创新基地,将成为吸引世界级高端人才的重要利器。如此,龙珠片区的十五峯、大学城片区的西丽山庄、深圳湾豪宅重地的头排滨海住区阳光海滨、华侨城目前在售的香山里二期、纯水岸9期、侨城馨苑尾盘,在大沙河创新走廊确定之际,现时及未来都是创新住区重头戏。(09)

 大沙河规划

大沙河规划图


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