导读：
          ■双中心独享、大运头排物业：睿智华庭
          ■两大片区规划定位
             一、大运新城片区：全民健身基地
             二、龙岗中心区：深圳规划最完善的城市副中心
             三、“双低一高”：低容积率、低密度、高占地
         ■深圳唯一全览大运新城的CSD物业
             一、双中心：中央商务区+中央体育区
             二、全国仅三处，均价1.5万掌控60亿
             三、深圳唯一世界级社会活动平台
             四、大运新城商务花园：深圳东部CBD总部经济基地
             五、全国唯三、深圳唯一的CSD头盘：睿智华庭
         ■配套简析
           一、年内深圳全览大运自然公园的唯一新盘
             1、全览百万㎡大运自然公园，俨然私家园配
             2、龙城最大公园，就在项目东侧2000米
             3、超350万㎡绿色资源环绕，睿智华庭一生的福气！
           二、全线教育资源覆盖：一站式搞掂一生教育
             1、42所幼儿园，家门口也可享受学前教育
             2、18所中小学校密集，一路之隔即实现九年教育
             3、15所学校环绕，一站式搞定全线教育
           三、大区域综合配套利好
           1、世界级体育场馆，与睿智华庭近在咫尺
           2、医疗、大型商业等生活综配一应俱全
         ■交通道路分析
           一、1小时生活圈、便捷通达深莞惠
           二、立体化交通路网，区域划入新时代
           三、周边3条地铁线、4个站点环绕：出行自由掌控
        ■睿智华庭“双城记”
           一、韩国首尔江南片区的深圳版
           二、大运中心头盘、龙岗中心高豪
正文：

■双中心独享、大运头排物业：睿智华庭

位于大运新城如意路与龙兴大道黄金路交汇处，龙城街道如意路北，西临中海康城国际的睿智华庭，是金海港地产史上的首个大型住宅项目、档次最高盘、区域最中心盘。而且踞大运中心第一排显赫位置，坐拥大运新城、龙岗中心城双中心，区域地理位置得天独厚。

项目占地30001.35平米，总建面122008.27平米，包括4栋6座33层高层住宅楼。户型面积约为88—162平米单位，是非常实用的N+1、N+2户型，灵活可改，二房变三房，三房变多房，户型方正紧凑的同时将生活空间进行合理划分。30%的赠送面积，具备高得房率和高实用率。

在睿智华庭的销售进行得如火如荼之时，房地内参www.BANQ.cn认为，有必要对睿智华庭颂所处的片区规划作简析，以供大家参考。

■两大片区规划定位

资料显示，睿智华庭位于大运新城的08-03地块，而大运新城的东北面，是龙岗中央商务区（CBD）所在——龙岗中心城中心区。对睿智华庭也有非常重要的辐射作用，所以项目将同时享受到来自大运新城和龙岗中心城中心区双中心的资源配套等利好。

以下房地内参将首先根据这两个片区围合而成的大区域规划进行简析。而睿智华庭所在的大运新城，及以该项目为中心，2千米范围内的配套规划将是本文的分析重点。

一、大运新城片区：全民健身基地

大运新城片区，位于龙岗中心组团西部，机荷高速、深惠大道以北，黄阁路以西，规划龙岗区盐龙大道以东围合区域，总用地面积854.80公顷。片区功能定位为深圳市全民健身基地，大运新城重要组成部分。大运新城设有大型体育设施、会展设施，是以居住、体育、会展、教育、高新产业及交通枢纽为主要功能的综合性片区。

该片区的发展目标是：山水环境突出，交通便利，配套设施完善，具有国际、国内大型体育赛事接待能力的城市片区；居住、体育、会展、教育、高新产业和谐发展的示范新区。

片区建设规模总量为515~595万㎡，其中住宅建筑面积250~310万㎡，整体容积率为0.6~0.7之间。规划人口规模约为14万人（包括信息学院规划人口2万人），片区人口密度为1.64万人/平方公里，人均占地面积854.80/14=61㎡。而睿智华庭，就位于大运新城片区的08-03地块。

二、龙岗中心区：深圳规划最完善的城市副中心

龙岗中心城中心区，是由吉祥中路以东，龙平西路以南、龙城大道以西、深惠路以北的城市用地组成。总用地面积281.68公顷，建设规模总量为319.4万㎡，整体容积率为1.13。

其中正在进行城中村改造的龙岗街道新老西村规划有总建面15259㎡的科技馆、9377㎡的展览馆，25961㎡的博物馆、档案馆以及18万㎡商业，九年一贯制学校、12班制幼儿园各一所。如此一来，该片区的市政商业等配套将变得更加完善。

龙岗中心区的主要土地用途为行政办公、商业、居住及配套。这是根据该片区的功能定位而规划的。其实，在深圳“一主两副三中心”的国际新城规划下，龙岗中心城作为区政府所在地，这里也是深圳市规划最为完善的副中心。

四、“双低一高”：低容积率、低密度、高占地

上述两个片区形成的大区域，容积率处于0.6~1.13之间、人均占地面积达到51㎡或以上，其中大运新城片区不仅是两个片区中人均占地面积最多的，也是整个深圳人均占地面积最多的片区。

低容积率、低人口密度、高占地的“双低一高”城市生活指标，在深圳是极为少见的。当然，这得益于该区域大量的公园绿化，以及龙岗CBD、大运新城的配套规划。而睿智华庭，在占据了大运新城第一排优越地理位置的同时还直接享受了两个片区城市规划的景观、配套、交通等诸多利好。

■深圳唯一全览大运新城的CSD物业

一、双中心：中央商务区+中央体育区

龙岗中心城中心区是龙岗政治、经济、文化中心，即龙岗的中央商务区（CBD）。而且是龙岗迈向城市化的先行城区，已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。作为市政规划最为完善的副中心区，跟其他区域相比，这个片区有着明显的后发优势。

而位于龙岗的大运新城片区，正是深圳的中央体育区（CSD）。大运会的举办，将该片区打造成为中央体育区（CSD），为片区提供了一个难得的发展契机。大运新城累计市政投资预算1800亿，强大的投资力度迅速改变了片区的城市面貌，片区环境与交通状况得到优化，带动了片区的发展。

二、全国仅三处，均价1.5万掌控60亿

其中大运新城片区的世界级体育场馆——大运中心体育馆，作为深圳举办2011年第26届世界大学生运动会的主场馆区，也将是深圳实施文化立市战略、发展体育产业、推广全民健身的未来中心区，总投资超过41亿元。

世界级体育馆周边的物业，对价能力都是极高的。就像鸟巢附近的盘古大观，每平米售价高达9.3万/㎡，近乎10万/㎡，远远超过普通人所能接受的范围。而睿智华庭紧邻全国仅三、仅次于北京鸟巢、广州奥林匹克体育中心的世界级体育场馆——大运中心体育馆，均价却不足15000元/㎡，两者均价足足相差了6.2倍。

而两者作为全国仅三处，千万分之一的机会是平等的，同样都可享受世界级场馆的待遇，由此，位于龙岗大运中心头排的睿智华庭，可以说是平价世界级物业了。这意味着置业者将获得以均价1.5万掌控60亿的机会。

三、深圳唯一世界级社会活动平台

大运中心体育馆在规划之初就选用了具有“场馆可百变”、“赛后可搞大型活动”的建设方案，在大运会圆满落幕之后，作为全国仅三处的、仅次于北京鸟巢、广州奥林匹克体育中心的世界级体育场馆，将会被改造成综合化、多样化的活动场所，承担举办大型体育、文化、商贸、政治等活动的重要任务，极大地发挥场馆的潜在价值。

这里也将成为深圳的社会活动绝对的中心的重心。未来如有演艺巨星，或者其他大腕要在中国做演出，北中国首选自然是鸟巢，南中国就是大运中心了——睿智华庭自然将近水楼台先得月，获得更多与明星、名人们亲密接触的机会。

四、大运新城商务花园：深圳东部CBD总部经济基地

数据显示,龙岗中心城核心城区面积45平方公里,城市建设用地中,住宅用地约占35%,商业、办公用地仅占12%,远远低于一般城市副中心地区的比例要求。因此,龙岗中心城亟需建设一个以生产性服务业为主体的功能片区。所以大运新城片区5平方公里大运新城“商务花园”应运而生,将构筑龙岗的“新经济走廊”。　

依托大运新城北部天安数码城、留学生创意产业园集群而成的高新产业园区，大运新城商务花园于中央拔地而起，定位于深圳东部CBD总部经济基地。并将成为“深圳东部高新技术产业和现代制造业的服务中心”、“深圳东部产业和经济发展的新增长极"以及"深、莞、惠合作共赢的先导区”。

未来大运商务花园将成为辐射龙岗中心城、坂雪岗片区、宝龙园区、坪新清产业园区乃至莞惠周边地区的总部核心。

五、全国唯三、深圳唯一的CSD头盘：睿智华庭

地处深圳中央体育区（CSD）大运新城核心位置的睿智华庭，不仅享受到了片区发展带来的利好，而且正好位于龙岗中央商务区的辐射范围内。且作为深圳五大副中心之一的龙岗中央商务区，在市政配套、基建等各方面规划上的打造，也都是区域最高端的。

尤其是，纵观深圳乃至中国大陆范围内，能真正称得上世界级中央体育区的城市并不多。这点上述我们也有所提及，而深圳仅是全国唯三。如此，作为这个全国唯三、深圳唯一的中央体育区（CSD），仅此大运新城一个。而能把整个大运新城和龙岗中心区纳入囊中、作为双重利好的新盘，睿智华庭就是唯一的。

■配套简析

一、年内深圳全览大运自然公园的唯一新盘

1、全览百万㎡大运自然公园，俨然私家园配

睿智华庭沿龙兴大道800米左右距离的10-09地块，是大片广阔的绿地，已经规划并成为涵盖青春、运动、生态、艺术、文化等主题的大运自然公园。

大运自然公园北至体育新城红线，南至龙口水库，西抵深圳与东莞边界，东至大运中心，规划用地面积为1230787㎡。在大运会圆满落幕之后成为了供深圳市民及广大游客的休憩及娱乐的体育生态公园。

从睿智华庭沿龙兴大道步行至大运新城公园，只需5分钟左右，这意味着项目可以最近距离的享受到大运新城的绿化景观配套。

2、龙城最大公园，就在项目东侧2000米

而位于回龙埔及龙城公园片区的18-02地块，是占地189.1342万㎡的龙城公园，与睿智华庭相隔1200米左右，从睿智华庭沿如意路步行20分钟以内可达。

龙城公园北邻清林中路，南至龙翔大道和如意路，东起吉祥中路的新亚洲花园，西接黄阁中路，是该片区内最大的公共绿地，甚至比莲花山公园还大，有“龙城莲花山公园”的美称。该公园规划定位为健康、生态、休闲、景观的区级市政公园。

3、超350万㎡绿色资源环绕，睿智华庭一生的福气！

纵观睿智华庭所在的整个大区域，通过生态廊道将龙城公园、大运新城公园、龙园等绿化景观以及城市背景山体相联系，形成布局合理、贯穿整个龙岗中心城的生态板块，宛如一条“绿色巨龙”盘绕于城市之中。

而睿智华庭所享受到的是三大片区内最好的景观资源。附近的两大生态公园——10-09地块的大运自然公园、18-02地块的龙城公园，总面积在312万㎡左右。

此外，区域内还有34万㎡的龙园、3.7万㎡紫麟山公园、体育公园、八仙岭公园、植物园等。如此计算起来，睿智华庭周边可直接享受到的绿色自然景观，应该超过350万平米。如此之大体量的自然资源景观，可谓是睿智华庭业主的超自然享受。这种福气，会有多少楼盘项目能惠及得到啊？！

二、全线教育资源覆盖：一站式搞掂一生教育

1、42所幼儿园，家门口也可享受学前教育

龙岗中心城共规划了幼儿园42所。龙岗中心区规划了9所，且皆为独立占地，分别位于7-3、8-8、8-11、4-4、4-7、9-5、9-13、10-2、10-7地块。而大运新城区有有幼儿园6所，分别位于05-01、06-01、07-10、08-06、11-12、13-04地块。

项目1000米范围内有幼儿园4所，分别位于05-01、06-01、07-10、08-05地块，其中06-01、07-10、08-05地块规划分别为3所独立占地4300㎡的12班制幼儿园，08-05地块与睿智华庭仅一路之隔。

2、18所中小学校密集，一路之隔即实现九年教育

九年一贯制学校10所：大运新城片区规划了4所九年制一贯制学校，分别位于05-03、13-07、08-01、11-08地块。项目1000米范围内有两所，分别是05-03、08-01地块，而08-01地块的36班九年一贯制学校与项目只隔了一条阁荔路。而位于 05-03 和 13-07地块的福安学校和荷坳小学，规划予以保留并扩建。

而龙岗中心区规划的2所中学，分别位于7-6、9-12-1地块。其中规划建于9-12-1地块的1所30班制中学，占地20020㎡，与9-13、9-12-2这2幅地块共同构建了一个幼儿园、小学、中学教育配套基地。

4所高中：大运新城2所，一所位于10-05地块，与项目仅隔了一条如意路，举步可达。根据房地内参www.BANQ.cn资料显示，该地块即为龙岗高级中学所在位置，建成后规模达到60班/3000学位，投资额达1.5162亿元。建成后，将于教苑中学、龙岗实验中学形成一个中学教育基地。而另一所则位于13-11地块，规划为36班制普通高中。

3、15所学校环绕，一站式搞定全线教育

2所专科学校：均位于大运新城片区。其中1所为市体育学院，规划建于10-01、10-06两幅地块，总占地150468㎡、绿化率达到35%。而另1所为信息学院，即深圳市信息职业技术学院，规划建于12-02地块，总占地达96万㎡。

市体育运动学校与项目只隔了一条如意路，深圳信息职业技术学院距离项目仅1.5公里，车程2-3分钟。另外，久负盛名的国际高等学府香港中文大学深圳学院也将落户大运场馆片区，这对片区的教育实力，无疑是极大提高。

整个区域聚集了3-18岁全线密集教育资源，其中睿智华庭所在的大运新城片区有幼儿园6所，九年一贯制学校4所，高中2所，专科学校2所，国际高等学府1所，共15所学校，从幼儿园到大学，皆可实现一站式解决。在学位资源普遍紧缺的情况下，睿智华庭最近距离地享受到其中的教育资源便利。

三、大区域综合配套利好

综观整个龙岗中心城区域，教育、医疗商业等配套正蓬勃发展，而作为深圳市全民健身基地，大运新城的主要组成部分的大运新城片区，在自身片区配完善的基础上还将享受到来自龙岗中心城中心区乃至整个龙岗中心城综合配套的利好。

1、世界级体育场馆，与睿智华庭近在咫尺

龙岗中心城设有大运中心、会展中心、龙岗文化中心、龙岗区图书馆、龙城广场、文体中心、客家民俗博物馆等文体设施。其中市区级会展中心规划于大运新城的09-01地块，占地107208㎡，规划为会展中心，其规模可谓称得上继深圳会展中心之后的。该地块就在睿智华庭的400米范围内，步行5分钟可达。

大运新城片区的07-14地块规划有1个图书馆和1个影剧院；而大运中心体育场馆所在的09-04、09-05两幅地块，总占地达到733781㎡，与项目仅一路之隔。对此，本文开篇已重点提及，此处不再重复。

2、医疗、大型商业等生活综配一应俱全

在医疗设施方面，龙岗中心城拥有深圳市人民医院、龙岗中心医院、龙岗区妇幼保健院、龙城医院、深圳仁安医院，以及遍布19个社区的健康服务中心，未来龙岗中心城还将建设医院7所，提供2200张病床。政府医疗卫生供给能力将得到很大的提高。

在大运新城的07-03地块规划有一间占地57294㎡，有600个床位的综合医院，9个社区健康服务中心，分别位于02-14、05-02、06-01、08-03、08-05、11-11、11-12、13-03、13-04。可以为片区居民提供了便捷的医疗健康服务。

在商务办公、酒店等设施方面,拥有了天安数码城、区投资大厦、体育新城酒店、维也纳酒店等。天虹、苏宁电器、华润万家、沃尔玛、五洲风情mall等大型商业配套也已经纷纷进驻龙岗中心城。

在产业基础方面,仅大运新城片区就已聚集涵盖科技研发、商贸、生产加工等门类企业130余家,其中以科技研发和生产加工类企业为主,占企业总数的87%,已建成了留学生创业园、龙城工业区、黄阁坑工业区、大围工业区等产业区。

■交通道路分析

一、1小时生活圈、便捷通达深莞惠

大运新城片区对外联系的主要道路为机荷高速、水官高速、盐龙大道、龙平西路、深惠路、红棉路、黄阁路。其中，城市主干道为深惠大道，道路红线宽120米；龙翔大道，道路红线宽80米；黄阁路，道路红线宽80米（50米）；龙兴大道，道路红线宽44~70米；龙平西路，道路红线宽80米；如意路，道路红线宽65米；清林西路，道路红线宽65米；红棉路，道路红线宽50米。

龙岗中心区对外联系的主要出入口为深惠路、龙城大道、龙平西路、吉祥中路和龙翔路。其中主干路为深惠路、龙城大道、龙平西路、吉祥中路和龙翔路，红线宽80~120米，双向六车道。

从上述两个片区的交通网路可见，睿智华庭所在的大运新城，已经形成了完善交通网络道路。从龙翔大道可直接接驳机荷高速、水官高速等高速干线，1小时左右即可快速到达深圳市区的罗湖、福田、南山等中心城区，还可便捷前往深圳坪山、惠州、东莞等地。

二、立体化交通路网，区域划入新时代

地铁3号线已于2010年10月开通试运行，贯穿福田、罗湖、龙岗，2011年6月30日全线通车。自此龙岗通向市区的交通瓶颈彻底被打通，半个小时畅通无阻到达福田中心区。

沿线道路绿化和扩宽改造之后的深惠路，定位为深圳的第二条“深南大道”，将与中国首条十车道高速路——水官高速一起，打造龙岗到市区畅通、便捷的交通网络。

深惠路是龙岗的空间发展轴，由龙城、龙岗、坪地三部分构成，连接惠州，是深圳东部城市主要生活轴线。以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为龙岗区标志性的景观大道。

其外，龙翔大道改造完工，南通道通车，丹平快速通车，70多条“断头路”全面打通。特别是大运专线、地铁3#的全线开通，真正改变了沿线300万市民的出行和生活方式，形成了立体式交通路网。现在的龙岗，正步入交通便利的新时代，大运会让龙岗的城市化进程大大加快。

三、周边3条地铁线、4个站点环绕：出行自由掌控

大运新城的03-03、05-01、07-07、09-01、09-05、11-01、11-14、13-01等地块分别设置了8个轨道站点出入口；4个公交首末站在分布在02-10、04-05、06-05、07-09地块，片区内海游3个公交枢纽站，1个公交综合车场，2个穿梭巴士站等等，出行时间可自由掌握。

其中，睿智华庭位于城市形象主干道龙兴大道与如意路交汇黄金点，近距离可享3#、12#、16#三条地铁线、四个站点，分别为距离项目2公里左右的3#线大运站，12#线的奥体北站、奥体中心站、奥体南站。通过这三条地铁线，可以快捷地前往深圳的每个角落。一个小时左右可抵达福田中心区，半小时左右可到深圳北站，并由此通往全国各地。

睿智华庭傲踞城市形象主干道龙兴大道与如意路交汇黄金点，尊享3#线、12#线、16#线三条地铁线，与龙翔大道、黄阁路、深惠公路近在咫尺，公交始末站环绕，构筑城市中心便捷生活，执掌一个集地铁、形象大道、高速公路、公交始末站的超级交通版图。

■睿智华庭“双城记”

一、韩国首尔江南片区的深圳版

CSD即中央体育区（CenterSportsDistrict），指由体育中心为核心所构成的现代城市功能中心。CSD主要由体育、居住、商贸三大功能设施所构成，强调以体育与居住功能为主，以商贸产业为辅。CSD是城市化发展进步到一定阶段的产物，也是一个城市体育发展现代化的象征与标志。 

从本质上来说，CSD是城市化高级阶段的产物。打造中央体育区（CSD），不但可以推动城市的发展，还可以将体育与健康的理念导入人们的生活、消费与娱乐，将有效地激活城市能量，使城市焕发出生机与活力。还可以改善城市化进程中，由于城市人口的亚健康状况以及缺乏锻炼和活力，所流行的现代城市病。

举办体育盛会，打造CSD，往往是一个城市发展到一定阶段，继而遭遇发展瓶颈之后的产物。体育盛会的举办，中央体育区（CSD）的打造，可以提供一个难得的发展契机，将为片区带来大量投资，迅速改变片区的城市面貌，优化片区环境与交通状况，带动片区发展。在CSD区域内，覆盖了体育产业的各种硬件及软件资源，及与其匹配的商贸中心，通过“集聚效应”与“辐射效应”，不断带动区域升级，而形成的体育居住商贸中心。

国内外的城市发展经验表明，一个体育场馆的落成，一个体育盛会的举办，往往可以造就一个新城：在国外，最典型的莫过于韩国汉城的江南新区。而北京的亚运村、上海的徐家汇、广州的天河城，都堪称中央体育区（CSD）崛起的典范。而韩国汉城、北京、上海、广州等城市，正是深圳CSD发展之路上最好的镜鉴。

20世纪80年代之前，韩国汉城的江南新区还只是一片农田。1981年9月，汉城夺得第24届奥运会主办权后，情况开始发生逆转。在筹备汉城奥运会期间，韩国对江南地区进行了大规模开发，扩建机场、整修公路、治理汉江，兴建了汉城体育中心、汉城奥林匹克公园。往日的农田，如今一跃成为韩国的中央体育区（CSD），以及最繁华的商业区和最昂贵的住宅区。大运新城，其实就是韩国首尔江南片区的深圳版！

二、大运中心头盘、龙岗中心高豪

地处深圳中央体育区（CSD）——大运新城第一排的睿智华庭，项目就近可以享受到龙城公园、大运新城公园超350万㎡的区域内最优景观资源。项目周边2000米范围内，聚集了3-30岁教育资源全线聚集。大运中心体育馆也是信步可达，而地铁龙岗线的开通运营，对睿智华庭来说无异于如虎添翼。

加之附近的星河·时代7.9万㎡COCOPARK级别商业航母配套，2.4万㎡中海康城国际街区，以及全球零售巨头沃尔玛、肯德基、发展银行和中国建设银行的进驻，将引领睿智华庭的周边配套，在不断完善的基础上，继续走向高端。

龙岗中心城作为新兴城市副中心之一，相对其他区域，发展的后发优势更为明显。睿智华庭独享龙岗中央商务区（CBD）和深圳唯一的中央体育区（CSD），这种区域优势，更是整个深圳其他同质楼盘难以能及的。凭借着大运新城承办世界级赛事的成功，作为大运新城、大运自然公园头排物业的睿智华庭，其带来的价值空间将难以估量。（15）*3

睿智华庭效果图