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投资分析
富人“性本商”:大冲改造与写字楼中心的西移

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-11-22 13:15:57点击5540


导读
    ■大冲将建300米高写字楼,深圳西部的商办龙头!
    ■深圳西部商办建面已远超CBD
    ■华侨城唯一的缺憾
    ■深圳商办西移的受益地:华侨城
正文:

■大冲将建300米高写字楼,深圳西部的商办龙头!

在深圳人还痴迷于福田CBD的辉煌之时,殊不知如今的深圳商办中心格局已经悄然发生变化。近日,广东省最大的城中村整体改造项目——南山区大冲旧村整体改造专项规划已获审批通过,与村民的签约工作已基本完成,项目即将动工。

大冲旧村改造项目位于南山区、深圳高新技术产业园区的东部,涉及近千户原村民、300多户非村民、7万多暂住人口、约1500栋房屋(总建筑面积100多万平米)的拆迁安置工作。项目更新改造范围面积为68.5万平方米,总建设开发量为280万平米,预计总投资超过200亿元人民币。

根据规划,大冲旧址上将建设一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼,一座五星级酒店,两座四星级酒店,一座18万平方米的超大型shopping mall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。由此,以大冲旧改为起点,这里将成为深圳西部的商办龙头。

■深圳西部商办建面已远超CBD

而整个南山区启动的商办还不止于此。11月21日,位于深圳南山区高新区后海大道与滨海大道交汇处的腾讯滨海大厦,举行奠基仪式。项目总投资18 .0145亿元,年度投资1亿元,建筑面积34.5万平方米,主要建设动漫游戏、移动互联网及搜索中心等设施,建设年限为2011年至2016年。

整个西部的商办呈现出一片欣欣向荣的气象,不得不令人对深圳西部的商办刮目相看。之前在《深圳“办公中心”已西移》http://www.banq.cn/html/12154.htm一文中房地内参便指出,近几年,包括高新区深圳湾园区在内的整个南山高新区,发展迅猛,商办效应凸显。

8.7平方公里深圳高新区(不含深大),如今有1100万㎡的建设规模,而6平方公里的深圳CBD办公建面约500万㎡(含待建),高新区已2倍大于CBD,成为深圳最大的办公中心!而由深圳西部以高新区为主的商办中心与深圳CBD商办中心之争,也牵扯到香蜜湖豪宅区与华侨城豪宅区之争。

■华侨城唯一的缺憾

香蜜湖片区的豪宅起步较晚,但在一定时期内的发展势头却超越了华侨城。虽然二者都拥有稀缺的自然资源,华侨城有燕含山、燕栖湖、天鹅湖;香蜜湖有碧波浩淼的湖水和植物园广阔的绿色。而且综合的看,华侨城的生活环境更占优势,不仅有无可比拟的自然资源,更吸引人的是其完美的城市生活配套。

即便如此,华侨城被起步晚多的香蜜湖片区迎头追上,原因何在?原因就是香蜜湖比华侨城更靠近深圳CBD。香蜜湖与CBD的直线距离在2.5公里左右,华侨城与CBD的直线距离在7.5公里左右,后者为前者的3倍。自然,在CBD办公的商务领袖们,更愿意选择距离近的香蜜湖。这是华侨城唯一的缺憾。

但这种情况,将随着深圳西部商办的崛起而发生质变。以深圳高新区的办公建面,便已经2倍于深圳CBD,若再包括南山后海中心(华侨城超级总部基地),新海上世界、蛇口商办中心,前海中心,北硅谷,整个西部的商办建面更是几倍于福田CBD。商务辐射效应,不可想象。从前深圳商办核心力量集聚在福田CBD的共识,将重新改写。

■深圳商办西移的受益地:华侨城、果岭、紫园、雍景湾

随着大冲旧改的即将启动,腾讯滨海大厦的奠基,深圳西部商办蕴含的能量正逐渐改变着人们固有的观念。深圳西部将逐渐升级为一个体量庞大、能量集聚、配套齐全、生态丰富的办公中心,未来将吸引更多的总部企业入驻。由此高端商务人士的集聚,产生更大的商务集聚效应,使周边地带受到更大的商务能量辐射。

而大量高端商务人士、企业领袖的集聚,必将产生大量的豪宅需求。一如当年香蜜湖对CBD的吸引力,在深圳商办向西部漂移的事实下,其周边的高端住宅将更受企业领袖的认可。商务对豪宅的推动效应是最立竿见影的。

如位于前海中心区的招商•果岭、紫园,位于蛇口中心的招商·雍景湾,受高新区直接辐射的华侨城片区内豪宅(波托菲诺之香山里、纯水岸、天鹅堡),这些深受西部商办商务巨大辐射的高端住宅,其未来价值或将再次被评估。(06)


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评论者:过客
Appreciation for this inomfartion is over 9000-thank you!
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评论者:过客
常委光顾最多次的办公区是国贸大厦。
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评论者:踢球
高新区作为全市最大的办公区、全国最重要的创新基地,政治局常委光顾次数最多的办公区,居然一个地铁换乘站都没有,匪夷所思。。。
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评论者:过客
沿深圳湾口岸,11号线后海站,2号线科苑站,1号线深大站或者高新园站,5号线留仙洞站,石岩,光明,这一条线路的地铁规划,估计会很快出台,或者干脆10号线的规划线路改为这一条。这一带太好了。
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