导读：
    ■光明新区与市高新区、香港签署合作：向南山看齐？
    ■深圳史上首个区域集群复制行动！
      一、经济支柱均为高新产业，占总量一半以上
      二、最具发展的集团拉动力：招商、华侨城、华强
      三、南山模式已然拷贝中：龙头带动，全线磁场
    ■新区房市史上最大时间窗
    ■光明新区，宏发·上域唯一待售新盘
正文：

■光明新区与市高新区、香港签署合作：向南山看齐？

11月17日，即第13届高交会开幕第二天，房地内参www.BANQ.cn获悉，光明新区与深圳高新区管委会、香港生产力促进局深港生产力基地签署了《共建光明新区高新产业孵化平台的合作协议》和《企业升级转型及创新计划合作意向书》。这对光明新区而言，意味着光明新区将在产业转型升级及技术创新方面踏上新台阶。

不止如此，翻看地图，光明新区就在深圳高新区的正北直线距离约18公里处。他们之间有条交通大动脉---南光高速串联着，车程约20分钟即可通达。且光明高新区正是紧邻着广深港客运专线光明站，区域可直接迅速对接香港、深圳、广州、东莞等核心区域。从地理位置和交通条件来说，光明新区与深圳城区、深圳高新区之间的对接优势，已然极为明显。

而定位为深圳副中心的光明新区，是珠三角经济廊道上的产业高地、创新型高技术产业基地。现时光明新区的高新技术产业发展已有一定规模，如今再与深圳高新区、香港生产力基地签署多项合作，致力于高新产业升级转型，不正是向南山、深圳高新区看齐的苗头么？

■深圳史上首个区域集群复制行动！

从深圳高新技术产业园区（以下简称深圳高新区）所在的南山区，再度看待和思考光明新区目前及未来的发展，房地内参在判断，光明新区正走着南山曾经走过的路子，正在大张旗鼓地展开深圳城市史上以来首个产业集群复制行动！何以见得？

对比下南山区和光明新区之间的经济拉动、产业发展、龙头企业、区域住宅分布、人口集中度、自然资源等特点，两者之间甚至具备了众多类似点：

一、经济支柱均为高新产业，占总量一半以上

有目共睹的是，南山区的发展得益于深圳高新区的强大拉动。2010年南山全区实现工业增加值1161亿元，增长11.5%，占GDP的58.1%。这些几乎都是占地11.5平方公里的深圳高新区所创造，集中着深圳全市九成以上的高新产业，包括腾讯、中兴、联想、长城、IBM、爱普生、哈里斯等国内外名企。

培育、研发后的高新技术产业，需要进行孵化。在光明新区与市高新区签订协议中，未来光明新区将引入更多深圳湾园区在孵及孵化毕业企业发展，完善企业孵化体系、提升“造血功能”。

从目前光明新区的区域经济来看，高新技术产业已是区域支柱产业，正式落户企业已有87家94个项目，总投资10亿元以上项目达15个，龙头项目占了近1/5。2010年，光明新区实现规模以上企业工业增加值占GDP比重为63.7%，超过一半；2011年前三季，新区规模以上工业总产值同比增长31.6%，规模以上工业增加值同比增长34%。

二、最具发展的集团拉动力：招商、华侨城、华强

南山的发展，招商局、华侨城是重要因素之一。招商局、华侨城在南山蛇口、华侨城片区各据一方，为区域的产业、住宅、旅游等带来最具生命力的拉动发展。这点，我们从华侨城第一豪宅区、蛇口新海上世界可窥见一二。

如今，招商局、华侨城已经进入光明新区。华侨城集团的“创新新城”项目，落址于光明高铁站中心区。该项目计划总投资60亿元，是个广泛借鉴先进产业园建设经验并充分体现“垂直城市”理念的世界级水平的第三代产业园区，包括科技创意区和核心服务区两大核心板块。华侨城集团是中国地产综合开发模式的领军，如今进军光明新区，规模如此之大，很难不让人联想到“光明华侨城”。

招商局“智慧城”计划选址于光明中心区南部、毗邻广深港客运专线，总占地1.72平方公里，可建设用地99万㎡，将打造成优美、生态、低碳和节约的工作与生活新市镇。项目总投资约100亿元、建成后可吸引高科技企业和高端服务业500多家企业入驻，是新区的国际化高端人才聚集地，融工作、生活、学习、休闲于一体的大型综合园区。

不止如此，2011-11-9，华强集团总投资51亿元的华强文化产业基地项目，也选址于光明站门户区，总占地约30万㎡，定位为国家级文化科技融合示范基地及文化产业出口基地。建成后将可提供1.5~2万个就业机会，年营业收入超过100亿元，税收10亿元。

三、南山模式已然拷贝中：龙头带动，全线磁场

招商局、华侨城、华强集团三大巨头集中在光明新区，将形成巨大的产业集聚效应，带动新区文化创意产业规模的扩张，国际影响力由此不断提升。在“高端化、总部化、低碳化、集群化”的文化创意产业集聚区，对新区的产业结构升级，现代产业体系、经济发展方式的转变都有重要标志。

由于光明新区聚集的众多龙头项目，如深圳建市30年以来最大的产业投资项目---华星光电；占地5万多平方米的杜邦太阳能生产基地；世界第二大制药企业—世界500强之一的葛兰素史克公司；总建面170万㎡的腾讯研发及培训总部基地的选址……

由于龙头项目可以带动上下游产业链条，加速产业聚集，从而形成高新产业全面繁荣的格局。现时，光明新区已经形成龙头项目带动、新兴产业领衔、专业园区集聚三大特色，成为巨大“磁场”，不断吸引高新技术企业集聚、社会各方合作。

而且，光明新区产业结构已在平板显示、太阳能光伏、半导体照明、电子信息、生物医药等“五大高新产业集群”。尤其在生物医药、新能源、新材料三大新兴产业，将成为光明新区未来高新技术产业发展的重要增长极。可以说，光明新区的经济、产业发展正在向南山高新区的产业发展所靠拢。这种强劲的势头，假以时日发展成为今日的南山，不为奇。

■新区房市史上最大时间窗

如今，从光明新区的经济发展、产业结构、产业集群……各方面来看，光明新区正不断孵化着深圳高新区的产业发展路子，走着南山曾经的经济发展模式。可知深圳高新区仅11.5平方公里，整个光明新区却多达156.1平方公里，与南山区相差无几。而以光明新区目前的经济发展势头、龙头产业、园区发展、集群之多，可谓是深圳有史以来最大的区域拷贝行动！

值得注意的是，这样的区域集群复制行动，得益最大的，往往是土地本身，尤其是那些可通过客流、物流、信息流实现转移的“不动产”，即商品房市场。由于房地产价格中的土地价值部分是由资本密度、物流密度和人口密度及经济发展状况等多种因素决定的。

如此看来，光明新区在区域、产业、集群模式上复制南山，目前在经济发展、龙头企业、资本、物流等方面信息，正不断大量流入该区域，如此这将使得新区房价具备可上升空间。随着新区的各种产业发展利好的逐步兑现，区域地产项目溢价将更为明显。光明新区的房地产市场，由此将迎来区域史上最大的时间窗发展。

■光明新区，宏发·上域唯一待售新盘

各位可还记得，2004年底，南山将“超罗赶福”的判言曾引来众多争议，当时南山的经济、产业发展都低于罗湖、福田，今日的南山却已实现。在此影响下，南山的房价也一路超越罗湖、福田，成为深圳房地产市场溢价最大的区域。尤其是华侨城、深圳湾、蛇口半山兰溪谷这些区域核心地区或自然资源的地方，更为明显。

况且商品房开发市场中，光明新区是目前深圳十区中只有一家开发商（即宏发地产）的区域，随着区域高新产业发展不断成熟、扩大化，未来将吸引越来越多高端企业、技术人才、管理人才进入。而目前光明新区仅有三个商品房项目：雍景城、美域、宏发·上域，而待售的仅有宏发·上域一盘，更加剧产品稀缺性。

到此，在南山及高新区的借鉴作用下，光明新区以切实行动展开深圳史上最大规模的产业集群复制行动，无疑是为淡市下迷茫的现金流指明了一条光明大道。而位于新区中心区核心地段、享双公园、区域最高端教育、商业配套的宏发·上域，作为目前区域唯一待售新盘，与6号地铁公明中英文学校站，十分钟可达高铁光明站、深圳北站的便捷交通区域，将是新区集群复制行动成果的最佳果实。（09）*2

光明新区图

光明VS南山 拷贝

宏发上域效果图