导读：
 ■深圳西部，两大门户街道
 ■制造业高地，城市发展后发之力
 ■租金堪比中心，一次性付款、大户多
 ■两大商住爆发地：门户街道物业，翡丽郡、上域
正文：

■深圳西部，两大门户街道

最近，深圳西部门户楼盘被我们关注的比较多。一个是沙井的万科•翡丽郡，一个是光明的宏发•上域，地域上，两个楼盘都处于深圳西部门户街道，是深圳西部的窗口。而对于门户街道的项目，在房地产领域，又会呈现哪些不一样的楼市特征呢？

纵观深圳最外围的街道片区，由西至东分别有沙井-松岗-公明-光明-观澜-平湖-横岗-龙城-坪地-坑梓—坪山等11个街道，其中，沙井、光明处于深圳西部，与东莞接壤。

从大地域而言，由于直接受街道管辖，相对独立，在房地产的表现是，相对中心区受调控影响滞后且小，这就是中心区跳水、风险大，而边缘区域波动小的缘故。因此，区域楼盘具有避险、保值的价值基础。这是一个方面。

■制造业高地，城市发展后发之力

另外，从区域本身来看，沙井、光明作为门户街道，承接着城市中心向外拓展、产业升级转型、人口置换等城市发展利好，同时，因与邻区接壤，对于紧密区域与区域发展具有战略意义。

因此，沙井、光明既可受深圳城市中心发展带动，又可受邻区经济增长的辐射利好，一举多得。此外，沙井、光明因占据穗深港四城地理位置中心的地缘基础，同时，具备交通和价格优势，吸引了大批制造业、高科技产业、物流业集聚。

与人们过往印象大相径庭的是，如今沙井、光明不仅是制造业高地，更已成为穗深港城市走廊上的新型都会区、深圳重要的城市副中心，珠三角经济廊道上的产业高地、创新型高技术产业基地及其配套服务区。这里无疑将是城市发展的后发之力！

■租金堪比中心，一次性付款、大户多

数据显示，截至2011-9，沙井街道的个体工商户数量达12206户。仅今年前9个月新注册的个体工商户就有2304户，同比增长44.09%。而光明到2007年底，大小工业园区66个，登记注册企业2778家。深重点建设的九大传统优势产业基地中的模具、钟表、内衣三大产业基地和重点产业园都集聚于此。

可见门户街道的发展优势。而区域集聚大批制造业、高科技产业，使得依靠成本优势的国际客户多，而国际客户多，无形推升住宅租金。在任何区域，老外对租金的支撑力高且持续。因此，我们也发现一个有趣现象是，在沙井一套80㎡的二房，居然可租到3000元，堪比市内。

同时，也因制造业、高科技产业集聚，两个门户街道所呈现的共有特征是，本地小企业主、个体小老板、高科技人才、高管集聚。这类人群，对价能力高、财富集聚且稳定，因此，在居住选择上，大多有实力一次性付款，并且小户需求少而中大户需求大。

■两大商住爆发地：门户街道物业，翡丽郡、上域

就拿万科•翡丽郡上周样板房开放来说，当天就有沙井本地小老板，揣10万元着急交付订金。而这种现象，在沙井甚为普遍。对于沙井本地小企业主而言，一次性付款的比率很大。同时，他们大多拖家带口，是本地原居民，裙带关系重，对大户需求旺盛。

但唯一遗憾的是，因本地村委财富实力强大，建设了大批集资房，而相对的高档商品房，却凤毛麟角。沙井是深圳集资房、自建房最多的地区，且大多集中在沙井中心地区。商品房仅有5个：（万科•翡丽郡、富通•丽沙花都、桑达•棕榈堡、鸿荣源•禧园、华盛•西荟城），总建面约105万平米。

而光明商品房更少，仅三个，包括已售罄的宏发•雍景城、宏发•美域、待售的宏发•上域，总建面约48万㎡。宏发并且是区域唯一的开发商。而无论从哪个方面，集资房的建设都无法与商品房比拟。对于商品房甚缺、小企业主扎堆、交通成本优势突出的沙井、光明门户街道，区域新盘不愁卖。

由此，对于全球宅冠---万科首次进入沙井，打造的万科•翡丽郡及其4万平米纯街区---万科•翡丽道，以及光明唯一开发商，占据整个公明街道核心地段最后一块新地的宏发•上域，无疑将是这两大门户街道居住需求最好的释放口。（03）