GO
登陆
土地市场
“房地价格比”失衡:沿海·江湾国际市场背景

作者:Homer 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-11-29 11:47:40点击4582


导读:
         ■地价房价比,市场重要估值
         ■沿海江湾国际地价房价比高达41.6-50%
         ■30%-40%是地价房价比合理区间范围
         ■沿海江湾国际:价格严重低估,地块倍受看好
正文:

■地价房价比,市场重要估值

在房地产领域,地价房价比(土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比),是一个重要的参考基数,在一定程度上,其能客观反映市场良性恶性的发展情况。

其中,地价是影响房价的重要因素,因此,地价房价比需保持在一个合理的区间范围内,超过或低于这个区间,都说明市场存在某些问题。

此前,房地内参对位于东莞,占据珠三角东水岸核心的沿海•江湾国际进行考察,对项目坐拥三江汇聚、六江景观、集合“海、江、湾、河、桥”五重资源的地利,留下深刻印象。而近期,有关项目地价房价比出现了一个有趣的现象,鉴于其参考价值,专门撰文进行讨论。

■沿海江湾国际地价房价比高达41.6-50%

沿海江湾国际目前售价在6000元/㎡左右,而其周边新增项目地价已在2500-3000元/㎡,两者仅相隔3000-3500元/㎡,地价房价比为41.6-50%。其中,详情如下:

1、新里程:位于江湾国际对面,占地37881㎡、建面109854㎡,洋房+商业(5318㎡)、成交价为2600万(1997年拿地)、楼面地价686元/㎡,预计2012年3、4月入市;

2、鼎峰项目:位于丽水佳园南侧,占地231045㎡、建面346567㎡,别墅+洋房、成交价为80600万(2010年拿地)、楼面地价2325.6元/㎡,预计2012年下半年入市;

3、钜隆项目:位于道滘镇厚德村西部干道南侧,占地38308㎡、建面91939㎡,别墅+洋房,成交价为9600万(2011年拿地)、楼面地价1044元/㎡,预计2012 年下半年入市。

以上三个楼盘,距离项目最近的是鼎峰项目,紧邻项目南侧,与沿海江湾国际存在直接竞争关系。而三盘中,其楼面地价2325.6元/㎡最高,这样一来,与江湾国际实际6000元/㎡的售价,差距很小。这说明了什么?

■30%-40%是地价房价比合理区间范围

国土部曾在09年6月进行过一项有关商品房地价和房价比的调查,调查显示,中国地价占房价15%-30%,平均是23.2%,低于国际水平。与国际水平比较,美国是28%,加拿大是24%,英国是25%-38%,韩国是50%-65%,日本是60-75%,新加坡是55%-60%,中国远远落后。

而一般说来,一个国家或者一个地区的土地资源越紧缺,地价占房价的比例就越高。反之,则越低。由于中国土地辽阔,平均计算的地价房价比相对一些国家都较低。而对于市场运作、开发商运营来说,地价房价比存在一个合理范围。

因土地需求直接受开发企业对未来房价预期的影响,因此,专家认为,30%-40%是开发商可以接受的地价房价比,一旦比例超过40%,说明开发商非常看好该地块未来的发展前景。

■沿海江湾国际:价格严重低估,地块倍受看好

如今,紧邻沿海江湾国际南侧的鼎峰项目,地价已达2325.6元/㎡,而周边江湾国际的实际售价才6000元/㎡,地价房价比在38.7%,据悉,区域最高地价房价比已达50%,由此,一方面说明,开发商对此块地的未来发展预期很高,另一方面,说明江湾国际本身的实际售价偏低了。

若按照地价房价比30%的理论合理值,以鼎峰2325.6元/㎡的地价,同区域沿海江湾国际理论售价应达7752元/㎡,接近8千的水位。而如今,江湾国际实际售价仅6千,足足低了2千,相差33%,证明项目价格严重低估了。

事实上,对于鼎峰、江湾国际同在的东莞道滘镇,是珠三角东岸的水岸核心,拥有最丰富、水质最优的河岸水系,河、江、岸等景观相当优越,可谓华南数一数二。同时,道滘镇还是个已有660年悠久历史的文化水乡。并且,距离广深惠三地相当便利,因此,地利位置十分优越。而这也正是鼎峰地价达到2325.6元/㎡的重要原因。

待2012年上市,从目前鼎峰的地价来看,未来理论售价估计要超万,那么沿海江湾国际自当受益,将受到大幅度的价格带动。而如今,其6000千的超低水位,无不是最佳的进驻时机。相比深圳,能占据如此稀缺的地块,不到3万/㎡,下不了地。由此,拥有整个华南级水系资源、双城生活圈、6千高性价比的沿海江湾国际,可能即将迎来一轮价格爬坡!拭目以待!(03)


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。