导读：
         ■地价房价比，市场重要估值
         ■沿海江湾国际地价房价比高达41.6-50%
         ■30%-40%是地价房价比合理区间范围
         ■沿海江湾国际：价格严重低估，地块倍受看好
正文：

■地价房价比，市场重要估值

在房地产领域，地价房价比（土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比），是一个重要的参考基数，在一定程度上，其能客观反映市场良性恶性的发展情况。

其中，地价是影响房价的重要因素，因此，地价房价比需保持在一个合理的区间范围内，超过或低于这个区间，都说明市场存在某些问题。

此前，房地内参对位于东莞，占据珠三角东水岸核心的沿海•江湾国际进行考察，对项目坐拥三江汇聚、六江景观、集合“海、江、湾、河、桥”五重资源的地利，留下深刻印象。而近期，有关项目地价房价比出现了一个有趣的现象，鉴于其参考价值，专门撰文进行讨论。

■沿海江湾国际地价房价比高达41.6-50%

沿海江湾国际目前售价在6000元/㎡左右，而其周边新增项目地价已在2500-3000元/㎡，两者仅相隔3000-3500元/㎡，地价房价比为41.6-50%。其中，详情如下：

1、新里程：位于江湾国际对面，占地37881㎡、建面109854㎡，洋房+商业（5318㎡）、成交价为2600万（1997年拿地）、楼面地价686元/㎡，预计2012年3、4月入市；

2、鼎峰项目：位于丽水佳园南侧，占地231045㎡、建面346567㎡，别墅+洋房、成交价为80600万（2010年拿地）、楼面地价2325.6元/㎡，预计2012年下半年入市；

3、钜隆项目：位于道滘镇厚德村西部干道南侧，占地38308㎡、建面91939㎡，别墅+洋房，成交价为9600万（2011年拿地）、楼面地价1044元/㎡，预计2012 年下半年入市。

以上三个楼盘，距离项目最近的是鼎峰项目，紧邻项目南侧，与沿海江湾国际存在直接竞争关系。而三盘中，其楼面地价2325.6元/㎡最高，这样一来，与江湾国际实际6000元/㎡的售价，差距很小。这说明了什么？

■30%-40%是地价房价比合理区间范围

国土部曾在09年6月进行过一项有关商品房地价和房价比的调查，调查显示，中国地价占房价15%-30%，平均是23.2%，低于国际水平。与国际水平比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，中国远远落后。

而一般说来，一个国家或者一个地区的土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高。反之，则越低。由于中国土地辽阔，平均计算的地价房价比相对一些国家都较低。而对于市场运作、开发商运营来说，地价房价比存在一个合理范围。

因土地需求直接受开发企业对未来房价预期的影响，因此，专家认为，30%-40%是开发商可以接受的地价房价比，一旦比例超过40%，说明开发商非常看好该地块未来的发展前景。

■沿海江湾国际：价格严重低估，地块倍受看好

如今，紧邻沿海江湾国际南侧的鼎峰项目，地价已达2325.6元/㎡，而周边江湾国际的实际售价才6000元/㎡，地价房价比在38.7%，据悉，区域最高地价房价比已达50%，由此，一方面说明，开发商对此块地的未来发展预期很高，另一方面，说明江湾国际本身的实际售价偏低了。

若按照地价房价比30%的理论合理值，以鼎峰2325.6元/㎡的地价，同区域沿海江湾国际理论售价应达7752元/㎡，接近8千的水位。而如今，江湾国际实际售价仅6千，足足低了2千，相差33%，证明项目价格严重低估了。

事实上，对于鼎峰、江湾国际同在的东莞道滘镇，是珠三角东岸的水岸核心，拥有最丰富、水质最优的河岸水系，河、江、岸等景观相当优越，可谓华南数一数二。同时，道滘镇还是个已有660年悠久历史的文化水乡。并且，距离广深惠三地相当便利，因此，地利位置十分优越。而这也正是鼎峰地价达到2325.6元/㎡的重要原因。

待2012年上市，从目前鼎峰的地价来看，未来理论售价估计要超万，那么沿海江湾国际自当受益，将受到大幅度的价格带动。而如今，其6000千的超低水位，无不是最佳的进驻时机。相比深圳，能占据如此稀缺的地块，不到3万/㎡，下不了地。由此，拥有整个华南级水系资源、双城生活圈、6千高性价比的沿海江湾国际，可能即将迎来一轮价格爬坡！拭目以待！（03）