导读：
       ■第五园六期售罄，第五园7期璞悦山即将登场
       ■4成商住用地，低容积率居住区
       ■南看银湖山，东靠超32.5万㎡生态：头排山水景观住区
       ■配套设施
       一、教育设施：幼儿园、小学、九年一贯制全线覆盖
       二、医疗设施：300床医院+3门诊部+12社康中心
       三、文体设施：图书馆、博物馆、文化站、文体中心一应俱全
       四、行政服务设施：15居委会+9服务站+10警务室
       五、其他设施：6市场+10邮政所+消防站
       ■道路交通设施
       一、五等级道路交通网，贯通深莞惠及市中心
       二、6公交总站+7停车场：璞悦山出行四通八达
       ■城市设计及景观
       一、4大层次开发，璞悦山容积率、高度双低
       二、“三核两轴”景观结构：璞悦山集山水大观
       ■城市更新
       ■总结：头排山水景观的小区
正文：

■第五园六期售罄，第五园7期璞悦山即将登场

万科·第五园七期（案名璞悦山），其所在的银湖北区，是指由五和南路、布龙公路、清平高速公路、南坪快速路所围合的区域，总用地面积431.30公顷。

该片区的功能定位是：以居住、配套设施为主的居住地区，为福田中心区、龙华二线拓展区以及华为－富士康高新科技园服务。发展目标是：利用本片区邻近福田中心区的优势，结合5#的契机，建设交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区。

目前，万科·第五园与珠江旭景佳园、中海·月朗苑、十二橡树庄园等，在这里共同形成一个高端生活片区。其中，共分九期开发，总占地44万㎡，总建面63万㎡的万科·第五园，更以占据31%的居住用地比重，为本片区最大的住宅区。

资料显示，此前万科在推的六期产品第五园·领峰已售罄，开篇提及的璞悦山，就是第七期产品。如今，该系列产品即将面向市场，作为第五园的后续产品，在前六期的热销售罄下，自然备受瞩目。且璞悦山西侧为坂雪岗大道、东侧紧邻南山水库，是万科·第五园交通和景观资源最好的组团。为此，房地内参www.BANQ.cn对其所在的银湖北区规划进行针对性分析。

■4成商住用地，低容积率居住区

本片区总用地面积431.30公顷、建设规模总量为442.86万㎡，整体容积率1.03。这是深圳少有的低容积率片区之一。值得注意的是，龙岗六约片区作为政府规划的唯一休闲型豪宅区，其容积率也达到1.06。即使是与特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区相比，该片区容积率都要低过上述片区。

根据规划，该片区居住人口规模将控制在11万人左右，主要配套设施按照规划居住人口规模11万人配置。那么，该片区人口密度为2.6万人/平方公里，也就是说每1万㎡上人口规模有260人、人均占地面积38.46㎡。

其中总用地431.30万㎡的该片区，居住用地占33.59%，为占比最高用地；加上5.38%的商业服务业设施用地，片区的商住用地比重高达38.97%、近四成。而璞悦山所在地块的指标，分别为07-10、07-11、07-12三幅地块，皆为二类居住用地，总占地97050㎡，且容积率规定为1.8和2.5.如此，这就保证了璞悦山居住纯粹性和低容积率。

■南看银湖山，东靠超32.5万㎡生态：头排山水景观住区

本片区的绿地用地达到15.57万㎡，占规划区总用地的3.61%。加上10.75万㎡的水域面积、29.76万㎡的林地面积，本片区的生态用地面积就达到56.08万㎡，占规划区总用地的13%。这比万科的林地物业之金色半山还高出了2.3%。

根据规划，该片区拥有9个公园（2000米以内有五大公园，难怪叫“第五园”！）、3大水库、1座山（银湖山）。9个公园分别为雅园公园（、雅乐公园、雅居公园、南园公园、南坑公园、乐业公园、细山公园、围他公园、龙颈公园。其中，万科·璞悦山1公里范围内拥有2大公园资源：北侧约650米处的02-21地块（用地面积10415㎡）、西侧约1公里处的03-12地块（用地面积19981㎡）。

而07-02、07-05、07-06、07-08、07-09、08-03等6个地块均为林地，占地面积分别为124906㎡、319㎡、5089㎡、27179㎡、59983㎡、80146㎡，林地面积合计达29.76万㎡。07-03，07-07分别为正坑水库、南山水库，占地面积分别为28329㎡、79195㎡，水面面积合计达107524㎡。房地内参发现，07-07地块79201㎡的南山水库、07-09地块59983㎡的林地面积，皆与万科·璞悦山的东面无缝相连着。

不止如此，除08-03地块外，片区内约32.5万㎡的水域、林地面积几乎都是集中在一起的。且能直接到这大面积山水资源相连的住区，本片区就只有万科·璞悦山，除此再也没有其他住宅项目。可以说，这约32.5万㎡的山水资源，几乎就是万科·璞悦山的私家花园了。尤其是万科·璞悦山南面的南坑水库、银湖山，除该项目外，再也没有别家能与之如此接近了。

■配套设施

本片区建设规模总量约为443万㎡，主要配套设施按照规划居住人口规模11万人配置，包括公共设施和市政设施。其中安排了图书馆、博物馆等市级设施，300床综合医院、敬老院、文化站等区级设施，九年一贯制学校、居住区级文化中心、综合体育中心等居住地区级设施。
本片区污水排至华为污水处理厂，工业及特种废水需经处理达标后排入城市污水系统，并划定南坑、南山水库蓝线。

一、教育设施：幼儿园、小学、九年一贯制全线覆盖

幼儿园：共19所，现有5所，分别位于01-05、01-17、01-18、01-27、02-10地块；规划增加14所，分别位于01-01、01-09、01-28、02-14、02-23、03-05、03-13、04-02、04-03、04-12、04-18、05-06、07-12、07-14地块。

目前已入伙的万科·第五园3期02-23地块，用地面积18033㎡，独立占地不少于4000㎡，已有12班的幼儿园1所。此外，根据规划，05-06地块（万科·第五园9期）、07-14地块（万科·第五园5期），以及万科·璞悦山本身所在的07-12地块，将分别新增1所幼儿园。

小学：共3所，皆为规划新增，分别位于01-10、03-14、04-16地块。03-14地块，位于万科·第五园4期与2期之间，就在璞悦山西侧约560米处。该所小学用地15656㎡，规划为24班。

九年一贯制学校：总量2所，规划增加2所，分别位于02-02、05-02地块。05-02地块规划新建的九年一贯制学校，用地44411㎡，规划有54班。其与万科·第五园9期仅隔了一条永宁街，在璞悦山正北侧约500米处。

二、医疗设施：300床医院+3门诊部+12社康中心

300床医院：总量1所，规划新增，位于02-19地块。该医院有300床，占地25666㎡，建筑面积按300床标准建设。该医院即位于璞悦山东北侧约1公里处，从项目出发，沿着环城东路可即达。1公里的距离且交通极为便捷，这既避免了医院的负面影响又能享受到便利的医疗设施。

门诊部：共3所，现有2所，位于01-19、02-01地块；规划在04-10地块新增1所。
社区健康服务中心：共12个，现有4个，分别位于01-27、02-22、03-13、03-16地块；规划新增8个，分别位于01-05、01-15、01-26、03-06、04-04、05-06、07-12、07-15地块。其中，07-12地块规划新增的1个，正可直接服务于万科·璞悦山业主们。

三、文体设施：图书馆、博物馆、文化站、文体中心一应俱全

图书馆：共1个，为规划新增，位于02-20地块，用地23921㎡。该图书馆就在永香路与坂雪岗大道交汇处以西，与万科·第五园3期仅隔一条南山街；同时就在璞悦山西北侧约600米处。

博物馆：共1个，为规划增加，位于02-18地块，用地面积15227㎡。该博物馆位于虎山路与永香路交汇处以东，就在璞悦山西北侧约730米处，与万科·第五园也只是仅隔了一条南山街。

文化站：共1个，为规划新增，位于02-07地块。居住区级文化中心：共2座，为规划新增，分别位于02-16、04-05地块。

居住小区级文化室：共17个，现有4个，分别位于01-21、01-27、03-16、04-06地块；规划新增13个，分别位于01-05、01-15、01-28、03-06、04-03、04-12、04-18、04-20、05-06、06-02、07-11、07-12、07-14地块。其中，新增于07-11、07-12地块的2个，正是璞悦山项目所在地。

综合体育活动中心：共2个，为规划新增，分别位于02-16、04-05地块。其中，新增于04-05地块的1个，用地面积11632㎡，位于细山路与坂雪岗大道交汇处，就在璞悦山正北侧约700m。

社区体育活动中心：共4个，皆为规划新增，分别位于01-25、02-12、02-21、03-10、04-15地块。其中，新增于02-21地块的1个，位于璞悦山北侧约650米处。

四、行政服务设施：15居委会+9服务站+10警务室

社区居委会：共15个，现有4个，分别位于01-27、02-22、03-13、03-16地块；规划新增11个，分别位于01-09、01-28、02-07、03-06、03-15、04-04、04-12、04-18、05-06、06-02、07-15地块。其中，与万科·璞悦山一路之隔的05-06地块将新增1个。

社区服务站：共9个，现有1个，位于03-16地块；新增8个，分别位于01-05、01-28、02-07、03-06、04-12、04-18、05-06、07-15地块。

社区警务室：共10个，现有1个，位于03-16地块；新增9个，分别位于01-05、01-09、01-28、02-07、03-06、04-12、04-18、05-06、07-15地块。其中，位于05-06、07-15地块的2个，分别属于万科·第五园8期和9期，璞悦山作为第五园的7期产品，自然也可享受。

五、其他设施：6市场+10邮政所+消防站

肉菜市场：共6个，现有1个，位于 02-22地块，即第五园3期所在地，与万科·璞悦山距离约400米；规划新增5个，分别位于01-05、01-30、03-06、04-04、05-06地块。其中，属于万科·第五园9期的05-06地块，将新增1个，与璞悦山仅一路之隔。

邮政所：总量10个，现有1个，位于03-16地块；规划增加9个，分别位于01-05、01-26、02-07、03-06、04-04、04-10、05-06、07-12、07-14地块。其中，03-16、05-06、07-14等四个地块，分别为万科第五园1期、9期、5期所在地，而07-12地块，则属于璞悦山。不止幼儿教育设施多，邮政局的数量达4个之多，也为万科业主们也提供了极大便利。

邮政支局：共1个，为规划新增，位于02-05地块。

敬老院：规划新增1所，位于02-19地块。该敬老院正是位于图书馆和博物馆之间的地块上，与第五园仅隔了一条街，距离万科·璞悦山不过约650米。两馆一院集中在此，将极大增加附近居住区的文化活动气息，万科·璞悦山作为第五园的第七期产品，无疑也是得享。

给水泵站：现有1个，位于07-01地块。就在万科·璞悦山东北侧约1.5公里处。

消防站：规划新增1个，位于01-29地块，在万科·璞悦山北侧约1公里处，沿坂雪岗大道北行即可达到，仅约2-3分钟车程。

■道路交通设施

一、五等级道路交通网，贯通深莞惠及市中心

本片区对外联系的主要道路为清平高速公路、南坪快速路、布龙公路、五和南路、雪岗大道及环城南路。规划中有5#、16#经过，5#设五和站、坂田站、大浦站；16#设雅园站、五和站。其中，万科·璞悦山即位于雪岗大道和环城南路交汇处以东，可快速通过主干道进入快速干线，直达深圳福田、南山等区域。整体上，本片区规划道路分五个等级：

高速公路：清平高速公路，红线宽度100米，为双向八车道； 紧邻环城南路的万科·璞悦山，可通过环城南路快速进入清平高速公路，贯穿深圳罗湖、福田、南山区域。

快速路：南坪快速路，红线宽度120米，为双向八车道； 其与清平高速公路一起为万科·璞悦山的交通出行带来了便捷，贯通宝安、南山、福田、盐田等区域，辐射整个深惠莞等珠三角地区。

主干路：布龙公路，红线宽度100米，为双向八车道；环城路，红线宽度70米，双向六车道；五和南路，红线宽度60米，双向六车道；坂雪岗大道，红线宽度60米，双向八车道；永香路，红线宽度33米，双向六车道。 万科·璞悦山正是处于环城南路与坂雪岗大道交汇处。

次干路：雅园路，红线宽度40米，和南路、虎山路及细山路，红线宽度30米，为双向四车道。次干路网密度为1.81公里/平方公里；

支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度10-24米，为双向两车道，支路网密度为5.68公里/平方公里。

二、6公交总站+7停车场：璞悦山出行四通八达

本片区设有1个公交综合车场，规划新增于07-04地块，占地24077㎡，集公交总站、公交综合车场、公交专用加气站于一体。其就在万科·璞悦山东侧约250米处，极大地方便了业主的出行。

设有6个公交总站，现有1个，位于02-23地块，距离万科·璞悦山西北侧约500米；新增5个，分别位于01-01、03-15、04-01、06-01、07-04地块。其中，07-04地块新增的1个，与万科·璞悦山距离仅250米，步行约3~4分钟可达。而03-15地块所设的1个，正是万科·第五园4期所在地，与万科·璞悦山距离约800米。

本片区将新增公共停车场7处，分别位于01-02、01-30、02-15、02-21、04-01、04-21、06-01地块。停车场均为附设配建。配建停车场（库）停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。此外，本片区现有2个加油站，分别位于01-11、02-03地块。其中01-11地块，就在布龙公路南侧，万科·璞悦山通过坂雪岗大道可直接到达，方便了有车一族的出行。

■城市设计及景观

本片区是以生活居住为主、兼有少量产业功能的综合性城区，城市空间形态控制方面应强化现状山体、水体景观，强化生活居住配套服务区氛围，塑造宜人的人居环境。

一、4大层次开发，璞悦山容积率、高度双低

根据规划，本片区内建设用地的开发强度可划分为四个层次。第一层次为轨道站点500米范围内的用地，居住用地容积率控制在3.0-3.2，商业用地容积率控制在4.0-4.5，建筑高度控制在80m以下，局部地标性建筑高度可突破至100m。第二层次为生产性服务中心周边的用地，居住用地容积率控制在2.5，商业用地容积率控制在3.0，建筑高度控制在80m以下。

第三层次的居住用地容积率控制为1.0-2.5、建筑高度控制在60m以下。工业用地容积率控制在1.5-2.0，建筑高度控制在36m以下。万科·璞悦山所在地块属于第三层次的居住用地。作为万科·第五园的七期产品，其由07-10、07-11、07-12三幅地块围合而成，总占地97050㎡，规定容积率在1.8~2.5之间，产品包括别墅和高层等类型。第四层次以绿地、公共设施用地为主，容积率控制在2.0以下，建筑高度控制在24m以下。

二、“三核两轴”景观结构：璞悦山集山水大观

本片区内所有开发建设活动均应遵循下列原则：1、充分利用银湖山郊野公园，通过两条景观轴线将其与片区内的开放空间及公共设施连接，构筑完整的绿色景观系统；2、落实并深化组团规划的景观体系，并结合轨道站点的契机，重点完善站点周边空间的建设；3、加强片区沿五和南路和布龙公路的建筑控制，保证统一、完整的城市界面。

该片区的自然地理实体有：银湖山、南坑水库、南山水库、正坑水库。根据组团规划对本片区提出的城市设计要求，结合本片区的环境特点、区位条件以及规划定位，在保护地区原生态结构的基础上，构筑“三核两轴”的整体景观结构：

1、“三核”即规划结构中的商务办公中心、商业服务中心和文化中心。“三核”以商业、居住、公共设施、绿地为主，也是高层建筑和公共开放空间重点引导区，城市未来的地标性建筑宜在此范围内形成，集中反映和体现本片区的城市形象。

2、“两轴”即从虎山路和新河街延伸至银湖山郊野公园的两条景观轴线。随着5#的建设以及旧城更新改造的推进，这两条轴线应成为公共设施、开放空间及景观节点的汇集地，形成本片区的主要景观道路。

万科·璞悦山南面靠近银湖山，东侧紧邻南山水库等超过30万㎡的山水资源，自然成为景观轴线上景观资源集大成者，山水尽在眼底。

■城市更新

本片区为旧区重建改造地区，应以“完善功能、提升服务水平”为中心，优先借据片区的交通、配套和环境问题，严格控制片区的居住人口和居住用地规模，形成居住环境舒适、配套设施完善的片区。

为了在商业开发和公共利益之间取得平衡，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状保留和已获准的建筑项目，本片区不宜零星开发改造。本着共同贡献的原则，改造开发原则上应以“捆绑单元”进行统一改造，逐步完善配套、增加公共空间。如此，这也就意味着该片区的改造将具备整体性，为万科·璞悦山的项目价值提升提供了有效规划。

■总结：头排山水景观的小区

431.3公顷的片区土地上，规划的教育设施、文化娱乐设施、体育设施、肉菜市场、生活综合配套设施等一应俱全。而在这些规划的逐渐落实后，片区内的生活、上学、文娱将得到极为的便捷，且片区内规划的图书馆、博物馆等质数较高的配套设施，也是其他片区极为少见的。

而该片区南面紧邻着距离深圳市中心最近的一片原始生态林---银湖山和南坑水库，加上片区内东面的南山水库、正坑水库等林地生态资源，都将得到严格保护的生态保护。如此，健全的生活综合配套设施以及山水生态资源，使得这里将成为宜居颐养的生态片区。

也正是如此，这里集聚了万科·第五园、珠江旭景佳园、中海·月朗苑、十二橡树庄园等住宅大盘，尤其是第五园作为万科首个个性化、本土化、精神化的作品，自2005年1期开发以来，到现已售罄的第六期产品领峰，其中无不体现了市场对其追捧程度。

万科·璞悦山，在万科·第五园前六期的生活氛围渲染下，已经具备了良好口碑、而其所在片区的整体性规划，更使得人们对区域发展以及项目价值提升充满信心。更不可忽视的是，较之此前六期的产品，万科·璞悦山南看银湖山，东临两大水库林地，山水资源就在眼皮下，开阔无边的视野，已经是没有任何阻挡的了。也正是如此，规划逐渐落实后的万科·璞悦山，将是第五园乃至本片区内得享头排山水景观资源的最完善小区。

万科·第五园7期所在的坂田南片区

万科·第五园7期卫星图