导读：
    ■老宝安蜕变，两都摩将入市
    ■片区概况
     一、整体容积率低至1.4，绿化体量占优
     二、宝中服务中心，商住相宜魅力城区
    ■深市旧改商业总体量最大区
     一、深市旧改规模最大老城之一：多达七个，超60万㎡
     二、深市商业总体量最大区：超75万㎡
     三、商业扎堆，土地价值的保证
    ■大前海区，超越豪布斯卡的都市摩术
     一、片区74万㎡绿化集中地：灵芝公园、新安公园
     二、超越豪布斯卡的双公园都摩：22世纪、中央公园
    ■配套简况
     一、熟地商教重地，3~18岁全套教育
       1、21所幼儿园，家门口皆可学前教育
       2、10所小学环绕，一路之隔即可上学
       3、3所中学，九年教育就在家门前
       4、3所高中：宝安中学、外国语学校
     二、老宝安中心，成熟生活综配举步即达
    ■道路交通
     一、五等级道路，快捷通达穗莞深
     二、双地铁线紧密环绕，宝中唯一三地铁口mall
    ■深市最大摩术地：中央公园，22世纪HOPSCA
正文：

■老宝安蜕变，两都摩将入市

良久没有新项目入市的宝安老城区，将有系列大动作。日前，房地内参www.BANQ.cn获悉，位于新安的勤诚达·22世纪和中洲·中央公园，都将于12月开放营销中心。巧合的是，上述两个项目都是位于宝安灵芝公园附近，都是由工业厂房旧改而来的，都是地铁上盖综合体项目。

其中，首先于12月8日开放营销中心的勤诚达·22世纪，总建面约80万平米，由高档住宅、商务公寓、甲级写字楼、街区商业和大型MALL组成，其中大一期首推约1100套住宅、缤纷街区。中洲·中央公园由住宅、公寓、商业等组成，大一期建面超40万㎡。

单是这两个旧改综合体项目，总建面就已超过120万㎡，且均涵括有商业面积，若加上其他正在建或待建的旧改项目，规模更为庞大。如此，上述项目所在的新安上川，片区规划情况又如何？

■片区概况

一、整体容积率低至1.4，绿化体量占优

宝安新安上川地区是指：广深公路、新安五路、新安四路、上川二路、留仙大道、宝安南山交界所围合的区域，总用地面积899.94公顷，建设规模总量约为1260万平方米，规划居住人口28万人，就业人口25万人。

计算下，该片区整体容积率为1.4。可知，新安上川作为宝安老城区，旧城旧改占了极大部分，如此之低的容积率让房地内参www.BANQ.cn惊讶。而细看之下，应该得益于片区本身规划和大量绿化，如灵芝公园、新安公园等。

二、宝中服务中心，商住相宜魅力城区

根据规划，本片区发展目标为：与宝安新中心区协同发展的区域性服务中心、创业发展与居住生活相宜的魅力城区；主导功能是：商业服务、公共服务、居住生活与高端制造业。

本片区的发展策略是：发扬商业与公共服务等产业优势，与宝安中心区错位发展；稳步推进城市更新，打造城市精品；组织与重构道路交通，改善交通服务水平；继承与发展现状特色，打造魅力城区。

勤诚达·22世纪正是位于该片区的22-01、22-02、22-11三幅地块，总占地约55997平米；中洲·中央公园则位于片区的26-02、26-03、26-04共三幅地块，总占地为88506平米。均为二类居住和商业用地。

■深市旧改商业总体量最大区

上述已提及，该片区城市更新范围较多。作为老城区，新安自然村、旧社区较多，亟待更新。根据规划，该片区也划定了7个城市更新单元，总用地面积多约60.3万㎡，占片区总用地比例的7%。该片区城市更新包括“综合整治”、“功能改变”及“拆除重建”三种类型。

一、深市旧改规模最大老城之一：多达七个，超60万㎡

该片区城市更新项目共有七个，包括：

1、GX01城市更新单元：
地处广深公路沿线，规划通过城市更新提升城市产业结构，改善城市建设面貌。包括13-01、13-02、13-03、14-02、14-03共5个地块，共56206平米，全部属于“规划、拆除重建”地块。除占地面积5789㎡的13-03地块作为公共绿地外，其它四块均为商业用地，总面积超5万㎡。

2、GX02城市更新单元：
地处新圳河两侧，规划结合河道整治，完善城市基础设施。包含22-05~10、22-12~22-16等共11个地块，多为水域、居住、商业、交通用地。勤诚达·22世纪所在地块正是近邻着该单元，可直接受益于旧改带来的环境、配套等各方面更新。

3、GX03城市更新单元：
地处轨道环中线（5号线）灵芝站和25区商圈范围，规划对现状工业进行产业提升，更新为商业服务业功能，并改善公共开敞空间和静态停车设施。包括25-01~25-03、25-08、25-12、25-13等6个地块，总占地共51217平米，其中商业用地约达15000平米。

4、GX04城市更新单元：
地处轨道环中线（5号线）洪浪站核心区域，将结合轨道站点建设，对站点周边土地利用进行优化调整，完善城市基础设施和公共服务设施。共包括27-04~27-11共3个地块，以商业、居住、中学三类用地为主，其中商业及商业办公用地超过20000㎡。

5、GX05城市更新单元：
现状为上合村商贸市场、工业、学校和居住功能混杂区，将规划进行优化调整，完善公共服务设施。包含31-01~31-04共4个地块，总占地55426㎡，将以小学、居住、商业为主，重点在31-01地块规划13班制小学。

6、GX06城市更新单元：
将对周边居住环境进行优化调整，完善公共服务设施。包括34-2-02、34-2-06~34-2-08等共4个地块，总占地约55440平米。

7、GX07城市更新单元：
规划完善区域重大公共服务设施，调整土地功能布局。包括35-15~35-20共6个地块，主要为居住、商业、学校、体育等用地，其中商业占地超过15000平米，重点落实35-17地块的体育活动中心设施。

二、深市商业总体量最大区：超75万㎡

值得注意的是，整个片区的旧改情况，多以居住、商业、教育、绿地、公建为主，尤其是在商业面积的划分上，几乎每个更新单元都约有近万㎡的商业面积。而统计下，上述七个更新单元所涉及的商业面积，就近达10万㎡，占更新单元总占地的1/6。

不止如此，不在上述城市更新单元范围内的勤诚达·22世纪、中洲·中央公园，这两个综合体项目商业建面累计也有超过10万㎡。而根据规划，整个片区商业服务业设施用地达75.29万㎡，占总建面的8.44%；仅纯粹的商业用地、商业办公用地就达70.9万㎡。

如此之大的城市更新商业面积，就整个深圳区域业极为少见。南山区华侨城，大冲、白石洲这些片区也有旧改，但并不多，大冲商业综合体建面仅为18万㎡。如今，新安的商业建面近达百万㎡，规模之达、密度之高可谓深圳少见。

三、商业扎堆，土地价值的保证

与住宅可分散不同的是，写字楼和商业喜欢扎堆，正如福田中心区成行成市的商办，商业也如此。新安密集且成片的商业聚集，未来形成核心商圈后，将吸引越来越多的人气聚集，带动更多的人群汇聚，周边土地价值也将得以提升。

如此，作为综合体的勤诚达·22世纪、中洲·中央公园，作为都市MALL，本身自带有购物中心。如此在区域旺盛商业人气下，将带动起项目本身，成为价值的保障。

■大前海区，超越豪布斯卡的都市摩术

一、片区74万㎡绿化集中地：灵芝公园、新安公园

根据规划，该片区绿地总占地74.26万㎡，占区域总用地的8.32%；其中公共绿地34.80万㎡、生产防护绿地39.46万㎡。另外还有水域及其他非城市建设用地7.77万㎡，水域主要是指新洲河，与勤诚达·22世纪的最短直线距离还不到200米，步程5分钟可达。

由此可见，该片区的绿化面积占比相对不少，片区整体容积率仅1.4也是得益于此。规划可见，该片区公园较多，大面积绿化园地就有灵芝公园、新安公园、上川公园、紧邻片区的宝安公园等众多绿化。

二、超越豪布斯卡的双公园都摩：22世纪、中央公园

勤诚达·22世纪和中洲·中央公园紧邻着的灵芝公园，总占地124903㎡，是片区最大的成片绿化面积。加上东南面相距500米、占地60790㎡的新安公园，项目可直接享受到的绿化面积近25万平米，是区域最集中的城市绿色自然资源。

若加上西北侧、直线相距约1200米的宝安公园，三大公园自然资源汇集着，这对区域居住人群而言，不但是绿化环境的保证，更是人们享受自然、休闲、娱乐的好去处。勤诚达·22世纪和中洲·中央公园紧邻着灵芝公园，自然首先受益。

而且，该两个项目作为区域久未出现的综合体项目，涵括住宅、办公、购物、商业等丰富业态，加上教育、公园，可谓算得上实现了地产的最好模式---豪布斯卡。这是目前以来宝安出现最好的都市综合体项目。

■配套简况

本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施，包括教育、医疗等众多区级设施。以下将主要概述教育设施、医疗设施等生活综合配套、交通设施。

一、熟地商教重地，3~18岁全套教育

1、21所幼儿园，家门口皆可学前教育

该片区总共规划了21所幼儿园，现状保留的共12所，分别位于08-06、19-05、24-01、27-02、29-04、30-04、31-07、31-11、34-2-01、36-05、41-12、42-01地块；规划新增9所，分别位于22-04、22-16、26-02、27-06、31-03、32-02、34-1-07、35-15、44-05地块。

其中规划新增于22-04、22-16地块的2所与勤诚达·22世纪同属宝安22区。且位于22-04地块的1所12班制幼儿园，与22世纪仅隔了一条宝城公园路东二巷，业主在自家门口即可享受学前教育。位于26-02地块的1所幼儿园，正是中洲·中央公园自家配套用地，不出小区门口即可接受学前教育。

2、10所小学环绕，一路之隔即可上学

共有10所小学，现状保留8所，分别位于08-03、16-03、19-09、20-09、27-03、30-07、34-1-04、35-14地块；规划新增2所，分别位于22-03、31-01地块。

其中，规划新增于22-03地块的1所小学，与勤诚达·22世纪东侧仅一路之隔，与中洲·中央公园直线距离也不过是350米。而且，与中洲·中央公园仅隔了一条公园路的27-03地块，现状保留有1所小学。

3、3所中学，九年教育就在家门前

片区共有3所九年一贯制学校。现状保留2所，分别位于18-03、18-07地块；规划新增于44-07地块。其中，位于18-03、18-07地块的2所九年一贯制学校，即新安实验学校、宝安中学初中部，就在22世纪、中洲中央公园东南侧直线距离约1000米，车程10分钟可达。

4、3所高中：宝安中学、外国语学校

区域共有3所普通高中、寄宿制高中，均为现状保留，分别位于09-12、15-01、20-16地块。其中位于15-01地块的高中，占地36338平米，为84班制学校，即宝安中学。其与勤诚达·22世纪、中洲中央公园直线距离约1000米。

位于20-16地块的是深圳市外国语学校，占地89545平米，为60班制学校，就在22世纪、中央公园的东侧，直线距离分别是600米、900米。

单就此来看，单就区域范围即聚集了21所幼儿园、10所小学、3所九年一贯制学校、3所高中，极其密集。而勤诚达·22世纪、中洲·中央公园两个项目周边千米范围内，步程20分钟间，即可直接享受到幼儿园、小学、初中、高中等3-18岁教育配套设施。

二、老宝安中心，成熟生活综配举步即达

由于新安作为“老宝安”所在地，包括了前宝安区政府、区法院、区交通局、区图书馆、宝安中学等众多区级机构，具有极为浓郁、成熟的居住商业氛围，凝聚宝安传统的文化。

其中，区域更是包含了4所大型医院，分别位于09-02、18-13、30-06、30-09地块，即宝安区人民医院、宝安妇幼保健院、宝安中医院、宝安区计生服务中心妇儿医院。还有深圳广播电视大学宝安分校、宝安职业技术学校、区老干部活动中心、区青少年活动中心、区图书馆、群众文化艺术馆、科技馆、新安影剧院和新华书店等市、区级设施；勤诚达·22世纪和中洲·中央公园周边近邻着这些区级配套，极为便捷。

本片区规划有9个肉菜市场，原有4个，分别位于05-09、19-06、24-02、40-02地块；规划新增5个，分别位于22-01、29-04、26-09、41-02、44-11地块。其中，规划新增于22-01地块的1个肉菜市场，正是勤诚达·22世纪所在大社区。位于26-09地块的1个，与中洲·中央公园仅一路之隔，生活配套极为方便。

■道路交通

本片区对外联系的主要道路为有广深高速公路、广深公路、宝石公路、创业二路、新安四路。

一、五等级道路，快捷通达穗莞深

片区道路规划分五个等级，分别是：1、高速公路；广深高速公路，宽33米，双向6车道。

2、主干路：广深公路，宽120米，双向8车道主路＋双向4车道辅道；宝石公路（留仙大道）和留仙三路（洪浪北路西），宽60米，双向6车道；新安二路、新安三路、新安四路和前进一路，宽55米，双向6车道；创业二路，宽55米，双向8车道。

3、次干路：宝民一路，宽55米，双向4车道；上川二路（广深高速～留仙三路段）、裕安二路、建安一路和公园路，道路宽45米，双向4车道；兴华二路，宽30米，双向4车道；上川二路（广深高速～留仙三路段）、大宝路和留仙一路，宽30米，双向4车道；留仙二路、留仙三路（洪浪北路东）、洪浪南路和洪浪北路，宽40米，双向4车道。次干路网密度为2.71公里/平方公里。

4、支路：各地块通行与出入的主要道路，宽9-22米，为双向或单向两—四车道，支路网密度为4.73公里/平方公里。其中，新安三路以西片区主要为新安旧城核心功能区，支路网密度为5.68公里/平方公里；新安三路以东的新安工业区主要功能以高端制造业为主，支路网密度为3.04公里/平方公里。

勤诚达·22世纪位于公园路与创业路交汇处，中洲·中央公园位于创业路与前进路交汇处，都位于主干道创业路旁边。如此，通过主干道，项目即可便捷进入广深高速、广深公路等快速路，与前海中心、深圳城区、穗莞深迅速接驳。

二、双地铁线紧密环绕，宝中唯一三地铁口mall

本片区有在建轨道环中线（5号线）经过，在片区内设有灵芝站、洪浪站和兴东站；并规划有轨道宝安线（10号线）经过。

地铁5号线正好沿着创业路而过，所设的灵芝站、洪浪站与勤诚达·22世纪、中洲·中央公园极为紧邻着，直线距离约摸百米，几分钟即达，是双地铁口物业。尤其是勤诚达·22世纪与洪浪站的距离更近，就在家门口，可视为无缝接驳。

规划中的10号线，在该片区或将设有新安站、灵芝公园站。也就是说，5号地铁与10号地铁交汇换乘于灵芝站。如此一来，原本作为双地铁口物业的22世纪、中洲中央公园，未来将升级为三地铁口物业。

目前，地铁5号线已开通，通过此，新安上川居民2站可到宝中、4站可到前海湾，7站可到机场，8站可到深圳北站，12站即达世界之窗，半小时内即可便捷穿行深圳各大城区。紧邻着多个地铁口的勤诚达·22世纪、中洲·中央公园，自然得到最大受惠。

■深市最大摩术地：中央公园，22世纪HOPSCA

不止是上述规划分析，罗列新安这个老宝安的大型旧改项目，足以让人惊讶：1、勤诚达·22世纪，总建面80万㎡；2、中洲·中央公园：总规模近100万㎡；3、中粮25区（大悦城）：规模超60万㎡；4、海雅缤纷城商业旗舰：规模超25万㎡；5、上合31区（纯居住）：规模约30万㎡，累计总建面近300万㎡。

其中属于综合体的就有22世纪、中央公园、大悦城、缤纷城四个，累计总建面超过265万㎡。这种大量出现的综合体项目，无疑是目前宝安区城市化进程中，人们对都市生活享受的需求体现。而这正是人的生活空间需求，也是区域都市化的表现之一。

正如勤诚达·22世纪、中洲中央公园，涵括了住宅、商业、办公、购物、地铁、公园、教育等多达七种核心价值的都市综合体，业态之丰富，甚至超越地产最高模式的豪布斯卡。而这是宝安此前从没出现过的如此出色的综合体。

随着片区经济、产业升级、城市更新的不断发展，这里已经吸引了众多重量级大型商圈的形成。如深圳西部国际珠宝城作为深圳目前最大、经营业态齐全，涵盖珠宝、玉石等所有种类的专业级旗舰商场，就在勤诚达·22世纪、中洲·中央公园北侧约1700米，与该片区70多万㎡商业体量，共同营造了区域商圈的核心氛围，成为都市摩术的发展驱动力，引领着深圳楼市进入22世纪！（09）

摩术重区规划图：中洲中央公园、勤诚达22世纪