导读：
    ■人说山西好地方：前海投资700亿，岗位3倍于中心区
    ■片区概况
     一、原特区西部绿肺，山海综合城区
     二、深圳双中心之一，确悦在前海的前端
    ■片区个性特点
     一、深圳西部最好的地权：容积率最低、人均占地最高
       1、原特区西部人均地权最好片区：人均占地最高
       2、容积率低至0.447，堪称深圳之最
     二、深圳原关内西部城市绿肺：5大公园密集、永久生态视野权
       1、永久视野权、原关内西部最大公园区
       2、深圳原特区西部城市绿肺：597万㎡绿地，确悦私享
     三、前海最大豪宅所在地，确悦精在前端
    ■配套分析
     一、教育无忧：学前教育到中学，500米一站式搞掂
     二、紧邻6万㎡商业办公配套，满足生活综配
    ■交通设施
     一、5#地铁近在咫尺，汉京·确悦属地铁口物业
     二、四等级公路齐全，快捷通达前沿路网
     三、30分钟通达四城，即享海陆空一体化
    ■曼哈顿下城，前海的前端：汉京确悦，见证钱海
正文：

■人说山西好地方：前海投资700亿，岗位3倍于中心区

据悉，如今前海土地清理工作已基本完成，意向投资额达700余亿元，重点发展创新金融、现代物流、科技及专业服务、信息服务等现代服务业。关于前海空间规划编制工作也接近尾声，规划拟在接近10年时间，形成以国际化人才为主体、有80万从业人员、30万居民，构筑2600万平方米的建筑体量，用于支撑现代服务业发展。

根据前海规划，从业人员是目前深圳中心区的近3倍，而支撑现代服务业发展的建筑体量，重点主要是集中在商业、写字楼等方面。如此看来，未来前海发展规模将成为深圳的又一中心，拭目可待。

位于前海月亮湾大道与港前路交汇处的汉京·确悦，直望大小南山双公园，作为前海罕见的中小户新盘项目，前海规划定位下，该项目所在的大南山片区规划，应当花点心思做探究，以便于大家对项目区域有整体认识。本片区，位于深圳最大的城中山---大南山的西侧，俗称“山西”，让人想起《人说山西好地方》这首歌曲。

■片区概况

一、原特区西部绿肺，山海综合城区

大南山片区是指：工业大道、港湾大道、兴海大道、月亮湾大道和西部通道的围合区域。本片区总用地面积778.78万㎡，本片区建设规模规划总量为348.24万㎡。

片区功能定位：为南头半岛的绿肺，是具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。

片区发展目标：将突出大南山的公共绿地核心地位，强化生态环境，优化城市用地功能，合理确定开发规模。利用大南山片区特定的区位及自然优势，建设成为具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。

二、深圳双中心之一，确悦在前海的前端

根据《深圳城市总体规划（2007－2020）》，前海中心区定位于深圳两大城市中心之一，与当前的福田中心区并驾齐驱。大南山西片区作为前海中心区的核心组成部分，未来10多年时间，将是深圳的重点发展片区之一。这点开篇所提及的前海规划，我们也可以略有所知。

由于大南山片区主要环绕着大南山规划，道路网也是沿山而设，住宅、商业等主要以大南山为分界线，分为东西两片区。汉京·确悦就在大南山西片区的19-02地块，属于前海的前端位置。该项目占地5829平米，容积率为4.5，绿化率25%，总建面26000平米。

■片区个性特点

一、深圳西部最好的地权：容积率最低、人均占地最高

1、原特区西部人均地权最好片区：人均占地最高

整个大南山片区总用地面积为778.78万㎡，人口数量为5.9万人，容量人口6.4万人。按照规划，人均用地面积将达到132㎡，人均占地之高，居于深圳前列。

本片区的土地，按照土地利用性质，划分为城市建设用地和非城市建设用地两大类。依据本片区的功能定位，城市建设用地的主要土地用途为：公园、居住、高科技研发、商业服务、文化、办公、港口等；非城市建设用地的主要用途为：园地、林地。

其中，城市建设用地348.24万㎡，仅占44.72%。包括园地（34.06万㎡）、林地（396.48万㎡）在内的非城市建设用地高达430.54万㎡，占了规划区总用地的55.28%。人均非建设用地高达72.97㎡。

2、容积率低至0.447，堪称深圳之最

由于大南山片区的总用地面积778.78万㎡。图则确定本片区的建设规模总量为348.24万㎡。所以，换算下来，可知整个大南山片区的整体容积率低至0.447，甚至低于大运新城片区（容积率0.56~0.68）。

更低于特区内的农科中心、香蜜湖、红树湾等片区，特区外的龙华新城核心区、观澜新中心区、回龙埔&龙城公园片区，以及六约北片区。在已经公布规划图则的片区中，这是目前已知规划容积率最低的片区。

二、深圳原关内西部城市绿肺：5大公园密集、永久生态视野权

1、永久视野权、原关内西部最大公园区

2005年11月1日，在《深圳市基本生态控制线管理规定》正式施行之后，生态控制线以内都将得到最严格的保护。除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园等四种情况，基本生态控制线范围内将禁止进行任何建设。且基本生态控制线原则上不得进行调整。

大南山片区内及周边，包括大南山、月亮湾公园、青青世界、荔林公园、小南山在内，共有五大生态公园，都位于基本生态控制线以内，保证了大南山片区的生态环境。汉京·确悦与大南山直线距离只有400米，步程约10分钟左右可达。

2、深圳原特区西部城市绿肺：597万㎡绿地，确悦私享

统计下，396.4779万㎡的大南山郊野公园、28万余㎡的月亮湾公园，约20万㎡的青青世界，若加上仅一条（兴海大道、东滨路）之隔的101万㎡的小南山、51万㎡的荔林公园，这里的公园面积将高达597万㎡，成为深圳原特区内西部最大的公园区、绿肺所在。

考查时发现，从汉京·确悦主楼往外看，向东一眼即可看见大南山绿色山体，向东南面看去，小南山也可映入视线范围内。左右均是绿色自然山体，且还是永久性生态视野景观，这对业主而言无疑是一生的私家享受。

三、前海最大豪宅所在地，确悦精在前端

或许正是大南山如此优越的自然生态资源，加上前海规划开发的推动，使得这里大南山周边聚集了众多别墅群。单是汉京·确悦所在的大南山西片区，目前已集中了泛海·拉菲花园、恒立·依云半山、中海·阳光玫瑰园、南山花园、大南山·紫园、月亮湾花园等众多豪宅、别墅，估计总建面约70万㎡。

值得注意的是，前海规划区未来将极少涉及商品房开发，而前海未来将接纳80万从业人员、30万居民。如此与前海紧邻着的大南山西片区，将成为容纳前海这些高端现代服务业人员的最佳居住。

汉京·确悦与这些庞大的别墅规模相邻着，是片区别墅群中的少有的中小户型项目，主力户型为61~89㎡的3房，仅308套，且每户均实现了智趣N+1的三房，面积不大却实现了多功能空间，较之别墅总价低、实用空间却得到有效利用。

■配套分析

大南山片区的配套设施包括市、区级公共设施和为本片区服务的配套设施及市政设施。图则中配套设施依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定。

一、教育无忧：学前教育到中学，500米一站式搞掂

大南山片区用于教育科研用地为15.58万㎡，占城市建设用地的4.47%，总用地的2%。在大南山西片区，17-01地块规划为43班的深大附中所在地，用地面积为42250㎡，容积率1.0。深大附中就在汉京·确悦（19-02地块）东北面，直线距离约700米，沿着月亮湾大道直走即可到达。若以50米/分的正常步速来算，步程约摸15分钟，距离较为适中。

其实，就在汉京·确悦一路之隔的18-04地块，正好有一个市政规划的4班公立小学，用地面积13049㎡，容积率0.6，绿地率为40%。小学就在家门口，何其方便。

此外，就在汉京·确悦北面直线约300米的18-02地块，直线500米的17-02地块，东面直线约300米的20-01地块，分别各规划1所幼儿园。如此，汉京·确悦500米范围内，就有3所幼儿园、1所小学、1所中学，为置业者孩子们解决了九年义务教育。

二、紧邻6万㎡商业办公配套，满足生活综配

根据规划可见，大南山西片区的居住、商业、商业办公、教育用地划分得极为清晰，其中商业、商业性办公用地几乎都紧邻并集中在汉京·确悦的南面，沿前海路和兴海大道分布着，包括19-05~19-10、20-09共6幅地块（道路绿化面积统计在内），总面积约摸达6万㎡。

这些片区集中性的商业、商业性办公用地，将成为大南山西片区的居住服务配套用地，为片区内的居民带来购物、生活便利之需。况且，就汉京·确悦项目本身，商业面积也有约2800㎡，3层以下均为商业配套，可满足23000㎡住宅面积、约300多户业主的日常需求。

■交通设施

一、5#地铁近在咫尺，汉京·确悦属地铁口物业

现已开通的5#地铁，贯穿深圳城市建设的第一、二圈层，连接城市总体规划的西、中、东三条发展轴，是深圳轨道交通网络中一条重要的骨干线。并与地铁1、2、3、4号线换乘，远期与9条城市轨道、城际铁路和国家铁路实现换乘，是对内连接东、中、西发展轴，对外连接广深、莞深、惠深城际线和厦深、广深港客运专线的城市轨道干线。

目前，5#地铁已经开通至前海湾站，未来将延长通过大南山片区西北侧，在前海和兴海大道交叉处设月亮湾站，预计将于2015年通车。该站点与汉京·确悦仅约300米，步行5分钟即到，属于地铁口物业。

二、四等级公路齐全，快捷通达前沿路网

本片区道路网主要沿大南山分布，对外联系的主要道路为兴海大道、月亮湾大道。区内道路分为四个等级：

高速公路：西部通道，路宽50米。就在月亮湾大道有出口，距离汉京·确悦约1500米。

主干路：兴海大道，路宽80米，双向8车道；月亮湾大道，路宽110米，双向10车道。其中月亮湾大道就在汉京·确悦的西侧。根据规划，月亮湾大道的主要功能将从现在的物流转为向生活居住车流服务。届时，噪音会更低，出行也将更方便。

次干路：荔湾路（已更名为前海路）、铲湾路路宽18～40米，双向4车道。

城市支路：各街坊及组团内部道路，路宽10～20米，大南山公园内主道路车行道宽度为4.5米。

三、30分钟通达四城，即享海陆空一体化

从该片区交通路网来看，通过月亮湾大道连通北环大道，通过前海路北上深南大道、滨海大道，前往福田中心区只需要10-15分钟，到宝安机场15-20分钟；通过兴海大道即达蛇口、深圳湾。

而广深沿江高速终点就在月亮湾大道，欲将于2012年底通车，今后将便捷连接穗深港。加上前海作为深圳第二个中心，未来将建成从香港机场连通深圳宝安机场的高速铁路，并在前海设立口岸，届时从前海前往香港中环只需30分钟。

如此，就在月亮湾大道与港前路交汇处的汉京·确悦，将最便捷地享受地上+地下的便捷交通，半小时内可直接享受到海、陆、空、口岸等一体化的交通空间。中小户型大空间格局，这种很快实现的可见性交通利好，就在眼前。

■曼哈顿下城，前海的前端：汉京确悦，见证钱海

把目光聚焦在汉京·确悦所在的片区时，作为前海最大的豪宅集中地，这里拥有深圳原关内最大的绿肺、五个生态公园之多，尤其是在前海规划一步步前进中，这里的一举一动，都牵引着众多置业者的心思。

其实，放开眼界来看时，汉京·确悦紧靠大南山，同时就在前海的前端位置，而前海恰恰又是深圳向前腾飞的主方向。这与美国曼哈顿下城（downtown）的位置极为相似。有人会误解曼哈顿下城的意思，以为是成分是中心的意思，但其实downtown首先是下城，之后才是市中心的意思。

曼哈顿下城正是美国纽约的城市中心，华尔街、世贸中心原址都是位于这里。还有曼哈顿西南端的炮台公园 (Battery Park)，更是曼哈顿下城繁华金融区的世外桃源，这里绿意葱郁、海光湛蓝，还有克林顿城堡博物馆、古老炮台等。

从区位来看，规划中的前海与曼哈顿下城十分相似。定位为深港现代服务业的前海，将重点打造保税物流、物流金融、航运服务、总部功能、公共服务五大平台，如今已有48家企业签订合作意向，届时2020年前海新区GDP达1500亿、经济产出密度约100亿/平方公里，前海更是“钱海”、城市的税仓，中心地位不言而喻。

而大小南山公园也与曼哈顿下城的炮台公园同样也是临海、有着历史味道的优美城区生态公园。如此，直接把深圳原特区内最好的生态资源、最具发展潜力片区都收纳起来的汉京·确悦，以前海的前端姿态，将成为前海一步步成长壮大的见证者。（09）

汉京·确悦所在的大南山西侧：前海的前端就在这里

汉京·确悦 区位图