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项目及片区考评
大运商圈’全景前瞻:星河、益田、万科铁三角

作者:Homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-12-06 17:09:22点击6116


导读:
    ■深圳住宅供应最大区,龙岗商铺探究
    ■大运商圈崛起,重在中心城、大运新城
    ■超百万㎡商业营业体量,成行成市有春天?
    ■三大商业重区,万科星河益田引领
      一、万科·天誉:15万㎡万科广场,一站式家庭型MALL
      二、星河时代:10万㎡cocopark,首席家庭休闲MALL
      三、大运城邦:全国首家迪斯尼风格商业,假日街区待售
正文:

■深圳住宅供应最大区,龙岗商铺探究

紧邻着大运新城片区的益田大运城邦商铺---假日街区二期,即将开始对外售卖。其作为大运城邦二期底层商铺,全部为纯街铺,总面积为1277平米,仅22个铺位,主力面积为60-70平米。如何看待该商铺的出售,了解下大运新城、龙岗中心城商圈的发展,大家应该更为清晰。

纵观龙岗版图,最为显眼的就是大运新城、龙岗中心城。其实,作为承接大运主赛场的大运新城,近几年来促使龙岗成为深圳住宅供应量最大的区域,一直以来也为人密切关注着,甚至也是深圳各区住宅成交量最大的区域。

根据规划,龙岗中心城的居住总人口为25万人、就业人口为65万人,加上1800亿元配套的大运新城,未来这里总人口应该接近100万人次。随着大运会的成功举办、龙岗中心城的规划的持续落实,这里的居住人气不断旺盛起来,成为深圳的又一中心区域。

有人的地方就会有消费,这是商业商铺产生的最初理由。龙岗庞大的住宅开发体量之后,随着未来居住人气的越来越多,商业发展的机遇将如何?出于这种考虑,因大运而崛起的商圈(大运新城、龙岗中心城共同形成的商圈,以下简称“大运商圈”),将成为房地内参www.BANQ.cn的研究对象。

■大运商圈崛起,重在中心城、大运新城

事实上,就目前来说大运商圈已经形成了一定的规模。根据房地内参掌握的资料,其实大运商圈已经聚集了众多成行成市的商业街区或购物广场,尤其是在深惠路、龙翔大道一带,更有众多商业大鳄驻扎,繁华程度甚至可赶得及罗湖东门。

那么,目前大运商圈扎堆的商业规模又如何呢?事实上,3号地铁在龙岗中心城、大运新城的6个地铁站(包括双龙、南联、龙城广场、吉祥、爱联、大运)以及贯通东莞的龙平路一带,周边数百米范围内的腹地,都是高强度商业开发区域,并集中了大量客流、休闲、购物场所。

双龙站、南联站周边的龙岗老街,有商业步行老街、天虹商场、人人购物广场、国美电器、苏宁电器、赛格电子广场、吉之岛购物广场、柏龙商业广场、百名和名店城、万鑫·五洲风情MALL、摩尔城等大型街铺或商场。单是五洲风情MALL建面就达15万平米,与南联站无缝相接的摩尔城综合体,自身带有四层商业,面积近达5万㎡。

■超百万㎡商业营业体量,成行成市有春天?

沿路一直观察深惠路、龙平东路围合的范围,较为突出带商业的项目包括有:总建面73800平方米,约有共2000多个铺位的世贸中心;拟由中信(华南)集团进行的、约70万龙腾工业区综合体项目;由保利集团主操刀,总建面约27万平米的爱联岗贝村旧改项目;万科·天誉15万㎡购物中心;

聚集在鸿荣源·公园大地周边的众多街铺或购物中心,包括公园大地商铺、国安居、岁宝百货、鸿基商业街、紫薇商业步行街等聚集形成的商业氛围。还有总建面36万㎡的天安数码城,自身配1栋商业综合楼;约4.3万平米的尚模八意府商业面积、约2.4万平米的中海康城国际商铺;龙兴国际家居广场的好百年、欧景假日广场、愉园新苑的天虹商场、新亚洲花园的岁宝百货;星河时代超10万㎡的cocopark、大运城邦近10万㎡商业及购物中心……

统计下,大运商圈的商业营业面积会有多大呢?早在2004年,根据统计,整个龙岗商业总营业面积就超过300万平米,其中营业面积在3000㎡以上的大中型商场有46个,总营业面积超过50万㎡。而这些大中型商场大多数是集中在龙岗中心城、大运新城周边。

如今的大运商圈,就上述提及的商业营业面积,约摸估计下,应该超过100万㎡。大规模的商业聚集在一起,在龙岗人气不断上升之时,因客流而带动起来的商业,将更为明显。继龙岗住宅升级之后,这里的商业发展也将引来了春天?!

■三大商业重区,万科星河益田引领

此时,就在房地内参范本库内的万科·天誉万科广场、星河时代cocopark、大运城邦二期待售的假日街区,此次正是房地内参研究的重心。

一、万科·天誉:15万㎡万科广场,一站式家庭型MALL

万科·天誉位于龙岗区政府斜对面,龙城广场、世贸中心旁,总建面约100万㎡,项目自身配套的商业中心---万科广场,为约15万㎡一站式家庭型购物中心。万科广场总体规划为地上5层和地下1层,内含3000㎡高端时尚精品超市、零售、服饰、餐饮酒楼、星美国际影城、约1600㎡的冠军真冰溜冰场等。

二、星河时代:10万㎡cocopark,首席家庭休闲MALL

紧邻龙岗大运站的星河时代,目前在建超10万平米的龙岗COCOPARK,定位为“首席家庭休闲购物中心”的龙岗COCO Park,将正式汇集国际仓储式超市、巨幕影院、真冰场、时尚服饰、特色美食、精品家居、潮流数码等七重业态,致力于打造成一个集奢华购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、教育、亲子等八大功能于一体的高品质、现代化购物中心。

目前山姆会员店、博纳国际影城、喜悦真冰滑冰场、胜记酒楼、优衣库、ILLY咖啡、大灰狼、汉拿山、黄记煌、城市厨子、滋味涮、禾绿回转寿司、亚洲眼镜、巴蜀风月等大批国内外知名商家已抢先进驻。龙岗cocopark即将于2012年试业,现正招商中。

三、大运城邦:全国首家迪斯尼风格商业,假日街区待售

大运城邦正好紧邻着大运新城,可直接享受享受大运新城1800亿配套,包括主体育场、篮球馆、游泳馆以及全民健身广场等体育设施,且深圳高交会馆、留学生创业园和深圳信息学院已进驻。加上项目本身紧邻着贯通深圳和东莞的城市交通要道---龙平路,未来规划中贯穿项目社区的龙平南路将直接联通深圳龙岗中心城的清林西路,无缝对接深圳。

该项目紧邻着龙岗天安数码新城,项目总占地35万㎡,总建面约96万平米,该项目共分三期开发,规划为居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的综合体项目,包括一期4372.63㎡商业面积、二期1277平米商业面积、三期8万平米的集中商业,总居住人口可达2万人。

作为大运城邦开发商的益田集团,已开发了深圳益田假日广场、北京益田假日广场、北京益田奥斯卡城等。其首创“体验式营销”模式,致力于打造“中国最具体验特色的国际购物中心”。益田集团在大运城邦打造的商业,正是由迪斯尼设计之父“加拿大Forrec”公司操刀打造的中国家庭娱乐休闲商业地标,是全国首家带迪斯尼商业氛围的娱乐式购物中心。

如今,大运城邦一期已入伙,引入华润万家的一期商业逐步开始运营,并成熟起来,而8万平米的集中商业假日天地正在展开招商活动。而即将开售的假日街区,紧邻着假日天地,不但规模大,且区别于同商圈其他商业模式,品种更为齐全、风格更清新,商业娱乐休闲多合为一体。

即将待售的大运城邦二期商业,仅22个铺位,主力商铺面积在60-70平米,开间在4-6米,进深为10米,实用率高达96%,层高达5.9米。随着龙平南路的通车,无缝对接深圳,大运城邦假日天地(不卖)迎来更多消费客流。而紧邻着的假日街区,成为大运商圈掘金第一街,不无可能。(09)

大运商圈全瞻图


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