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投资分析
跟着少壮走,多赚九十九:商办漂移与正中时代

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-12-08 14:09:06点击3354


导读:
■南山前一次重大的机会是什么?
■南山、宝中的商办异同
■人口结构的变化影响楼市价值
■你,是跟着少壮、还是老朽呢?!
正文:

■南山前一次重大的机会是什么?

在滨海大道通车的时候,这时候南山房价给深圳人很大的诱惑,在罗湖、福田买不起楼,没关系,南山区4500元,嫌罗湖和福田贵的人到了南山区去买住宅。但从1998年、1999年开始,经过10年的奋斗以后,原来贪便宜的这些人开始成为各个行业的骨干,这个时候就带来了南山的巨大变化。

研究房地产就是研究城市化。罗湖人口老化,没有贬抑,知识陈旧胆量小,而南山把生龙活虎的小年轻找来,他能折腾出东西,所以深圳很多的创业企业在南山冒出来,先把这些贪便宜的小年轻搞定,他们慢慢成长成了骨干之后,南山的机会就从住宅轮到商用物业,就是它的商业和商办。

南山的商办如果不是因为科技园,南山的商业、商办的价格会翻一倍,因为科技园是微利型商办,政府划地皮自建,建成后自用30%、70%便宜租,拖累了南山整体商办的表现,如果没有高新区在南山,南山现在商办的租金也好、价格也好,应该是翻一倍的,因为高新区,商办的供应实在是多。

■南山、宝中的商办异同

现在因为腾讯等企业大幅扩张,把高新区写字楼吃光了,把没有高新资质的企业逼到海岸城、天利,所以海岸城、天利租金好起来了,这就是所谓的先搞定面对未来型的少壮派,搞定人以后,商业机会自然而然就来了。所以,南山区在住宅之后的最大机会,其实是商办。

或许有人会问,为什么宝安中心区的商办机会没有南山那么大?原因在于,宝安中心区不是一个独立型的区域,宝安中心区一定是仰赖于南山区的人口输出和商办客户的输出而奠定基础的区域,它有机会,它的机会是确定性的,但不是一个趋势性的机会。

为什么?因为靠南山靠得太近,去宝安中心区,为什么不在高新区租写字楼?为什么不到蛇口去租工厂改的写字楼,都很便宜啊。所以这时候拖累了宝安中心区,宝安中心区有机会,因为它靠近机场、地铁,又有聚集效应,有机会,它的机会是比较侧重南山的输出而起,不独立,这是它的问题所在。

■人口结构的变化影响楼市价值

再反观,原来人们愿意到龙岗来买房吗?不愿意,在开通了水官、南坪后,在福田、罗湖、南山上班的又不是那么有钱的人,就会选择以时间换空间,到龙岗来买房居住,并成为潮流,而这部分人又比南山区域的人年龄又小一点,比如说南山是以70初为主,这个地方一定是以80后为主。

龙岗现在有几个特征,跟原来的南山比较类似,写字楼租金便宜,生活成本相对较低,这都是有利于创新、创业的环境。南山原来写字楼租金便宜,生活成本比较低,创业比较方便,因此南山出现了大量的创新型企业,南山因此腾飞。南山现在动不动3、4万的住宅,还怎么创业?创业的人一定是缺钱的,刚刚起步的。

在这种情况下,深圳的创业中心会有一些变化,果不其然,南山的南油工业区分成了动漫园,动漫园是什么?创业不要钱,国家给你补贴钱。假设要创业制造业,需要厂房,需要钱,去哪创业?你去南山创试试看,创不了。而龙岗区具备这样的条件,住宅居住的成本相对低,商办的成本也相对低。

■你,是跟着少壮、还是老朽呢?!

原来深圳最多的企业孵化中心是在南山,但是现在南山的孵化中心有一半已经是名存实亡,找不到合适的孵化对象。所以这时候深圳的创业中心将转移到龙岗,龙岗这个地方具备这样的条件,先以住宅便宜,吸引生龙活虎的人来这里生活、创业,之后3-5年,这个地方的商办是否有机会?

南山已经验证了这样的规律,那就是“跟着少壮走,多赚九十九”的商办价值递增。如今,南山5年前的条件纷纷在龙岗中心区出现:少壮派来临、创业条件具备、成本相对较低、深圳创业中心漂移过来。在这种趋势已经形成的条件下,是绝对不可漠视的。

也正因为如此,作为深圳全市范围内,目前唯一可售的甲级商办(其它甲级商办建成后,都被发展商看好而自己持有不卖)、处在龙岗中心城核心地段的正中时代广场,其推出的B栋所具备的机会就要认真注意了。你,是跟着少壮、还是老朽呢?!


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