导读：
         ■宝安熟地首次出现四核一体综合体 
         ■片区简析
            一、深市商业总体量最大区：超75万㎡
              1、勤诚达•22世纪周边商业面积超10万㎡
              2、商业扎堆，土地价值的保证
              3、综合体风行全世界的最本质理由
            二、曼哈顿上东区：公园、艺术、高端住宅集聚地
            三、宝安首改重头区：本土升级需求大
         ■工地考察
            一、宝安最强街区感的豪宅项目
              1、深首个沉降式街区
              2、“最安全的环境，是有许多街道眼”
             二、视距处理最到位：点式布局，视野错列
             三、景观全优化：三大公园环绕，全绿体视野 
             四、香港贝尔高林精心园林：金牌大户型，心水之选
             五、2011年金牌户型：高实用率、高功能性
             六、细节之王：施工起家，最大信心保证
             七、最强人居生态氛围：每户保证2-3个花池，立体自然
             八、视野角度最大化：圆弧落地窗
             九、超级外墙，深圳罕见
              1、全混凝土外墙
               2、外墙采用石材钢挂
              十、其他
          ■勤诚达•22世纪：深圳都市豪宅处女地！
正文：

■宝安熟地首次出现四核一体综合体

随30年城市发展，深圳实现都市化的完美蜕变后，从前罗湖桥、蔡屋围到福田CBD，再到华侨城、红树林、深圳湾，再到现在的南山、宝安等，人居豪宅也随之发生了由东往西的带状发展。

如今，站在深圳都市豪宅开发已在产品创新上几近巅峰、布局上覆盖全市并且总量庞大的市场基石之上，当从前那些传统豪宅区风头已不再，或逐渐落寞、或渐已饱和时，下个都市豪宅地到底在哪？

近期，房地内参顺着深圳由东向西的发展路径，对位于宝安22区、公园路与创业路交汇处的勤诚达•22世纪进行了考察。而在《最后的都市豪宅处女地：勤诚达22世纪’唯论》http://www.banq.cn/html/12477.htm一文，已针对项目片区进行分析，此篇将专门针对项目产品进行细述。

勤诚达•22世纪，总建面约80万㎡，容积率4.5，绿化率30%，其中大一期35万㎡，是一个集高档住宅、商务公寓、甲级办公物业、缤纷街区商业和高端大型MALL组成的大型都市综合体，商业中心+双地铁+灵芝公园+名校构筑成项目四核一体的价值型物业。作为房产的最高时空形态，综合体已经成为下一波楼市的热点所在。

■片区简析

一、深市商业总体量最大区：超75万㎡

1、勤诚达•22世纪周边商业面积超10万㎡

其中，项目在商业方面的优势突出，主要在于项目所在片区城市更新单元较多，范围广。该片区划定了7个城市更新单元，总用地面积多约60.3万㎡，占片区总用地比例的7%。

但值得注意的是，这7个城市更新单元，多以居住、商业、教育、绿地、公建为主，尤其是在商业面积的划分上，几乎每个更新单元都约有近万㎡的商业面积。包括勤诚达•22世纪、中洲中央公园、中粮25区、海雅缤纷城、上合31区等。

统计得知，这7个城市更新单元所涉及的商业面积近达10万㎡，占更新单元总占地的1/6。其中，单勤诚达•22世纪、中洲•中央公园，这两个综合体项目商业建面累计也有超过10万㎡。

根据规划，整个片区商业服务业设施用地达75.29万㎡，占总建面的8.44%；仅纯粹的商业用地、商业办公用地就达70.9万㎡。

2、商业扎堆，土地价值的保证

如此庞大的城市更新商业体量，就整个深圳区域极为少见。南山区华侨城，大冲、白石洲等区也有旧改，但并不多，大冲商业综合体建面仅为18万㎡。如今，新安的商业建面近达百万㎡，规模之达、密度之高可谓罕见。

并且，在项目西北面，还坐落了深圳西部最大的珠宝城。而商业体量庞大的地域，往往是人潮集聚地、豪宅诞生地。其潜藏着庞大的价值提升空间。就如华润幸福里，依傍商业综合体，住宅物业实现了价值跨越。

而如今，勤诚达•22世纪包括自身综合体体量，再加上周边庞大商业规模。无不将享受城市赋予的最大价值空间。当城市从空间的城市化进入人的城市化，商业的价值尤其是综合体的价值，将受到最大关注。

3、综合体风行全世界的最本质理由

因为，时间是最不可战胜的，真正衡量物业价值与可持续的，一定是比哪个项目更能为你战胜时间提供充分条件，美国乃至全世界的顶尖阶层，都要挤到曼哈顿岛那条狭长的第五大道沿线择地而居，正是这个原因。能够取得与时间战斗相对胜利者，最终就是赢家。
 
也就是说，能够获得更大增值的物业，一定是能歌取得在与时间竞争时相对胜利的物业。幸福里其4万/㎡价格已经接近很多别墅，关键原因在于，幸福里在和时间的竞争中，取得了全城物业优胜的成绩，商业、休闲、健身、娱乐等在一个建筑体内完全搞定，为业主提供了战胜时间的最好载体。

而勤诚达•22世纪，同样是一个集高档住宅、商务公寓、甲级办公物业、缤纷街区商业和高端大型MALL组成的大型都市综合体，同时周边双地铁围绕，其居住、商业等综合性能具有城市级意义，具备了战略性的锋值特征，以及对时间与空间的最有效利用。
 
而通过高效的时间、空间关系安排，业主们在这里储存了节省出类的时间、扩大了生活的实际空间，由此，勤诚达•22世纪在很大程度上犹如一个活性的“时空银行”，与那些浪费业主时间的居住小区相比，在这里换来的是空间，更是最难战胜的时间。

二、曼哈顿上东区：公园、艺术、高端住宅集聚地

上文提及了曼哈顿的时间效率，在地域特征上，勤诚达•22世纪与曼哈顿的上城（ UP-TOWN）有异曲同工之妙。曼哈顿是当今世界上最繁华的岛之一，是纽约市金融、商业、艺术、文化中心地。区域由南至北，分为上城、中城、下城。其中，下城（UP-TOWN）汇聚商圈、公园、艺术、教育、高端住宅等。

而上东区是曼哈顿上城出名的豪宅区。从地图上看，勤诚达•22世纪所在的新安，位于创业路，地铁5号线沿线，东接西丽大学城，南连前海中心直至前海湾，贯穿前海曼哈顿横向发展，其对应的正是曼哈顿的上城，而勤诚达•22世纪毗邻的创业路就犹如第五大道，其就犹如上东区的豪宅。

勤诚达•22世纪一路之隔即为22艺术区，这是深圳文化创新产业的一大基地。纵观深圳，坐落在艺术区周边无不是高端豪宅、上流圈层热衷地。就如华侨城坐落在LOFT旁边一样，紧邻22区艺术区周边的勤诚达•22世纪，也具备了发展为华侨城豪宅、曼哈顿上东区的硬件条件。不是所有住宅，都能被艺术区眷顾，勤诚达•22世纪做到了！

三、宝安首改重头区：本土升级需求大

从受众群体来看，项目所在地域是宝安发展最成熟的熟地片区。这里集聚了众多老一代宝安人，他们对这里知根知底，有了较长的居住时间。而经常十几年的发展，从前那一代本地原居民，已经有一定的财富积累，也到了改善住房的时候。

因此，勤诚达•22世纪所在地域事实上是首改的重头区域。区域本土升级需求极大。而原来，这个区域占据了核心地利、优越资源、便利交通，却很少有高规划、高档次、高品质的商品住宅打造，这也正是房地内参之所以提出“都市豪宅处女地”的原因。

而今，当勤诚达•22世纪强势进驻后，这一居住生态将全面改观。大量的本地居民无需抛弃原本居住习惯、环境、邻里关系等背景下，将获得全新的高档次改善住房机会，无疑将受到原居民的追捧。勤诚达能看到这个潜在的巨大供求，无疑是明智的。

■工地考察

一、宝安最强街区感的豪宅项目

1、深首个沉降式街区

勤诚达•22世纪所在公园路和创业路的交汇处，南侧紧邻灵芝公园，门前就是公园路。这条路树荫茂密，顶端相连，形成了一条葱郁、苍翠的林荫大道，散发出强烈的生命活力和浓郁的生活气息，同时，也营造出了很强的街区感。

人与路、路与建筑，建筑与周边的绿化带，交相辉映，透露出和谐、舒适的人居氛围。勤诚达就在路的一侧，项目采取了下沉式的街区打造，建筑体与道路之间保持了接近1米的落差。

而这种落差，无形让建筑与室外道路既保持了区隔、减少干扰的同时，又增强了上下起伏的韵律感，赋予建筑灵动之美，同时，增强了街区的安全感。并且，项目四周都是商业街铺，使得街区安全更强。

著名城市社会学家简•雅各布曾说，最安全的环境，就是有许多街道眼。街道眼就是人们可以通往、集聚的小场地，而不是空旷不边的，就如街道的商铺，其实就是一个个的街道眼。而这点无疑再次增强项目街区感。

2、“最安全的环境，是有许多街道眼”

事实上，街道生活对于城市人居极为重要。街道生活是城市人群所期待、所留恋、所想象的生活。把街道充分创意化、充满体验化，在街道美学上如做得好，人群一下就吸引过来了。

香榭丽舍大街，它就是提供城市情调和表情的会聚，提供潮流无意识的交换。体验靠场所，《美国大城市的死与生》中有句话对深圳很有启发：“如果城市没有趣味，连富人都要跑掉。”

深圳今天的教训就是这样，真正富人的生活，高端的生活，高端商务生活、社交生活为什么会流失？深圳务实核心产业过多，忽略了街道都会生活的营造。

二、视距处理最到位：点式布局，视野错列

项目在空间打造上，积极利用点式布局，通过扭转建筑体，也实现超大楼间距。事实上，从项目平面图上可知，项目高层主体间的楼间距并不是很大，但通过点式布局，扭转建筑体的坐标方向后，将每栋的视距互相错开，实现了较大的间距。

即建筑体没有改变距离，而从每家每户向往眺望的视距是边长了，这种打造，对视距关系的处理，极为巧妙。即对建筑占地等不用提出太高要求，同时还能保证较大的视距楼间距。这种创新，在深圳罕见。

在加上，项目四周视野原本已相当突出，从而提升了项目整体的人居环境和居住品质。

三、景观全优化：三大公园环绕，全绿体视野

站在项目高层俯瞰，仿佛置身绿体核心，源于周边三面皆与生态保持紧密结合。若未亲临，很难想象，项目周边三大公园环绕，成片绿化面积如此之高。东南面相距500米，即可观新安公园一角。

而正南面可俯瞰整个占地124903㎡的灵芝公园全景，大片绿色尽收眼底，其外，西北侧、直线相距约1200米的宝安公园，两者相距不远，可观山峦起伏的轮廓。由此，项目可直接享受绿化面积近25万平米，是区域最集中的城市绿色自然资源，从而实现视野景观全优化。

三大公园汇集，这对区域人居不但是绿化环境的保证，更是人们享受自然、休闲、娱乐的好去处。世界最昂贵的高层海德1号、第五大道都因紧邻公园，获得极佳视野景观而价值倍增。如今，勤诚达•22世纪也赋予了最佳都市豪宅的高价基础。

四、香港贝尔高林精心园林：金牌大户型，心水之选

项目园林由香港贝尔高林精心设计，依托项目独特风貌，溶于现代南加州主题休闲风格。注重自然、休闲空间的景观诉求，通过社区内部景观及社区景观与外部公园景观的渗透、穿插、融合、交织、协调等手法、打造社区的自然生态理念。

澳大利亚柏涛设计担任项目的建筑设计单位，项目为双泳池设计，涵盖中心无边际泳池和儿童泳池。项目强调生态与和谐，规模适中、舒适度高，注重公共空间的营造。主力户型为 81-200㎡的三房至五房，尺度奢适，南北通透，大户型更是将一线双主题公园全景收纳其中。

五、2011年金牌户型：高实用率、高功能性

大一期A区凭借户型方正、动静分区适宜、空间利用的户型设计；充分贴近本地、关内客户消费水平与生活方式，如81－89㎡中小户型基本做到高实用率以增加功能性，拓展空间超值实用；

120－130㎡中大户型动静分离并强调私密性；而140－160㎡大户型则通过主佣分离等多处细节体现尊贵与奢华巧妙，成为2011年金牌户型大奖的得主。

六、细节之王：施工起家，最大信心保证

项目共有两层地库，净高为4.2米，减去80公分的消防设施，实际层高将为3.4米，对于高层住宅项目而言，已经相当不错。而在考察过程中发现，位于二层地库的中间部位，在施工地库膨胀缝。

由于地下二层地面不承重，一般这种工程无需大费周章，简略施工已能满足建筑基本需求，甚至很多开发商连膨胀缝也省去，但勤诚达•22世纪地库二层膨胀缝，却用了密集的钢筋铺设。

从钢筋数量来看，基本10公分布一根，着实震撼。事实上，哪怕减少一半钢筋量，也完全不影响建筑实际的功能和承载需求。可见，从建筑施工起家的勤诚达，对施工质量的要求之高。这点对于广大消费者是极大的信心保障。

七、最强人居生态氛围：每户保证2-3个花池，立体自然

事实上，从项目对视野景观的把握，已昭示开发商为营造自然、生态、和谐、舒适人居氛围的初衷，本着这一目的，项目更是做到尽善尽美。在室内空间，布置了许多空中花池，基本保证了每户2-3个。大面积空间3个，小面积的也有2个。

由此，可在自家实现立体种花的乐趣。这样以来，一方面将自然搬到家中，可亲密接触自然，一方面增强了参与感、互动性，不自觉地将业主与自然贴近起来，这种间接配送自然的做法，是增强人居氛围的妙招。

就如华侨城的豪宅之所以能彰显浓郁的家庭氛围、生活气息，很大一部分原因就是因其设置了许多生活小配件，花池就是其中之一。虽不显眼，但却关键。

八、视野角度最大化：圆弧落地窗

在室内空间上，首先室内层高2.9米，其外，项目主卧采景与其他项目不同的是，其采用了圆弧落地窗，这种窗与一般采用的正方落地窗，对室外收纳、采景的范围更广，视野角度更大，从而提升整个室内空间的采光、照明、通透感。

对于直面灵芝公园，享受优越公园生态景观的勤诚达•22世纪，这种打造，无疑是绝好利用外部资源的做法，若是简单的窗口，无疑将损失这一片区域极为宝贵的天然氧吧和生态绿肺。

九、超级外墙，深圳罕见

1、全混凝土外墙

一般地说，采用框剪结构的建筑现在是主流，但是这种结构往往到来一个问题：混凝土框架与窗户之间，需要填充空心砖，而砖与混凝土的膨胀系数不同、而且需要分两次施工，即使采取了防裂、防渗、防漏措施，也还是会出现这些问题，特别是时间一久，裂、渗、漏就肯定会出现。

勤诚达•22世纪的外墙（不包括商业部分和会所）采用纯剪力墙结构，还同时扩大采光面、并消灭需要填充的部分，外墙全部是一次浇铸成型的混凝土墙，仅剩的需要结合窗户铝合金框架与混凝土墙的部分，则采用填充防漏防裂材料，并设计斜面、鹰嘴、遮雨沿、加高窗户底部沙浆厚度等方法来处理。

外墙没有任何一块砖，只有内墙以轻型砖，此举值得表扬，值得推广、值得放心！这种结构体系一般用于高层结构住宅，尤其在30层左右的高层住宅结构设计中应用广泛。此方案的特点是根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，与墙同宽的剪力墙很好地解决了建筑平面使用问题。特点是根据建筑平面布局而设置钢筋砼墙，适当部位开结构洞，以轻质填充墙代替，以减轻结构自重及工程造价，可使各墙段刚度均匀，抗震性能好，水平位移及层间位移大大减小，尤其在户型的实际使用面积及家具布置中。

2、外墙采用石材钢挂

100%的建筑基座、超过50%的住宅外墙，都采用石材钢挂，花岗岩与混凝土外墙之间形成空气层，将外墙的保温性能极大提高。钢挂这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。

十、其他

项目采取了双倍容量剪刀梯，面对紧急情况，更易输送人流，大有脾益
项目用料讲究，墙体较多使用厚浆质感涂料

■勤诚达•22世纪：超越地产最高模式的豪布斯卡！

勤诚达集团创建于1997年，是一家以房地产开发为主营业务，兼营城市供水、矿产资源、物业管理、旅游产业、文化产业等多元化产业的民营企业。目前集团下辖独资或控股企业16家，分布在广东深圳、河源和湖南长沙等地。并在美国、加拿大和香港等地设立了公司，向国际化集团迈进。 　
　
据悉，勤诚达集团已通过国家房地产开发二级资质认证。集团主营业务房地产开发取得了巨大成功，成功打造了大世纪花园、大世纪•水山缘、世纪•威尼斯花园、锦冠华城、湘麓国际等享富盛名的一系列品牌。

如今，其挺立宝安熟地，占据核心地利，打造一个涵括了住宅、商业、办公、购物、地铁、公园、教育等多达七种核心价值的都市综合体，业态之丰富，甚至超越地产最高模式的豪布斯卡。这是宝安此前从未出现过的综合体项目。

在深圳，土地殆尽、资源锐减的背景下，很难想象在城市的一个角落还能找到这般的都市豪宅人居范本。而其相比深圳湾豪宅、香蜜湖、华侨城豪宅，那种大隐于市的感觉，更有其独到魅力。当传统都市豪宅地块渐已饱和之时，勤诚达•22世纪的出现，无不将化解深圳都市豪宅之尴尬境地，作为都市豪宅处女地的勤诚达•22世纪将实现新一轮的价值腾飞！（03）*3

勤诚达·22世纪效果图

勤诚达·22世纪效果图

勤诚达·22世纪卫星图

灵芝公园与项目一路之隔

从高空俯瞰公园，大面积生态景观，尽收眼底

营销中心内部 

打造精细

深首个沉降式街区

采用香港贝尔高林精心园林打造

细节之王：施工起家，最大信心保证

地块膨胀缝的钢筋，基本10公分布一根，十分罕见

宝安最强街区感的豪宅项目

勤诚达•22世纪：深圳都市豪宅处女地！