导读：
■深圳单一产权甲级写字楼：将占全市写字楼市场的51%
■甲级写字楼需求猛增：季度达2%
■租赁价格最高，反而成短板
■“溢出效应”或“逃离现象”：首选龙岗
■龙岗首个5A甲级写字楼：正中时代广场
正文：
■深圳单一产权甲级写字楼：将占全市写字楼市场的51%
在研究龙岗唯一5A甲级写字楼——正中时代广场案例的时候，房地内参发现，在全市很大一部分的甲级写字楼都是单一业权，即只租不售，例如卓越世纪中心、荣超第五座、免税大厦、大中华国际金融中心、皇庭•皇岗商务中心、嘉里建设广场等甲级写字楼都不对外销售。
而且由于经济形势好转，刺激更多企业搬迁升级或扩张，对于高端写字楼的需求将不断增加。据统计，从2009年开始，单一产权占写字楼市场的比例每年不断上涨，今年预计将达46%，明年将升至51%，即占到写字楼市场的一半以上。
房地内参认为，这种现象的出现，除了是政策对住宅“限购、限贷”等调控，从而推升写字楼市场预期，以及政策对单一产权甲级写字楼的重点扶持之外，最主要的，则是对于发展商而言，甲级写字楼租赁的价值要比一次性清售的要大，这也进一步拔升人们对甲级写字楼的期望。
■甲级写字楼需求猛增：季度达2%
资料显示，深圳甲级写字楼的租赁多以金融业、高端服务业和IT产业等深圳三大支柱产业为主，其中，又尤以以银行和证券为代表的金融业对写字楼的需求最为集中，对整个租赁市场起到主导作用。
更为重要的是，上述行业多以整栋租赁为主。生命人寿保险“豪取”车公庙东海国际中心9000平方米租赁面积；建行、TOUGH则分别租下绿景纪元大厦4000平方米的单位；日本东芝在福田中心区“扩容”，续租卓越时代广场2000平方米的单位；即使是进入最后装修阶段的京基100，预租总面积亦增至两成……
据统计，2011年第三季度，深圳1000平方米以上的物业成交比例相比第二季度增加了1.86%，500~1000平方米的物业成交比例增加了1.95%。这些大型企业对深圳甲级写字楼的“攻城略地”，不但进一步推高了项目的销售速度、租赁率，减少空置率，更进一步促使深圳甲级写字楼价格进入提升轨道。
■租赁价格最高，反而成短板
2011年第三季度，深圳全市甲级写字楼空置率稳步下降至2009年以来最低水平，为9.9%，环比下降2.9%；南山中心区近期甲级写字楼的空置率更小于5%，而总体净吸纳量也较为稳定，每季度基本维持在平均值7.2万平方米左右。
而价格方面，三季度中期，深圳甲级写字楼租金上升至历史高位，增长12.1%，达到168元每平方米。其中，福田中心区甲级写字楼租金水平纷纷向200元／平方米看齐，嘉里建设广场更成为福田中心区甲级写字楼租金的“领跑者”，平均月租接近210元每平方米。
但价格的不断飙升，这也正成为了深圳核心区甲级写字楼的一块短板，尤其是随着关内土地开发殆尽、发展呈现饱和，深圳大型企业的进一步发展遭遇瓶颈，尤其是某些有需求、注重形象的中小型企业，也会因为价格因素而搬离核心区，呈现“溢出效应”和“逃离现象”。
■“溢出效应”或“逃离现象”：首选龙岗
截至2010年底，深圳全市共有企业约36万家，其中中小企业35.7万家，约占全市企业总数的99.17%，生产总值4500亿元，约占全市生产总值的65%；纳税总额925亿元，约占全市企业纳税的50%；而且据预测，2011年深圳全市的企业总数将达到43万家，中小企业也将达到42.5万家。
假设这些纳税比例达到全市一半，生产总值占全市比例超6成的中小型企业，其中的5%，即21250家有甲级写字楼需要，而又由于核心区甲级写字楼的价格高昂，将被逼从深圳核心区“逃离”，而他们首选的无疑是紧靠福田、罗湖区，可快速来往于深圳核心区，价格低廉的龙岗区。
据统计，龙岗区目前开通的高速道路包括水官、南坪、机荷、深汕等，这就促使来往于龙中与罗福南的时空距离缩短到45分钟以内，而且由于道路直通机场，30分钟即可通达东莞、惠州、盐田港等地；而地铁3号线的开通也把龙岗上班一族带入通勤轨道极速时代；大运会在龙岗的完满举行，更把龙岗区的位置拔高到世界高度。
■龙岗首个5A甲级写字楼：正中时代广场
如此，加之目前龙岗区甲级写字楼的均价低于100元/㎡，这比深圳核心区的均价足足至少少了68元/㎡，幅度达到68%，价格更为优惠，在这种形势下，这2万多家的中小企业将大可能进驻龙岗区。
而他们的进驻，将进一步提升龙岗区甲级写字楼需求，促使龙岗甲级写字楼的价值不断凸显。假设每一家企业所需的甲级写字楼面积是100㎡，2万多家的需求将超过20万㎡，加上龙岗区本身存在的巨大供求失衡，龙岗区甲级写字楼的供求失衡将进一步扩大，价值不断飙升。
如此，作为龙岗首个5A甲级写字楼、紧邻龙岗区政府、踞守深圳龙岗中心城大交通枢纽位置，距离现已开通3号线地铁龙城广场站只需约10分钟的正中时代广场将受益匪浅。据悉，目前正中时代广场写字楼A座在租，月租80-90元/平，面积180-1600平。B座在售，主力户型200-300平，整层1750平米。（11）