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投资分析
甲级商办自持潮,正中坐享溢出价

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-12-12 13:41:50点击5019


导读:
     ■深圳单一产权甲级写字楼:将占全市写字楼市场的51%
     ■甲级写字楼需求猛增:季度达2%
     ■租赁价格最高,反而成短板
     ■“溢出效应”或“逃离现象”:首选龙岗
     ■龙岗首个5A甲级写字楼:正中时代广场
正文:

■深圳单一产权甲级写字楼:将占全市写字楼市场的51%

在研究龙岗唯一5A甲级写字楼——正中时代广场案例的时候,房地内参发现,在全市很大一部分的甲级写字楼都是单一业权,即只租不售,例如卓越世纪中心、荣超第五座、免税大厦、大中华国际金融中心、皇庭•皇岗商务中心、嘉里建设广场等甲级写字楼都不对外销售。

而且由于经济形势好转,刺激更多企业搬迁升级或扩张,对于高端写字楼的需求将不断增加。据统计,从2009年开始,单一产权占写字楼市场的比例每年不断上涨,今年预计将达46%,明年将升至51%,即占到写字楼市场的一半以上。

房地内参认为,这种现象的出现,除了是政策对住宅“限购、限贷”等调控,从而推升写字楼市场预期,以及政策对单一产权甲级写字楼的重点扶持之外,最主要的,则是对于发展商而言,甲级写字楼租赁的价值要比一次性清售的要大,这也进一步拔升人们对甲级写字楼的期望。

■甲级写字楼需求猛增:季度达2%

资料显示,深圳甲级写字楼的租赁多以金融业、高端服务业和IT产业等深圳三大支柱产业为主,其中,又尤以以银行和证券为代表的金融业对写字楼的需求最为集中,对整个租赁市场起到主导作用。

更为重要的是,上述行业多以整栋租赁为主。生命人寿保险“豪取”车公庙东海国际中心9000平方米租赁面积;建行、TOUGH则分别租下绿景纪元大厦4000平方米的单位;日本东芝在福田中心区“扩容”,续租卓越时代广场2000平方米的单位;即使是进入最后装修阶段的京基100,预租总面积亦增至两成……

据统计,2011年第三季度,深圳1000平方米以上的物业成交比例相比第二季度增加了1.86%,500~1000平方米的物业成交比例增加了1.95%。这些大型企业对深圳甲级写字楼的“攻城略地”,不但进一步推高了项目的销售速度、租赁率,减少空置率,更进一步促使深圳甲级写字楼价格进入提升轨道。

■租赁价格最高,反而成短板

2011年第三季度,深圳全市甲级写字楼空置率稳步下降至2009年以来最低水平,为9.9%,环比下降2.9%;南山中心区近期甲级写字楼的空置率更小于5%,而总体净吸纳量也较为稳定,每季度基本维持在平均值7.2万平方米左右。

而价格方面,三季度中期,深圳甲级写字楼租金上升至历史高位,增长12.1%,达到168元每平方米。其中,福田中心区甲级写字楼租金水平纷纷向200元/平方米看齐,嘉里建设广场更成为福田中心区甲级写字楼租金的“领跑者”,平均月租接近210元每平方米。

但价格的不断飙升,这也正成为了深圳核心区甲级写字楼的一块短板,尤其是随着关内土地开发殆尽、发展呈现饱和,深圳大型企业的进一步发展遭遇瓶颈,尤其是某些有需求、注重形象的中小型企业,也会因为价格因素而搬离核心区,呈现“溢出效应”和“逃离现象”。

■“溢出效应”或“逃离现象”:首选龙岗

截至2010年底,深圳全市共有企业约36万家,其中中小企业35.7万家,约占全市企业总数的99.17%,生产总值4500亿元,约占全市生产总值的65%;纳税总额925亿元,约占全市企业纳税的50%;而且据预测,2011年深圳全市的企业总数将达到43万家,中小企业也将达到42.5万家。

假设这些纳税比例达到全市一半,生产总值占全市比例超6成的中小型企业,其中的5%,即21250家有甲级写字楼需要,而又由于核心区甲级写字楼的价格高昂,将被逼从深圳核心区“逃离”,而他们首选的无疑是紧靠福田、罗湖区,可快速来往于深圳核心区,价格低廉的龙岗区。

据统计,龙岗区目前开通的高速道路包括水官、南坪、机荷、深汕等,这就促使来往于龙中与罗福南的时空距离缩短到45分钟以内,而且由于道路直通机场,30分钟即可通达东莞、惠州、盐田港等地;而地铁3号线的开通也把龙岗上班一族带入通勤轨道极速时代;大运会在龙岗的完满举行,更把龙岗区的位置拔高到世界高度。

■龙岗首个5A甲级写字楼:正中时代广场

如此,加之目前龙岗区甲级写字楼的均价低于100元/㎡,这比深圳核心区的均价足足至少少了68元/㎡,幅度达到68%,价格更为优惠,在这种形势下,这2万多家的中小企业将大可能进驻龙岗区。

而他们的进驻,将进一步提升龙岗区甲级写字楼需求,促使龙岗甲级写字楼的价值不断凸显。假设每一家企业所需的甲级写字楼面积是100㎡,2万多家的需求将超过20万㎡,加上龙岗区本身存在的巨大供求失衡,龙岗区甲级写字楼的供求失衡将进一步扩大,价值不断飙升。

如此,作为龙岗首个5A甲级写字楼、紧邻龙岗区政府、踞守深圳龙岗中心城大交通枢纽位置,距离现已开通3号线地铁龙城广场站只需约10分钟的正中时代广场将受益匪浅。据悉,目前正中时代广场写字楼A座在租,月租80-90元/平,面积180-1600平。B座在售,主力户型200-300平,整层1750平米。(11)


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