导读：
   ■商铺类型引言
   ■商铺两种类型：商圈商铺、社区商铺
   ■既商圈又社区的商铺，将两全其美
   ■大运商圈与百万综合体的最佳融合地：百万客流，大运城邦
   ■实现人生第一铺的最佳属地：大运城邦二期假日街区，仅22席
正文：

■商铺类型引言

2011年即将结束，迈入2012年的脚步渐行渐近。这些年来，当房地内参www.BANQ.cn把研究目光落在商物投资，并呼吁投资客把投资目光转移到商物。尤其2011年以来，随着中国住宅市场限购限贷限价政策的持续不放松，使得不受限的商铺更为值得留意。

东西总有良莠不齐，但收益性高、有价值潜力、风险较小的好产品才始终是人们真正想要的香馍馍，商铺也一样。那么，怎样的商铺才算是真正值得人们投资的呢？目前已启动诚意登记认筹的益田•大运城邦二期商铺假日街区，又该如何看待呢？在解决这一问题之前，不妨来了解下目前商铺的类型及表现。

■商铺两种类型：商圈商铺、社区商铺

就目前所见的商铺，划分下类型，可分为商圈商业、社区商业等。一些位于城市或区域商圈中的商业，作为城市/地区商业繁华的中心点，对此可称之为商圈商业。如深圳华强北商圈、罗湖金三角商圈、华侨城商圈中的益田假日广场、南山中心区等，是典型的商圈商业。

值得注意的是，这类商业的发展程度，与经济发展、经济周期有着明显的正向关系：经济好时，由于人们手头闲余资金多，消费力强，从而带动商圈商业的旺盛繁华；经济状况低落时，发展萎缩，消费者消费欲望低，区域商业自然惨淡。

商圈商业辐射范围较大，容易把区域内乃至周边地区/城市人群吸引过来，扎堆起来的商业氛围旺盛。当然，人气旺的商铺租金、售价高，如深圳东门，没厚实家底支撑，绝对一铺难求。然而，由于商圈商业随经济周期的变化而变化，起伏较大，一旦经济受影响，商圈商业最容易受波及影响，风险相对较大。

而就在居民住宅区内的商业商铺，消费对象主要是针对小区及周边居民，商铺多以美发美容、社区生活便利店、家政服务等方向为主。这类社区型商铺辐射范围不大，消费对象十分稳定，受益虽不高，风险却比较小，安全系数高，属于稳健投资性。

■既商圈又社区的商铺，将两全其美

无论哪种投资，人们总希望在收益高的同时，风险相对也较小，商铺投资也不例外。如此，若能把商圈商业和社区商业优势结合起来的商铺，既能受惠于商圈大环境的高收益，又有社区商业相对高的安全性，这种既商圈又社区的商业，那就可谓是两全其美。然而，这样的商铺并不容易出现。

在这样的投资需求及经济、社区环境影响下，目前正在启动认筹、即将待售的益田•大运城邦二期商铺假日街区，作为房地内参近期研究的重点项目，发现其正好拥有的商圈商业环境，自身又有社区居住需求，属于集商圈、社区合二为一的商铺。

紧邻着大运新城的益田•大运城邦，即将开通的龙平南路与清林路，贯穿起来，成为大运城邦与龙岗中心城、东莞凤岗无缝接驳的主大道。如此，大运城邦实际上是处于大运新城、龙岗中心城、东莞凤岗三地形成的大商圈。而当我们把目光放在该项目方圆千米范围，其所能辐射的客流量，预期将超百万人流量。

■大运商圈与百万综合体的最佳融合地：百万客流，大运城邦

就在益田•大运城邦东侧约500米的龙岗天安数码城，作为一个中小民营科技企业、企业总部和高端商务资源的城市产业综合体，集总部办公、产业研发、酒店公寓、大型商业中心为一体，规划总用地约12万平米、总建面36万㎡，整体可容纳近千家企业、2万多高素质人才。目前，龙岗天安数码城一、二期已售罄，不少企业也已进驻，成为大运城邦商业消费的拉动力。

且正好紧邻着大运城邦的大运新城、高交会馆，这里规划人口达14万人，而目前大运新城并没有什么集中大型商业。加上项目周边聚集的学校、深圳留学人员创业园、创业大厦等消费群体；东莞凤岗本地居民、小企业主等，这样预期大运城邦周边千米范围内将聚集17万消费群体。若加上龙岗中心城周边近百万的消费群体，更为庞大。

不止如此，大运城邦本身作为综合体项目，目前已全部入伙的一期就有1000户左右，加上二期入伙住户就有5000户，未来3年内将达2万住户入伙。单是小区本身就有2万消费群体，外围商圈还有十几万消费拉动力。如此，大运城邦可谓是名副其实的集商圈、社区为一体的商业，既可享受到商圈的收益率，自身小区消费力又降低了起伏波动的风险。

■实现人生第一铺的最佳属地：大运城邦二期假日街区，仅22席

正是如此，大运城邦的8万平米的集中式购物中心、街区商铺，可谓是迎合了这些商圈、社区的需求而诞生，成为天安数码城周边高科技人流、大运新城高校青年群体、本地居民的消费集中地。就这种消费趋势来看，大运城邦未来将成为大运商圈、社区商业的最具潜力地。

然而就目前所知道的信息，大运城邦商业中心不卖，一期45套商铺自2011年5月份推出后随即抢空，目前只有正在启动优惠登记的22席沿街商铺假日街区对外售卖。而二期商铺紧邻着三期商业中心，接近即将开通的龙平南路作为二期假日街区商铺的主入口，商铺和商业中心形成差异化优势，车流、客流、消费量更为容易聚集，从而带来商业聚集效应。

再看目前深圳的商铺投资环境，近年来深圳商铺价格不断翻倍增长：东门一铺难求，海岸城沿街商铺普遍在20万元/平米以上……事实上由于沿街商铺的客流可汇聚程度高，普遍比场内单价贵数倍。

如此，在深圳商铺普遍高涨和楼市形势下，集中了大运商圈和自身小区这两种相融合互补优势的大运城邦二期假日街区商铺，未来价格可能只是深圳市区繁华商圈的一半还不到。那么，集合了大运新城、龙岗中心城，在周边星河时代cocopark、八意府商业中心、万科天誉万科广场、大运城邦购物中心都不卖的情况下，仅22套待售的益田大运城邦二期假日街区商铺，将以高性价比，成为实现人生第一铺的最佳属地。（09）*1.5

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益田·大运城邦街区实景