导读：
       ■大前海唯一百万平米综合体
       ■工地考察
         一、深圳新盘集中园林最大、东西间距最宽
          1、中央园林面积接近5万㎡，犹如足球城
          2、“中高容积率、极低覆盖率”的罕见创新
          3、新城市主义的典范：人居舒适度与土地利用完美结合
         二、罕见6米商铺，全部为骑楼
         三、宝安新盘唯一车库薄梁结构：净高增高20公分
         四、挑战传统：没有挑高阳台，经典更持续
         五、唯一厕所专设隐藏式的排风槽
         六、采光通风最优：消防通道、室外空间等
         七、街区感最强百万新盘：人居静度、私密性更强
         八、最强施工质量：江苏华健，强强打造
      ■区域考察
         一、深圳西部最大商业体量的区域
          1、中洲中央公园周边商业面积超10万㎡
          2、全天候一站式购物中心：“复合型商业居住园”
          3、5个MALL集群，价格战，促畅销
         二、商住结合最高的高端住区：吸引区际客户群
         三、深供求关系最偏向卖方市场的区域
         四、旧改挤出效应：为新盘供应大批实力阶层
      ■中洲•中央公园：深圳楼市西望、西旺！ 
         一、新人居范本：为深圳都市豪宅提供方向
         二、一路向西路径：西望、西旺！
正文：

■大前海唯一百万平米综合体

作为大前海唯一百万平米综合体，中洲•中央公园于上周末（12-18日）开放营销中心，当日吸引数千人观摩，反响强烈。由此，标志着项目正式于公众亮相。对中洲•中央公园的研究，也将继续深入。

之前，房地内参已出文《大前海的“生活极”：中洲•中央公园’唯论》http://www.banq.cn/html/12540.htm，对项目片区进行了分析。其中，中央公园在大前海作为“生活极”的人居地位，受到了人们的关注。

此篇将专门针对项目产品进行深入，为此，房地内参专业组成员于12-12下午16：30-18：00前往现场进行考察，对其在空间融合、园林创新、功能集成等方面留下深刻印象。

如果说，深圳30年，房地产开发已批量、产业化发展，产品创新渐行渐远时，那么，中洲•中央公园的打造，无不让我们再次看到希望。

■工地考察

一、深圳新盘集中园林最大、东西间距最宽

1、中央园林面积接近5万㎡，犹如足球城

进入工地，对中洲•中央公园最直观的印象，就是园林极大。园林为中央集合式园林，建筑主体在四周围绕。据目测，因中央园林面积大，项目主体的东西间距可达200米，南北间距将近300米，保持了极大的楼间距，空间尺度感极为宽阔。

后经卫星地图测量，一期中央园林面积接近5万㎡，犹如400米跑道的足球场一样大，而这是目前深圳新盘集中花园最大、建筑东西间距最宽的项目。

2、“中高容积率、极低覆盖率”的罕见创新

在园林打造手法上，项目别具创新。因项目分二期开发，开发商在一、二期地块中间，利用园林中轴贯穿的做法，将两地块串联。由此，园林得到延展，未被两期地块无形分割致使空间阻隔。这种做法，使园林覆盖面积更大，视野阔度更广。

事实上，为了保证超大的中央园林面积，又不至影响住宅承载量。项目更巧妙实现了“中高容积率、极低覆盖率”的罕见创新。

项目在人居空间上，向空中要面积，容积率为4，保证户数。而在园林空间上，将建筑覆盖率框定约在25%左右，由此，腾挪出其余面积基本全部可用来打造园林。

3、新城市主义的典范：人居舒适度与土地利用完美结合

这样一来，因超大园林，既提高了人居氛围、舒适度，还可保证户数不变、节约土地，是两全齐美的开发思路。而类似这种将人居舒适度与土地空间利用两者结合如此紧密的项目，中洲中央公园可谓为典范。

纵观深圳，这种思路，除在华侨城身上能看见些许影子外，其余项目十分罕见。当城市可开发土地锐减，人口逐渐膨胀时，中洲中央公园的做法，无不正是新城市主义的开发思路，一方面合理利用空间，一方面提高人居舒适度，给予最惬意的人居氛围。

对于这一创新，相信未来，势必将有不少项目将参照学习。尤其是面对深圳这个人多地少的城市瓶颈下，可以说，中洲•中央公园提供了一个极具借鉴意义的开发思路。

二、罕见6米商铺，全部为骑楼

中洲•中央公园大一期占地面积9万㎡，建筑面积40.6万㎡，商业面积逾8万㎡（含集中商业），住宅面积约26万㎡，超高层公寓5万㎡，并配有3200㎡的幼儿园。

其中，商业面积8万㎡，对于住宅项目，商业面积已经算很大，同时，一层商铺层高6米，是罕见住宅项目商业层高超5米以上的，并且全部为骑楼，骑楼挑出宽度为3.7米。对于逛街、购物，这样的尺度，恰到好处，未来还将因此逐渐提升好感度。

三、宝安新盘唯一车库薄梁结构：净高增高20公分

项目车库采用薄粱结构，与以往项目以厚梁打造手法有所区别的是，这种打造既不影响车库承重，承重由柱子决定，同时，由于梁的厚度减薄，无形拉高了车库净高。

中洲•中央公园正因采用薄梁结构，车库净高高了20公分，由此，车库空间感增强，缓解了从前车库压抑、憋闷的常见问题。从而也使得业主停车的舒适性提升。这样的小改变，实际却将带来很大的帮助，也可谓一大创新。

四、挑战传统：没有挑高阳台，经典更持续

同时，项目在室内空间上，没有采用挑高阳台，这或许与现实一般意义的豪宅有些背道而驰，而事实上，对于真正居家、传统的富豪而言，没挑高的阳台更整齐、经典，是传统的户型结构，深受这些有过生活阅历的人们喜爱。

从这点而言，中洲•中央公园摸准了受众客户的购买心理。经典的东西，终归是可持续的。而不是为了博一时眼球，牺牲长期的实用。同时，在观摩中发现，阳台的水泥护围很高，对于小孩、老人，还是成人能起到很好的保护作用，安全性更高。

五、唯一厕所专设隐藏式的排风槽：业内首见

还有一个极具创新、实用的打造，连专业人士也赞叹不已。项目厕所专门设了隐藏式的排风槽。传统的厕所直接在厕所里侧墙壁上扣孔、挖槽，这样做不是不行，但却不美观，还使得管线外露，需吊顶，破坏了厕所整体的美观度和使用性。

而对于如何设置排风槽，又不影响厕所空间，一直是不少开发商深思已久的问题。中洲•中央公园却巧妙利用厕所下一层降板、上一层顶部凸起的空间，在这个凸起里面开洞、挖槽，从而实现了隐藏，不用吊顶，跟楼板底部平顶。这样以来，既美观实用，又提升了厕所的试用性。

六、采光通风最优：消防通道、室外空间等

项目消防通道全部自然采光，在紧急时刻，这种打造的安全性、实用性更强，是一种人性化的考量，值得推崇。

不仅如此，项目各公共空间的采光通风性都很强，各个角度都能很好的收纳室外景观。使得项目的内循环，保持在较高的标准，从而提升整体人居舒适度。

七、街区感最强百万新盘：人居静度、私密性更强

同时，考察到项目周边情况时，整体街区感强，四周都为老街道，分别是裕安东路、创业东路、公园路，这几条道路，树木繁茂、密集，人流通达性强，能营造一种浓郁的居家氛围、和谐气场，同时，给予很强的人居安全感。

并且，项目与5#地铁灵芝站，间隔有100米的距离，不至完全紧邻，可保持居住区的绝对精度，免受地铁过往人流的噪音干扰。这样以来，1分钟即可达成地铁，同时保持住区静度，极为难得。再一次巩固了项目高端的人居氛围。

八、最强施工质量：江苏华健，强强打造

项目在施工建设上，由全国首批43家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业之一的江苏华健负责，该公司的建筑质量在业内相负盛名。因此，前往工地，相对其他项目，施工水准立马可见分晓。

项目在用材用料、施工齐整度、浇筑厚实度等方面，皆给予了过硬的保障。例如所有管线埋槽、墙体的浇筑平整、膨胀缝钢筋密集预留、施工现场有组织纪律等等，展现出专业化、标准化的施工形象。未来，这正是项目品质的保证。

■区域考察

通过对项目产品的考察，中洲•中央公园在产品创新上，用足了功夫，注重新城市主义精神，为人居提供了更舒适、宁静、和谐的居住范本。除此以外，项目在区域的人居地位、供需关系等方便，也有许多价值亮点。

一、深圳西部最大商业体量的区域

1、中洲中央公园周边商业面积超60万㎡

纵观中洲•中央公园所在区域，城市更新单元较多，范围广。该片区划定了7个城市更新单元，总用地面积多约60.3万㎡，占片区总用地比例的7%。值得注意的是，7个城市更新单元，多以居住、商业、教育、绿地、公建为主，尤其是在商业面积的划分上，几乎每个更新单元都约有近万㎡的商业面积。

包括中洲•中央公园、勤诚达•22世纪、中粮25区、海雅缤纷城、上合31区等。其中，中洲•中央公园与附近的22世纪、大悦城、缤纷城四个综合体的累计总建面超过265万㎡。

统计得知，这7个城市更新单元所涉及的商业面积近达10万㎡，占更新单元总占地的1/6。其中，单勤诚达•22世纪、中洲•中央公园，这两个综合体项目商业建面累计也有超过10万㎡。

2、全天候一站式购物中心：“复合型商业居住园”

如此庞大的城市更新商业体量，就整个深圳区域极为少见。而商业体量庞大的地域，往往是人潮集聚地、豪宅诞生地。其潜藏着庞大的价值提升空间。就如华润幸福里，依傍商业综合体，实现了价值跨越。

再加上，中洲中央公园自身综合体体量，项目将建立温馨、舒适的全天候一站式购物模式的大型Shopping Mall及特色商业街，创建宝安“复合型商业居住园”的全新城市生活街区，由此无不将享受城市赋予的最大价值空间。

3、5个MALL集群，价格战，促畅销

而对于宝安老城区而言，未来将有如此大的商业体量，无不将改变整个区域的商业版图。未来单这一个区域，就有5个MALL集群，势必将打价格战，收揽客户，这样以来，对于人气、商业氛围，都将得到较大改观。

由此，对于中洲中央公园已占据一个MALL的基础上，还有公园、地铁等便利配套，无不将成为未来宝安人气最旺、商业氛围的居住地。MALL集群打价格战，对项目大有脾益。

二、商住结合最高的高端住区：吸引区际客户群

其外，项目不仅有MALL、高端商业映衬，不失现代人居的商业文明以外，既享有街区感，还原最原汁原味的生活场景，单从这点项目商住结合的很好，相较其他项目，又占据了极大优势。

同时，有了地铁的通达行，5个MALL集群将吸引更多区际型客户，不单是本地居民的购物的活跃性，将立竿见影，包括区际型客户，也会一并受到带动，这种辐射力，不容小觑。

由此，中洲•中央公园的客户半径瞬间拉大。未来，对于在南山、福田等地的上班族，来这里买房的可能性，并不会小。由此来看，项目未来的客户群十分广泛，这一点，如今市场有些小看了。

三、深供求关系最偏向卖方市场的区域

事实上，深圳30年城市发展，如今一路向西的发展，已经有目共睹。作为深圳西部的区域宝安区，这里的住宅供应量近年来，逐渐区域全市领先地位。但作为老城区的新安街道，却几乎有5年没有新盘供应。

而随着区域发展，人口财富不断累计，区域积压了很多升级改善客户。因此，区域供求关系很大，这一点是项目一经面世受到强烈的追捧的关键所在。

对于5年没有新盘供应，而区域人口基数的新安老城区，恐怕是深圳所有区域中，供求关系最偏向卖方市场的区域。因此，区域待挖掘的客户潜力巨大。

四、旧改挤出效应：为新盘供应大批实力阶层

正因为新安老城区新盘供应量小，因此，区域开始进入史上最集中的城市更新、旧改阶段，现在只是刚刚起步，未来这种趋势将更加明显。未来，越来越多的城市更新单元涌入市场，必然将挤出从前居住在老房子里的人。

这种旧改的挤出效应，无形为现在的新盘输送了一大批客户力量。而与其他区域不同的是，新安街道是老城区熟地，居住在这里的人，都是老一代的宝安本地居民，他们通过这几十年的财富积累，手里有充裕的购房资本。

因此，一旦新盘供应，这群人是最强劲的购房者，这对目前占据核心地利、配套完善、紧邻公园的中洲•中央公园，无不最大受益。

■中洲•中央公园：深圳楼市西望、西旺！

一、新人居范本：为深圳都市豪宅提供方向

深圳30年，从一片荒芜，到如今高楼林立，离不开开拓进取、积极创新的精神。而创新一直是深圳的主题词。在房地产领域，之所以如今深圳在全国具有话语权，是因为深圳在产品创新上的领先与赶超，一直为全国各地的开发商争相学习。

而有人说，30年的发展路程，创新已经看不到前路，如今更多开发商为利益最大化、施工精简化，都在试图以统一套路、复制粘贴的办法批量开发，而没人愿意动脑经提及创新这么奢侈的字眼。然后，无论如何，一个城市发展的动力，就是依靠创新。

此次考察，我们在宝安老城区的一个项目身上，看到了这股力量。中洲中央公园虽然没有身处在CBD核心的地利，但却依然严格要求自己，在产品上尽力卓越，以创新打动市场。而在园林布局、空间利用、商住功能等方面，表现出强劲的创新精神，是新城市主义的典范，为深圳都市豪宅提供了发展方向。

二、一路向西路径：西望、西旺！

当深圳走完30年的发展历程，这种产品创新、对土地的极致利用、对人居舒适性的探求和追寻，无不正是一个开发商的职业操守，以及对市场的义务和责任。而正因此，中洲•中央公园的身体力行，使得其身处的西部地域给世人展现了更多希望和曙光。

事实上，随深圳重心西移、城市空间拓展，西部的发展越来越畅旺。都市豪宅也随之形成了一路向西的发展路径。对于土地更广阔、人口更集中、资源更丰富的西部，如今已发展成为深圳最重要的战略区域，这里有城市最发达的交通条件，最丰富的生态资源，最古老的传统文化……

在这样的背景下，中洲•中央公园占据核心地利，拥有生态公园、地铁、商业、学校等多重核心资源下，无不给所有购房者、业内人士以强大的信心备注。如此，可以毫不犹豫的说，这里就是深圳的希望！于区域，这里是深圳的西旺；于购房者，也是时候西望了。（03）*2.5

中洲中央公园周边商业面积超10万㎡

 项目紧邻5#、10#换乘站灵芝站，为双地铁上盖物业

  周边可享7所名校、5大公园、成熟商圈、全线医疗

中洲中央公园效果图

  中洲·中央公园两排笔直的凤凰树

江苏华健打造，对施工质量是信心保证

商铺一层全部为6米骑楼

超大中央园林，接近5万㎡，如足球场

地库采用薄梁设计，净高增高20公分

厕所设置隐藏式排风槽

东侧视野，可观灵芝公园全景

北侧可观连绵山峦

西面是熟地城景

营销中心夜景

 项目近距离可享5大市场公园