摘要：本文是昨天南方都市报记者左娟对房地内参负责人尹香武（半求）进行的采访记录，以及朋和置业贺承军、深职院邓志旺、综合开发研究院宋丁、绿景集团张梧峰的评论。现对其记录中的错漏之处予以修正后全文发布，原采访稿请见http://gcontent.oeeee.com/b/24/b24d516bb65a5a58/Blog/a1f/22e4b3.html
■旧改的影响：尹香武（半求）接受采访的记录
南方都市报：这两年大规模的城市更新，会否影响行业格局变化？
半求：很明显。回顾起来，深圳房地产史上已经发生了几次格局重构：一是上世纪八九十年代，以本地国企为主；二是新世纪，股份制、专业化、市场化的房企成为主导；第三就是现在正在发生的，深圳进入了深度城市化阶段，一些占据旧改资源或具备旧改优势的企业，将再度上升为主力。
南都：哪些企业更强了，哪些逐渐沉寂？
半求：变得更强的一是深耕某一区域、有过旧改经验的民营企业，比如绿景、佳兆业等，他们与当地的街道办、村委会比较熟悉，谈判合作有优势；二是有大型综合体项目操作经验的央企，比如华润、招商等，更能获得地方支持；三是一些具备较好商业模式的企业，比较能获得原住民的信任和支持，如卓越、京基等。总之，在开发领域，以前大概是有钱就能做，而今逐渐地转变成谁有模式、谁能整合资源，就给谁做。
南都：这为行业带来了哪些挑战或机遇？
半求：最主要在品种、模式上。通过城市更新，很多都要做综合体项目，这对原来一些专业化、单一化的开发公司是新挑战，“一招鲜”已经行不通。比如华润，它的模式并不灵活且运营成本高，但频频拿到核心城区的大型项目，凭借的不只是央企身份，更是它整合资源、操作大型城市综合体的经验。
南都：这么多综合体上马，是否也将影响城市格局和区域楼市？
半求：这是必然的。这段时间我们做了大量研究，认为尤其可关注罗湖。罗湖是深圳最早的中心，后来逐渐被遗忘，而今是原特区内城市更新量最大的一个区。“金三角”、湖贝、黄贝、水贝等，将重新成为一个都市新兴建筑最密集的地方。南山在上世纪90年代开始成为大盘聚集地，而今面临建成率已高、旧改量不足，风头将会被罗湖抢去。之前是大批人克服心理距离搬到南山去住，以后又将会有很多人回流到罗湖。
南都：以上种种变化，投射到市场，将有何影响？
半求：最大的就是“沉没成本”大大高于以前。“沉没成本”即无法通过提高效率节省的成本。比如原有建筑的残值、回迁的成本、为拆除建筑所产生的费用等，而这些都是之前直接拿地开发的项目所不需要付出的。以前房价的成本主要是“地价+建安成本”，而今是“地价+沉没成本+建安成本”。我们估算在福田、罗湖、南山这三个区，目前的“沉没成本”不会低于5000元/平方米，甚至高过香港、台湾，是全国最高的。这是深圳房价面临的无奈现状，而很多人还没有意识到。
■专家观点
一、观点A：大企业拿巨无霸地块易造成垄断
贺承军 资深地产评论人
城市更新是否真是一块蛋糕，现在说不准。当前的政策还在磨合当中，现在介入是否合适，介入之后能否拿到手，此后的拆迁、报建等不可控因素还很多，时间成本有多大、利润有多高，一切都还没定论。只是对房企而言，他们需要需要拿地。而一线城市的地很少，城市更新会是一个重要选择。
大型央企、国企大举进入某个城市，我认为这本质上是不利的。这就跟我以前说的“野蛮住宅”有些类似，这些大企业拥有的庞大资源和资金，会造成某个区域的土地垄断。动辄上百万平方米的地块俨然一个小王国，虽然能解决政府的一揽子问题，如拆迁、套路、公共配套等问题，但大企业介入获取的巨无霸地块，对行业竞争而言是失衡的。它跟过往的招拍挂“价高者得”，已经有了本质的区别。
大型房企进入深圳，将其作为主打方向应该不太可能，现在还只是以某些项目为样本，处于尝试摸索阶段。毕竟城市更新面临的问题繁多，开发周期也存在不可预知性。我们现在看到的一系列名单其实并不能说明问题，因为报项目成本并不高，这很容易，真正麻烦的事儿在后头。单个项目在全部结束后是否能盈利，利润有多高，现在还没有好的参照样本。
二、观点B：城市更新成主流，影响行业透明度
邓志旺 深职院管理学院房地产研究所所长
近两年来，通过城市更新获取土地储备，已经成为主流方式，这也在逐步改变深圳房企的开发模式，而外来企业的进入，也将逐步改变深圳房企在本土市场占据的份额，这将是毋庸置疑的。
相比招拍挂，城市更新方式获取土地还存在诸多弊病。其一是透明度下降，企业与政府的关系、掌握的资源更重要，这里头是否存在权力寻租，外人不得而知。如果持续不改善，房企拿地环境会恶化；其二是抬高了企业拿地门槛，同时城市更新项目开发周期比较长，对企业实力提出更高要求，中小型、实力有限的房企将会被淘汰，大型房企显然会更有竞争力。
事实上，我们现在已经看到一些大型上市企业、央企在深圳拿到巨无霸地块，积极参与到深圳的城市更新中。这些大企业进入深圳，将会使行业集中度更强，土地占有格局也会再分配。
三、观点C：大批外来者进入，证明深圳有上升空间
宋丁 综合开发研究院旅游与地产研究中心
外地央企进入深圳拿地，这是非常正常的。深圳本身受限于自身有限的土地供应，只有通过城市更新进行二次升级，这是大环境。拿深圳本地的实力房企来说，早在三四年前就基本开启布局全国的战略了。本轮城市更新大门的开启，动辄上百万平方米的大体量让他们重新杀回深圳的成本无疑过高，这就给窥视深圳已久但苦于没有土地基础的外地企业以机会。对深圳市来说，城市更新带来新一期的机遇，必须要打开门户，吸引更多资金进入，如此双方一拍即合。
如果要谈面临的困难和机遇，困难无非存在于企业对地面建筑的处理，以及过高的土地成本，和外来企业的水土不服。其次在经历了本轮调控之后，房企的利润进一步被摊薄。但依旧抵挡不了他们进入的决心，证明深圳城市依旧有上升空间，包括房地产行业，其中也不能排除政府会给这些项目较多的利润，如较高的容积率等等。
四、观点D：深圳城市更新，本土房企更有优势
张梧峰 绿景集团副总裁
现在深圳可供出让的净地已经太少，成熟地段都需要靠更新来盘活，所以外来房企如果要在深圳发展，参与城市更新少不了。随着更多企业的关注，深圳房企所占的市场份额会有变化。但现在我们看到的城市更新，到底是蛋糕、蛋卷还是臭鸡蛋，现在定论都还太早。
为什么这么说？因为，每个城市更新项目运行的周期、过程、规则都不一样，未来的报建、拆迁的时间都比较长、经济成本都比较高，这些都是带有不确定性的。以华润大冲改造为例，实力雄厚的房企与政府一起参与，做起来也仍然困难重重，其它就可想而知了。
但这就是城市更新的本来面貌，只有慎重评估每一个项目才能降低风险，这也在考验企业的综合运营能力。以我的观点来看，在深圳的城市更新中，深圳本土的品牌民营房企会更有优势。一是这类企业了解深圳，熟悉深圳的城中村及未来发展规划；二是民营企业往往能投入更多的人力成本，做起来更细致；三是品牌的民营房企在本土有口碑，同时整合各方资源的能力也比较强。所以我认为，现在的外来央企、国企、大型上市房企当下已在加入城市更新中，但目前尚未占据更大份额。
