导读：
       ■高铁体验
       ■高铁与飞机
       ■城市因交通而变：从高速公路到高速铁路
       ■高铁枢纽，内需王者
       ■千万级人口的超大长沙
正文：

■高铁体验

前两天，我和几位同事一起，慕名去体验刚刚开通的高铁，并对在深圳引起了很大反响的“德思勤城市广场”进行实地考查，感受颇深。对高铁的体验与思考，更渗透到对德思勤城市广场项目中去，从开阔了我的眼界。

昨天，16：40从高铁长沙南站出发、18：50到达广州南，最高时速302公里/小时，耗时130分钟。从广州南到深圳北，耗时35分钟。换乘时无须出站，共165分钟（2小时45分钟）。在高铁里，恰逢中国北车的随车工程师，与这位原籍河北的年轻技术人员交流得知：

1.温州动车非高铁，系统不同、造价差别巨大，高铁的系统智能化程度极高，类似动车的事故不可能发生；
2.一列16节400米长高铁车辆造价4亿；
3.进隧道时耳痛，是因空调闭锁慢于车速，攻关已经解决，新车辆已经没有这种现象；
4.我感觉300公里时速时很稳，他说新车更稳，后来乘坐广深高铁的新车辆证实了这个说法；
5.现在高铁车辆驾驶与管理队伍，都是年轻队伍，平均年龄在28岁左右，刚毕业的人简单培训即可上手，集成化程度高；
6.车上可充电、上网、办公！

■高铁与飞机

从长沙到深圳做高铁耗时2小时45分钟。但如考虑到高铁距离市区更近，且无繁琐而费时的安检环节（乘坐飞机需提前50分钟到达机场），因此乘坐高铁在1500公里半径内，优势比飞机更大。比如说：乘坐地铁，可以做到不中断与外界联系、甚至可以持续办公、行走与休憩更自由、安全系数更高、总耗时基本一致、饮食选择宽，但资金节约35%左右等等。

我国目前所有的大中型飞机都要借助外购、受制于人，加之中国空防、空管水平相对有限，因此发展航空虽然也属战略行为，但是对于提前自己的装备制造业水平贡献却相当之少，中国的航空发展越好，国外制造商钳制中国的能力就因此越强，中国当然是不甘心的。

而高铁不同，中国已经具备了系统性优势，从线路勘探建造、到车辆研发制造、铁路网规划与调度都可以自行解决，因此发展高铁不但具有时空战略价值，而且对于自身的制造业水平、奠定全球竞争优势非常重要。因此，高铁绝不可能因为温州动车事件（动车不是高铁）而停滞不前。

中国发展高铁具有先天优势，一是幅员广大、可以建成密集的高效高铁网，示范效应巨大；二是人口众多，大运量的高铁更符合实际需求；三是各种地貌都有，全球各国都可以在中国找到自己的影子，未来中国高铁大出口就有了很好的样板；四是目前地铁运营人员全部都是年轻人，这些人高峰期还有20年以上，在面对国外的老龄同行时，优势明显。

■城市因交通而变：从高速公路到高速铁路

因此我个人是很看好中国的高铁发展的。中国进入改革开放以后，第一次对城市格局造成重大影响的交通建设，主要是上个世纪80年代末期开始大规模建设的高速公路：

1988年，我国第一条高速公路沪嘉高速公路建成，奠定了上海的华东龙头地位；
1990年9月，沈大高速公路通车，大连脱颖而出；
1993年京津塘高速公路通车，北京、天津构成环渤海都市圈的核心；
1993年底济青高速公路通车，制造业名城青岛更上一层楼；
1994年年中广深高速公路试运行，深圳突显与国土智商；
1995年12月成渝高速公路通车，成都重庆两极形成；
1996年9月沪宁高速公路通车，上海优势巩固；

但是高速公路的效率半径远距是500公里，再远就不划算了。因此经过15年左右的高速公路建设狂潮后，进入新世纪后开始退潮。接替的是铁路动车。众所周知，1500公里半径以内效率最高的运输工具是铁路，1500公里半径以上则是航空。

如果按照铁路的1500公里半径，以武汉为中心，你忽然会发现，中国主要的城市都可以包括在1500公里的铁路效率半径以内。可惜的是，以前的普通铁路时速太慢，100公里以下的最高时速未能满足需求。后来有了200公里时速的动车后，顿时引起张五常老先生的赞叹，因为随着速度的提升，铁路对于中国的战略意义与价值才能真正得到体现！

■高铁枢纽，内需王者

因此，当高铁在3年后就将完全形成环线网络，高铁效应就将得到完全的发挥，中国城市格局将在告诉公路之后，将被第二次重划：没有高铁站点的城市，在经济进入内需扩大阶段后，将被甩到队伍的后面去，而拥有高铁站点的城市将大受其益。

中国的高铁，以“北京→石家庄→武汉→长沙→广州→深圳与香港”、“北京→济南→合肥→南昌→深圳”两条纵线，以及“青岛→太原”、“徐州→兰州”、“南京→武汉→重庆→成都”、“杭州、南昌、贵阳”四条横线，以及环海高铁1期“杭州→宁波→福州→厦门→深圳”（2期是连接大连与杭州）等组成网络。未来中国的经济版图的绝对重心，就处于其内，高铁、高速公路、航空、港口等优势的复合叠加，无出其右。

而再纵观高铁网络，中国将有武汉、长沙、郑州三个最重要的纵横枢纽。高铁的效应，恰逢中国出口、投资遇到瓶颈，需要扩大内需之时。扩大内需，那么市场就从海外移回到内地、消费供应就将更多第通过高铁去带动和牵引，因此武汉、长沙这两座大型城市，在扩大内需阶段，可能获得超常规的发展。

长沙的商业，本身就拥有喜爱消费的本土长沙客户，而在长株潭都市圈内，长沙是当然的磁极核心，高铁开通以后，家庭成员去外地上班但居住第不变的可能性大增，当天往返式的消费不但可能，而且会频繁发生，因此长沙最近10年里城区面积扩大了2.5倍，其实是有其实际背景的。

■千万级人口的超大长沙

当然我们不排除在发展的过程之中将有波动，但是在一个13亿人口的超级人口大国内，高铁枢纽之一的长沙，坚定地向千万级别人口的大城市发展，却已经是无法阻挡的必然了。千万级人口的超大都市，必然会提出相应的需求。比如说，初级城市化要上升到深度城市化，而深度城市化在房地产上的表现就是综合体的市场基础忽然出现。

德思勤城市广场，位于有长沙“长安大道”之称的湘府路第一排，与湖南省政府紧邻，位于红星商圈的核心位置（湘府大道、韶山南路交汇处），未来7、8#地铁交汇点，是一座规模达150万平米总建面，类型覆盖商业、住宅、酒店、办公、文化与艺术、展览、电视等全线品类的超大项目。

其拥有的1万个车位的超大地下停车场（建面34万平米，土方量170万立方米！）、南北合计2600米一线临街展示面、品类之齐备都非常罕见，而我个人更喜欢的是主干道第一排的地标性、次干道小尺度迎新路的休闲性的奇妙结合，以及德思勤对于工地与质量管理（深圳近三年来没有楼盘的质量与施工可与之对比）让我很有体会很深，业内人士不妨去看看哪里的地段与质量。

其实，红星商圈已经是事实了，发展商却打出了省府CBD的新概念，其实我觉得不如约定俗成的红星商圈。至于项目、片区的价值提炼，我的同事们将陆续跟进，我这里就不多说了，从个人角度，在交通的高铁时代、经济的内需时代，长沙的德思勤城市广场正逢其时，值得研究，只要发展商价格预期不过度，首先突出的公寓产品的市场表现就应该值得看好。