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投资分析
负利率常态化:正中时代广场属现金避险资产

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2011-12-29 13:12:26点击3166


导读:
     ■中国已进入负利率第四时期
     ■负利率常态化:保值、收益能同样兼顾
     ■资金最佳避险项目:正中时代广场
正文:

■中国已进入负利率第四时期

资料显示,自1990年有CPI统计数据以来,我国就已经走过了三段负利率时期,即1992年~1995年,名义利率最高达到10.98%,而CPI同比增长27.7%;2003年~2005年,加息步伐滞后,负利率长达12个月;2007年~2008年,因全球实体经济的下滑而不得不跟随降息……

现在,中国负利率时期也已进入第四阶段。全国CPI同比涨幅自2010年7月达到3.3%之后,就一路攀升,至2011年6月更一举跃上6%平台,创下三年来新高,达到6.4%;随后虽然有所下降,但仍维持在4%以上——11月依然达到4.2%,远远高于同期银行公布的3%左右利率。而且按之前20多年的经验判断,这种负利率状态是呈时间段的。但从持续时间和频率来看,负利率已经常态化!

如此,在这样一种利率长期呈负增长状态下,我们的资产又该如何配置?如果只把钱存在银行,会发现财富不但没有增加,反而随着物价的上涨不断缩水,货币购买力不断贬值,而且股市也一片低迷。如此,保值是前提,收益也同样重要。

■负利率常态化:保值、收益能同样兼顾

但又怎样才能做到保值与收益同时进行呢?房地内参认为,资产的投资标的选择最为重要。在现时储蓄缩水、股市低迷、黄金动荡的情况下,唯有排在“衣食住行”四大基本要求中“老三”位置的楼市,还存在保值,甚至升值的可能。

但楼市中的住宅,由于限购、限贷、限价等政府政策的影响,现时升值的幅度已经不大。如此,作为楼市另一组成部分的商业,尤其是甲级写字楼,因兼具资产保值以及高现金流回馈等双线功能而成为首选。

一方面,相对于住宅而言,甲级写字楼不限购、不限贷,更不限价,堪称“零限资产”。更为重要的是,不限价即意味着商业的价格上升没有限度,只要地段优越、品质高端,其的价格上升幅度理论上是无穷的。而且,其作为实体形式存在,只要选择得当,还具备资产保值的基本功能。

另一方面,甲级写字楼的投资回报率稳定,而且一般可以达到4个点以上。这也主要反映在租金上。以福田嘉里建设广场为例,其现时平均月租金就接近300元/㎡。若再以上周福田写字楼约5万/㎡的售价计算,嘉里建设广场的回报率就超过了7个点。而且,现时整个深圳的写字楼价格都呈上升态势,甚至上升至历史最高位。尤为重要的是,在目前现金为王的当下,写字楼租金以月等短期现金支付的方式,其高现金流回馈的功能就更为明显

■资金最佳避险项目:正中时代广场

如此,位于中央活力区(CAZ)——龙岗中心城核心位置,作为龙岗首个5A甲级写字楼,紧邻龙岗区政府,踞守深圳龙岗中心城大交通枢纽位置,距离现已开通3号线地铁龙城广场站只需约10分钟的正中时代广场将受益匪浅。

资料显示,从正中时代广场出发,10分钟车程即可进入水官高速、机荷高速等,直通深圳中心区和机场;30分钟即可通达东莞、惠州、盐田港等,加之仅约10分钟步程的3号线地铁龙城广场站,正中时代广场可谓兼具海、陆、空的交通全功能。

同时,更为重要的是,正中时代目前出售的B座,售价仅需2.58万/㎡,这在填补龙岗区超500万㎡写字楼缺口的同时,在理论上还存在一个巨大的抑价空间。而且,即使是其纯租赁的A座,目前的月租金也仅是80~90元/㎡,与全市甲级写字楼的168元/㎡存在一个至少78元/㎡的升值空间。因此,在负利率已经常态化的情况下,正中时代广场可称为龙岗区内的资金最佳避险项目。(11)


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