导读：
     ■东门唯一门户级商寓：港澳8号
     ■区域唯一性
     一、罗湖吹响“二次开发”号角
     1、罗湖打造“一个中心、两个基地”
     2、湖贝村更新改造，超越“华润中心”
     二、东门商圈：深圳的“元商圈”
     1、已有360年历史的“元商圈”
     2、全国面积最大的商业步行街
     3、全年只有一个季节：旺季
     ■配套唯一性
     一、东门的东家：深圳地铁密度最高
     1、毗邻深南大道，四条地铁线环绕
     2、口岸物业：10分钟无缝抵港
     二、深圳首屈一指公立名校区，生活配套完善
     ■产品唯一性
     一、119.8米标高，东门商业街门户地标
     二、顶级宅配，五星级酒店物业服务
     1、三层地下停车场，分层升降停车位
     2、建筑材料、设备：国内外知名品牌
     3、美国棕榈假日酒店式物管：以人为本
     4、39-66㎡户型任意选择，加送豪装
     ■港澳8号：深圳性价比最高的楼盘之一
     一、不限购不限贷，让利40%以上
     二、最高金额，最短时间段回购承诺
     ■“元商圈”价值，入主财富主桌的最低门槛
正文：

■东门唯一门户级商寓：港澳8号

根据“十二五”规划，未来5-10年，深圳市政府将对罗湖进行投资改造升级，预投资2500亿元，对东门湖贝路的改造升级就达到1300亿。将新增2230万㎡的产业面积，这相当于再造一个“新罗湖”。

众所周知，罗湖曾经是深圳改革开放的最前沿，但是随着福田、南山的崛起，罗湖渐渐退居二线。而在罗湖“二次开发”的大幕即将拉开之时，这个有着“元老级”地位的区域将会以怎样的新面貌出现在世人面前？

而作为深圳最古老的商圈——罗湖东门商圈，目前又是以怎样的状态呈现？本文除了对上述问题进行深入探讨以外，位于东门与湖贝交汇核心、深南东路与东门路十字交叉口、深圳最繁华的商业旺区——东门步行街大门之首的港澳8号，对其价值有一番深入的解读。

■区域唯一性

一，罗湖吹响“二次开发”号角

1、罗湖打造“一个中心、两个基地”

罗湖区是深圳经济特区的发源地，历史内蕴深厚，商业繁茂，人流密集，这里诞生了全国第一家证券交易所、第一家地方商业银行；也是目前城市功能和配套设施最完善的区。曾经名噪全国的深圳最高的楼地王大厦、风水宝地仙湖、深圳第一高峰、深圳唯一的国家森林公园、深交所、书城、万象城都在罗湖。另外罗湖毗邻香港，两者的经济发展紧密相连。

作为万商云集的商贸中心和购物天堂，罗湖拥有年销售额超亿元的零售企业近20家，专业性批发市场30余家，各类连锁专卖店近千家，商业网点密度居全市第一。未来5年罗湖将打造“一个中心、两个基地”，即国际消费中心和服务业基地、总部基地。

2、湖贝村更新改造，超越“华润中心”

而与东门商业步行街相邻的湖贝旧村、老区委片区整体改造也将启动，该项目计划借鉴日本六本木的规划建设理念，将罗湖老区委及湖贝旧村片区改造建设为逾百万平方米的产业空间，用于建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，借鉴并超越“华润中心”项目。

同时借鉴“上海新天地”的理念，改造中保留岭南建筑的风貌，并结合罗湖文化公园，将文化艺术与休闲娱乐元素完美融入项目之中，把该项目打造成为罗湖区建设国际消费中心的新地标，成为深圳的商务中心、时尚殿堂与旅游胜地。湖贝村更新改造项目完成后，区域的居住、购物环境将会有很大的提升。

在罗湖打造一个中心、两个基地，湖北村百万平米更新改造项目即将启动之时，一个全新的罗湖即将诞生。而紧邻湖贝村的东门商圈，作为深圳历史最悠久、人流量最密集的“元商圈”，也将紧紧抓住城市发展以及更新改造的机遇，迎来全新的发展契机。

二、东门商圈：深圳的“元商圈”

“元”有“为首的”、“开端”、“根源”、“大”等意思，古代道家学派用“元”以指万物之本。一个朝代开始的第一年常用“开国元年”表示；而母亲的子宫也被称为是孩子的“元卧室”；“元气”更被认为是生命之根本，由此可见，“元”是一切事物最原始，最根本的表现。

而位于深圳改革开放之元——罗湖，并有着360年历史的东门商圈，是深圳市最著名的步行街，全国十大著名步行街之一。不管是从罗湖这个区域大环境还是自身的历史来看，都可以称得上是深圳的“元商圈”，是深圳的万商之元。

1、已有360年历史的“元商圈”

作为已有三百余年的发展历史、深圳最古老的商街，东门是深圳的商业发展的本元地，见证了深圳的商业从起步到近30年来快速发展，并扩散至深圳各个区域乃至整个华南。可以说，没有东门就没有华强北、没有人民南，而目前作为深圳高端服务业核心集聚区的罗湖“金三角”也不会存在。

东门商业街总占地面积17.6万平方米，建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50万平方米，28栋现代化大型商厦分布在15条主要街道上。年销售额约80亿元。

每天都有大量的货品从东门流向深圳各个区域的商业街区，从东莞、香港、澳门等地前来东门采购的商家也是源源不绝。可见不仅深圳人离不开东门，港澳乃至很多外国人对东门的商业地位也是非常推崇和认可的。

2、全国面积最大的商业步行街

东门商业步行街区以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段，形成了全国面积最大的商业步行街，集商贸、购物、游乐、观光、休闲、居住、办公为一体的多功能、现代化商业街区，被定位成“深圳的窗口、罗湖的品牌”。

这里集中了茂业百货、天虹商场、友谊城、太阳广场等大型百货；有白马时装城、大世界服装、铜锣湾时装广场等专业服装市场；还有九龙城、旺角购物中心、罗湖商业中心、中威商业广场、鸿基商业中心等众多综合性的商厦。

此外陶瓷世界、东门书城、东门鞋城、影音世界、国际小商品中心、美容美发用品市场均在此聚集。东门商业街区可以说是包罗商业万象，是深圳商业的“联合国”。这也是众多商家以及消费者趋之若鹜的重要原因。

东门商品的年流通额是200亿元，步行街核心区的0.17平方公里就有近万商户。如果算上制造业和流通领域带动的就业岗位，小小的0.17平方公里解决了十几万中国老百姓的饭碗问题，换算下来，一平方公里可以提供近60万人就业。

3、全年只有一个季节：旺季

虽然东门整个街道辖区面积才2.1平方公里，但其商业面积却达到了80万㎡，商户超过了1万家。东门商圈平时的人流量为日均30万人次，节假日达50万人次，人流最高峰时期更是达到近百万人次。

同为深圳最繁华的商圈，华强北商圈会出现周期性的淡季，但是在东门商圈，全年只有一个季节，那就是旺季。就算是在2008年经济危机最严重的时候，东门仍是一贯的人来人往、买卖火爆。

日均30-50万的人流量和近80亿的年销售额，使东门商圈在深圳的核心地位牢不可撼。而东门街区的商铺租金也明显高于其他地域。资料显示，太阳广场的铺位租金价格每平方米1500至2100元之间，超过同期商铺租金均价的两倍多。而港澳8号无缝连接东门商圈，“元商圈”的繁华近在咫尺。

■配套唯一性

一、东门的东家：深圳地铁密度最高

李嘉诚对于房产投资有一句亘古不变的名言：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这一句话也被房地产业界奉为金科玉律，可见地段是决定房地产价值的最重要因素。而港澳8号所处的地段，可以说是“白金级”的。

港澳8号处在深南东路段和东门中路交界处，紧邻东门商圈东侧，毗邻深南大道，地段一流；其次，产品上项目占据区域至高地位；此外，该项目历经十七载，终于以“五星公馆”的高品质形象矗立于东门步行街的大门之首。所以房地内参www.BANQ.cn形象的将其定位为为“东门的东家”。此外，港澳8号还享受到了“元商圈”带来的交通、生活配套等利好。

1、毗邻深南大道，四条地铁线环绕

毗邻的深南大道作为深圳的主干道，西至南头检查路段，东接沿河路，几乎贯穿了深圳整个中心区，途径南山中心区、世界之窗、华侨城、福田中心城、华强北、蔡屋围金融圈等多个旅游区、消费中心以及金融中心，出行非常便利。

距离港澳8号最近的地铁站点为老街站，从该站点C出口步行至项目仅需几分钟，老街站是地铁3#线（龙岗线）与1#线（罗宝线）的中转站，地铁出行很便利。另外，地铁2#线（蛇口线）湖贝站与项目相隔仅约300米，地铁5#线（环中线）也与项目相隔不远。

四条地铁线路在东门交汇发散，随之流动的是大量的人流和物流，同时带活了整个区域，东门的“元商圈”价值也随之体现。

2、口岸物业：10分钟无缝抵港

而作为深圳消费中心的罗湖东门，公交出行便利性毋庸置疑。目前距离项目步行10分钟范围内，公交站点至少有5个，公交线路多不胜数，多路公交可直达深圳各个区域，其中，距离项目最近的站点为东门市场站和东门1站点，步行50米可达。

从项目出发，不管是自行驱车，还是坐地铁、公交，都可以快捷前往深圳各个区域，可以说是深圳交通便捷度最高的区域。另外沿深南东路进入人民南路，或者搭乘地铁1#线，10分钟可以到达罗湖口岸，无缝过关直抵香港。

二、、深圳首屈一指公立名校区，生活配套完善

东门区域还是深圳市首屈一指的公立名校区，拥有深圳第一幼儿园、财贸幼儿园、深圳小学、深圳中学、人民小学，周边还有翠园中学、螺岭小学等名校，让家长对孩子的成长教育放心无忧。

港澳８号门前的广场规划建设一个约4000多平方米的市政花园，将种植郁郁葱葱的绿化树木和艳丽的花卉，成为人们休闲晨练的最佳场所。项目附近还有人民公园、文化公园、儿童公园以及洪湖公园等，公园的湖光水色，与步行街的热闹繁华相得益彰。

此外，项目周边生活配套齐全。距离项目步行3分钟范围内有一个湖贝肉菜市场，中行、农行、工行等银行众多，人民医院、孙逸仙心血管医院、妇幼保健院等专业医院便捷可达。

■产品唯一性

一、119.8米标高，东门商业街门户地标

港澳8号占地约4000多㎡，其连体姐妹楼占地4000多㎡，合计约8000多㎡。项目共37层，首期将推一栋共554套房源，其中114套为65㎡的两房商务公寓，50年产权，另外440套为单身公寓，70年产权。

若仅按港澳８号的占地面积算，其绿化率占到了50%，如果按港澳８号姐妹楼合起来的占地面积算，其绿化率也达到了33.3%。与都市中心的任何超高层楼宇相比，港澳8号的绿化率都高出一截。

项目达到抵御7级以上地震的现代化建筑品质，完全符合国家对超高层建筑的检验标准。而13.8的超高容积率，是在港丰地产请著名清华苑专家设计，报国土规划局和建设局批准，将原来的99.6米提高到目前119.8米后得到的。由原来的高层到目前的超高层，港澳8号已经成为目前东门步行街门户的地标性建筑。

无论是采光、抗震、户型设计、朝向通风，还是使用率等都尽可能达到最佳效果，使之成为都市繁华商业区最优秀的作品之一。虽其容积率远低于“京基100”、“地王大厦”和“赛格广场”等深圳地标性建筑物，但是该项目作为东门步行街的地标，是现代化建筑的表现，也是东门湖贝改造升级的开端。

二、顶级宅配，五星级酒店物业服务

1、三层地下停车场，分层升降停车位

为了解决都市商业中心寸土寸金、车位紧缺的问题，该项目将门前的市政花园建设了地下三层，成为可提供300多个车位的地下停车场，同时将每个停车位尽量设计成分层升降停车位，这样就最大化地扩大和利用了停车位空间。在东门商圈内能够提供这么多车位的商务公寓项目，方圆数平方公里内，都是非常少见的。

2、建筑材料、设备：国内外知名品牌

在建筑材料和各设备的配制上，使用的都是较高规格的国际国内知名品牌。如天花采用的是多乐士高级乳胶漆，地面墙面均贴威尔士高档瓷砖，还有方太、欧派等品牌高级橱柜，并装了LE玻璃以及价值1500元的智能锁。使用高规格的材料，使得项目的建筑成本也远高于普通的高层。

3、美国棕榈假日酒店式物管：以人为本

另外项目还聘请了美国棕榈假日酒店式物管，为业主提供“以人为本，人性第一”的客服模式，放弃旧的传统式管家理念，将物管变成客服，让业主享受更加人性化的物业管理服务。

此外，港澳８号配置了20多项五星级酒店的功能和项目服务，全面提升楼宇各项智能化指标及性能。业主均可尊享五星级酒店服务：智能化安全系统、全天候三防监控系统、自动化控制停车系统以及代驾服务平台等。

4、39-66㎡户型任意选择，加送豪装

项目的户型面积在39-66㎡之间，目前已经开放10套样板房，分别采用了现代、中国古典、简欧式等装饰风格，各有特色，令人耳目一新。另外，每一户均送价值3000元/㎡的豪华装修。

■港澳8号：深圳性价比最高的楼盘之一

一、一限两不限，让利40%以上

作为商务公寓，港澳8号既可居住，也可以注册办公。由于目前国家调控房地产过快增长的政策主要体现在限购、限贷和限价这“三限”上，而港澳8号的商务公寓，一限两不限，即限价，不限购、不限贷。

另外由于港澳8号周边近五年没有新楼盘开盘，政府对港澳8号的限价只能选择该商业区以外的新盘开盘价做参照物，这样一来，港澳8号的价格就远远地低于其原应所按照的市场价位。原本应该是4万/㎡的均价，政府仅定价3.1万/㎡，每平方米减少9000元。

而且春节前期的置业者还能在限价的基础上，再享受88折的特别优惠，这样又给予置业者和投资者大概3720元/㎡.的优惠。再加上开发商承诺的3000元/㎡的豪华装修，粗略一算，相比市场指导价，港澳8号让利高达1.6万元/㎡，即40%以上。怪不得港丰地产声称港澳８号是深圳性价比最高的楼盘之一。

二、最高金额、最短时间段回购承诺

港丰集团是香港一家以医药、基础创办、投资为主体的集团性公司，产业主要涵盖房地产、商场、医药、服装等。目前在国内如深圳、武汉、上海等地都有投资，近年集团保持稳健有序的繁荣势头。其中港丰房地产开发（深圳）有限公司于1999年全资成立。

目前港丰地产已成功地开发深圳港丰大厦、深圳鹏盛公寓和武汉龙丰大厦等项目。在深圳莲塘工业区、清水河等地均有大批优良土地贮藏。开发商除了自身的造血功能外，还有实力强大的投资集团——长城资产公司的强势进入，所以港丰地产对港澳8号姐妹楼的建设底气十足。

港丰地产还承诺，从签订购房合同日开始，三年内（最后一个季度段）按签订合同金额上浮10%回购。这是目前深圳市地产商开盘的最高金额回购承诺和最短时间段的回购承诺，看来开发商对自己项目有着足够信心。

■“元商圈”价值，入主财富主桌的最低门槛

就像很多人将拥有香奈儿、Gucci等奢侈品视为是品位和身份的象征，同样的，拥有顶级商圈内的物业，也是进入顶级商圈财富主桌的象征。像南临深南大道、地处华强北核心区域的和黄•都会轩，一经面世便受到广大投资客的强烈追捧，价格更飙升至4.6万/㎡。

而港澳8号位于深圳的“元商圈”——东门商圈，周边的地段、商业价值比华强北更胜一筹。项目周边办公商业资源最集聚、人气最旺盛、战略性设施最集聚、交通最便捷、资金流密度最高、金融业发达。而因区域人气旺、交通便捷、资金流密度高，表现在房地产上的特征是：流通性强、租金回报率高、价值高筑。

同时该项目作为目前东门商圈内唯一小户新盘，稀缺价值更高。在让利40%的基础上，港澳8号的折后均价仅为2.8-2.9万/㎡。在流通性更好、价值更高，更稀缺的基础上，均价却比和黄•都会轩低了近39%。百万元左右就能享受深圳最核心的“元商圈”价值，无疑是进入顶级商圈财富主桌的最低门槛。（15）*3.5

港澳8号位置图

清新明亮的客厅

简洁美观的卧室

书房

港澳8号效果图