导读：
■有意入手龙光城，却担忧政策
■调控政策松绑有迹可循
■土地收入锐减，变相宽松从地方政府开始
■政策调控形同虚设：央行调准、门面限购
■2012一定变相放松，此时不入更待何时
正文：
■有意入手龙光城，却担忧政策
近段时间，有些许空闲，前去龙岗约见旧友。友人谈及最近看过的、颇为有意入手的楼盘---龙光城，对其500万㎡大盘规模、皇家古典风格园林、质感极强的产品，小区内外包罗万象的商业、教育等综合生活氛围极为中意。
尤其是龙光城社区内充满浓郁热带风情的植物景观，大气的水景雕塑、湖溪相伴的整体布局，精致铁艺装饰和朴质的院墙、古老的钟塔，无不让友人赞不绝口。对于龙光城，友人所言所感，曾多次前往该项目的房地内参www.BANQ.cn专业部成员，同样深有感受。
然而，即使如此钟情，朋友有意出手购入，却十分担忧：以目前的惨淡楼市情况，政府调控住宅市场政策之严，究竟到了明年政策会不会有所放松呢？届时房价是否会有上升的可能性呢？一连串的质问，不止是友人，这应该是大多数市场观望者心里的疑问。那么要解答这一问题，了解下调控以来的市场表现，或许我们会更为清晰。
■调控政策松绑有迹可循
2011年作为中国大陆住宅市场的调控之年，限购令、限价令、限贷令等各种高强度政策措施纷纷落地，正是如此近几年来让众多置业者高不可攀的房价，终于有所回落。数据显示，2011年11月，全国百城住宅均价连续3个月下降，其中57城环比下跌。
但是，就在整个楼市一片惨淡情况下，调控政策的松绑迹象，却有迹可循甚至逐渐清晰。这些从地方财政表现、地方政府变相宽松、央行存款准备金的下调等各方面表现，我们即可发现一丝蛛丝马迹。
实施住宅调控政策以来，影响最为明显的应该就是地方政府财政。政府财政收入，很大一部分是依靠房地产收入、土地出让等来支撑的。调控导致楼市销售骤减，房企回笼资金困难，必然将减少卖地。资料显示，2011年北京全年土地收入预计仅1100亿元，比去年减少三城，其中住宅用地出让金更是跌近六成。
■土地收入锐减，变相宽松从地方政府开始
不止是北京土地市场，广州、南京、上海等全国各地尤其是一线城市的土地交易皆是如此。截至2011年11月底，南京市土地成交金额270亿，比2010年全年555亿的收入减少过半；至今杭州主城区土地出让金为316亿，按年跌36%；广州则预计全年土地成交金额290亿，仅实现年初预算502亿的58%。
值得注意的是，因土地收入减少而锐减的政府财政收入，将使得政府负有直接偿还责任的债务增加。以广州为例，2010年土地相关收入占政府财力半壁江山。当年土地出让金455.6亿，房地产相关税收收入213.9亿，合计占当年预算内财政收入1398亿元的47.9%。截至2010年底，广州政府负有直接偿还责任的债务是884亿元，将从2012年开始偿还本金。如此，如果房市持续低迷，政府或将可能陷入信用危机。
基于这种情况考虑，尽管最根本政策调控房地产，但地方政府的财政危机，使得抑制楼市、影响税收的任何调控都难以在地方层面真正落实。如此，一旦货币政策松绑信号出现，地方政府将跟进放松甚至大力救市。
■政策调控形同虚设：央行调准、门面限购
事实上，在貌似高压的政策下，临近年终各地已经不断出现变相的变通。12月初，中国社科院发布住房绿皮书，即认为地方政府曲线放松，限购名存实亡。部分城市仅限核心城区，而新盘皆在限购区域外。而在户籍、纳税和住房证明等购房门槛中，不少政府其实都有相应的放松办法。
最为明显的是中山，当地限购令一开始即表明在年底届满后不再续期，期限只有短短52日，一开始即被形容为门面功夫的调控政策。重庆甚至重推2008年金融危机时的买房退税政策，最高资助房价的三成。
当然最为明显的是，11月30日晚，央行在连续12次上调存款准备金率后，宣布首次下调存准率0.5个百分点。这预计将释放出4000亿元人民币，成为货币宽松出现的最大信号。而在欧美经济滑落，中国出口岌岌可危下，这成为刺激经济的必经之路，房地产市场也将因此受惠。
■2012一定变相放松，此时不入更待何时
如此，一旦放松限购，将出现对市场释放、政府救市的强烈信号。而众多被住宅市场政策冻结着购房需求的部分置业者、投资者们，随着政策方向的调整，房地产市场将重新弹起，恢复景气。
况且，进入12月以来，今年一路上升的首套房贷按揭利率，首次出现回调。这在深圳、北京、南京、成都都陆续让首套房贷回归基本利率，各大银行也开始给以优质客户利率优惠。种种迹象看来，到2012年，即使政策持续，各地相应的变相放松信号也会出现。
当然从理论上看，考虑到政策的累积效应和发酵周期，政策或许不会放松，但就2011年底的各种变相宽松信号来看，2012年房地产市场应该可以抱着不悲观的态度。届时，当真正放松苗头来临，就是房市回暖之际。在踏入2012年时，你的各种政策之忧就不再成为有心购房的顾虑。如此，现在入手深圳东第一霸盘龙光城，还有什么好犹豫的呢。（09）