导读：
■2011东莞卖地，贴深镇区最活跃
■房地产“宫内孕”之特质，深客首位
■莞深最具“宫内孕”的两个片区
一、东莞塘厦，深北内孕：棠樾之悦
二、贴深凤岗：百万大运城邦，大运商圈之首
正文：
■2011东莞卖地，贴深镇区最活跃
消息显示，2011年东莞在一级土地市场卖出145宗地，总面积达8575.5亩，成交价格高达124.19亿元。其中与人们“房事”最为密切的商住、商业用地拍卖，成交78宗、327.32万平米，建面上限高达693.92万平米，总成交金额为122.93亿元。
东莞全市商住用地入市交易（以挂牌结束或拍卖的时间为准），成交68宗商住用地，成交宗数为史上之最，同比增10%；用地面积高达308.65万平米、同比增长了51%；总建面最高可达635.65万平米，远超正常年份480万㎡左右的消化量；成交金额为108.29亿元，同比大增22%，仅次于2007年的112.04亿元。
值得注意的是，2011年东莞土地拍卖市场中成交的商住地块，商业用地总量达174.91万平米，占比53%，而拿地数量排名前五的开发商中，有四个是外来开发商。而且大多数出让地块分布在临近深圳的镇区，单是塘厦成交的10宗商住、商业用地，就占了东莞商住土地成交总量的19%，吸引众多品牌开发商低价抢地。而东莞主城区地块仅占全市全部拍卖地块的4%。
从上述数据来看，临近深圳的东莞镇区正是众多开发商最为抢手的地方，而与深圳最为贴近的东莞镇区，就是塘厦和凤岗。2011年调控之年，房地产市场遇冷的情况下，外地开发商盯紧深莞交界地带的镇区地块，其针对深圳客的北上需求提前囤地，昭然可见。
■房地产“宫内孕”之特质，深客首位
不难发现，在将来的项目营销中，这些项目的开发商都计划将深圳客户放在首选位置。如此，从目前东莞的拿地信息来看，未来东莞的房地产开发，很大程度就偏向于最为紧邻深圳的凤岗、塘厦。同时，也再次印证了房地内参www.BANQ.cn此前提的：房地产的“宫内孕”。
顾名思义，深圳地产的宫内孕，就是指属于在深圳自己身体里孕育的产品。对于这一定义界线划分，我们把之界定为：1、距离深圳CBD25公里以内，车行距离与深圳的门户街道如松岗、光明，龙岗中心城还要仅；2、与深圳CBD的距离，比其所在的行政城市核心更近；3、深圳的道路、地铁规划均与其有着最直接关系，甚至有深圳道路、地铁经过并设站于境内，且大部分地域均被深圳环绕。
由于地域贴近深圳，道路、轨道等基础设施更为倾向于与深圳城区对接，如此，这些地区的房地产产品更多地被深圳边缘化，产品着重于深圳人胃口，符合深圳客的习性。反之，“宫外孕”项目远离深圳行政区域境外，更为偏向于当地人习惯，深圳客的照顾被放到第二位。
■莞深最具“宫内孕”的两个片区
如此，纵观深莞两地，可以发现，东莞的塘厦、凤岗两个镇区，无疑正是纯正的深圳“宫内孕”镇区，享受着贴近深圳、与深圳同城化的生活配套设施。就上述两者选择来看，当然是那些最具深圳“宫内孕”特质的区域范围内房地产项目，更为受消费者钟情。
一、东莞塘厦，深北内孕：棠樾之悦
东莞塘厦地处广州-深圳-香港经济大走廊的黄金地段，南接凤岗镇和深圳市观澜街道，北与樟木头镇相连，东深公路、莞深高速、龙林高速、博深高速、深圳外环高速及广深铁路等道路交汇贯通，是连接深圳和东莞的交通枢纽。这可是最贴近深圳中轴线以北的镇区，属于深圳纯正的“宫外孕”产品出品腹地。
如此，就在东莞塘厦镇林坪大道旁的万科•棠樾，距离莞深高速大坪出入口仅2公里，与深圳CBD仅25公里，与深圳机场仅40公里，约30分钟车程，属于香港-深圳-东莞经济大走廊生活圈内。周边广深高速、京九铁路、未来还有外环高速等相贯通，为万科•棠樾再次提速。
其实，万科•棠樾如此便捷的区位，正是深圳“宫内孕”腹地内为深圳客们度身打造的房地产项目。项目方圆1公里内环绕的13个湖泊、14个山岭这等绝佳自然资源环绕，加上产品灵动的水元素、东方奢华风格，无不让深圳客们怦然心动。现在塘厦商住地出让之多趋势下，最后一批在售的凌波别墅，今时错过了或许就后悔莫及。
二、贴深凤岗：百万大运城邦，大运商圈之首
不止是塘厦，就东莞贴深镇区来讲，极具“深圳宫内孕”特质的就是凤岗。其西接深圳宝安的观澜与龙岗的平湖，东接龙岗的横岗街道与龙城街道。如果以深圳西部最北的罗田水库、及东部最北的杉坑水库为两点连成一线，就会发现整个凤岗完全是在深圳怀抱之中。可以说，东莞凤岗与深圳各区的距离，与观澜、平湖、横岗、龙城没有任何区别，除了名义外，其他都是深圳的。
而且，深圳目前有凤深公路、莞深高速等多条快速干道连接凤岗，从梅林关30分钟极达。而在深圳外环大道建设、盐排高速、16#地铁规划上，凤岗同样被纳入深圳境内予以考虑。如此，从时空而言，凤岗在地域上与深圳可谓是同城化---最具“宫内孕”特质的两个镇区之一。
尤其是双享着大运新城和龙岗中心城双中心配套的益田•大运城邦，更是紧邻贯通深圳和东莞城市交通要道的龙平路，并与深圳龙岗中心城的清林西路连通起来，形成项目与深圳的无缝对接。可以说，这个集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的百万㎡大盘，实际上绝大部分是面向深圳客户群。
而益田•大运城邦二期商业仅22个铺位，主力商铺面积在60-70平米，开间在4-6米，进深为10米，实用率高达96%，层高达5.9米。如此，在大运城邦一期已入伙、一期商业逐渐成熟、8万平米的集中商业假日天地（不卖）现正招商的利好下，处于深宫内孕中、紧邻着假日街区的大运城邦二期商业，待售之际无疑成为大运商圈掘金之首。（09）