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土地市场
深圳“宫内孕”卖地最火:万科、益田双盘受托

作者:Homer 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-01-05 11:23:50点击6258


导读:
   ■2011东莞卖地,贴深镇区最活跃
   ■房地产“宫内孕”之特质,深客首位
   ■莞深最具“宫内孕”的两个片区
     一、东莞塘厦,深北内孕:棠樾之悦
     二、贴深凤岗:百万大运城邦,大运商圈之首
正文:


■2011东莞卖地,贴深镇区最活跃

消息显示,2011年东莞在一级土地市场卖出145宗地,总面积达8575.5亩,成交价格高达124.19亿元。其中与人们“房事”最为密切的商住、商业用地拍卖,成交78宗、327.32万平米,建面上限高达693.92万平米,总成交金额为122.93亿元。

东莞全市商住用地入市交易(以挂牌结束或拍卖的时间为准),成交68宗商住用地,成交宗数为史上之最,同比增10%;用地面积高达308.65万平米、同比增长了51%;总建面最高可达635.65万平米,远超正常年份480万㎡左右的消化量;成交金额为108.29亿元,同比大增22%,仅次于2007年的112.04亿元。

值得注意的是,2011年东莞土地拍卖市场中成交的商住地块,商业用地总量达174.91万平米,占比53%,而拿地数量排名前五的开发商中,有四个是外来开发商。而且大多数出让地块分布在临近深圳的镇区,单是塘厦成交的10宗商住、商业用地,就占了东莞商住土地成交总量的19%,吸引众多品牌开发商低价抢地。而东莞主城区地块仅占全市全部拍卖地块的4%。

从上述数据来看,临近深圳的东莞镇区正是众多开发商最为抢手的地方,而与深圳最为贴近的东莞镇区,就是塘厦和凤岗。2011年调控之年,房地产市场遇冷的情况下,外地开发商盯紧深莞交界地带的镇区地块,其针对深圳客的北上需求提前囤地,昭然可见。

■房地产“宫内孕”之特质,深客首位

不难发现,在将来的项目营销中,这些项目的开发商都计划将深圳客户放在首选位置。如此,从目前东莞的拿地信息来看,未来东莞的房地产开发,很大程度就偏向于最为紧邻深圳的凤岗、塘厦。同时,也再次印证了房地内参www.BANQ.cn此前提的:房地产的“宫内孕”。

顾名思义,深圳地产的宫内孕,就是指属于在深圳自己身体里孕育的产品。对于这一定义界线划分,我们把之界定为:1、距离深圳CBD25公里以内,车行距离与深圳的门户街道如松岗、光明,龙岗中心城还要仅;2、与深圳CBD的距离,比其所在的行政城市核心更近;3、深圳的道路、地铁规划均与其有着最直接关系,甚至有深圳道路、地铁经过并设站于境内,且大部分地域均被深圳环绕。

由于地域贴近深圳,道路、轨道等基础设施更为倾向于与深圳城区对接,如此,这些地区的房地产产品更多地被深圳边缘化,产品着重于深圳人胃口,符合深圳客的习性。反之,“宫外孕”项目远离深圳行政区域境外,更为偏向于当地人习惯,深圳客的照顾被放到第二位。

■莞深最具“宫内孕”的两个片区

如此,纵观深莞两地,可以发现,东莞的塘厦、凤岗两个镇区,无疑正是纯正的深圳“宫内孕”镇区,享受着贴近深圳、与深圳同城化的生活配套设施。就上述两者选择来看,当然是那些最具深圳“宫内孕”特质的区域范围内房地产项目,更为受消费者钟情。

一、东莞塘厦,深北内孕:棠樾之悦

东莞塘厦地处广州-深圳-香港经济大走廊的黄金地段,南接凤岗镇和深圳市观澜街道,北与樟木头镇相连,东深公路、莞深高速、龙林高速、博深高速、深圳外环高速及广深铁路等道路交汇贯通,是连接深圳和东莞的交通枢纽。这可是最贴近深圳中轴线以北的镇区,属于深圳纯正的“宫外孕”产品出品腹地。

如此,就在东莞塘厦镇林坪大道旁的万科•棠樾,距离莞深高速大坪出入口仅2公里,与深圳CBD仅25公里,与深圳机场仅40公里,约30分钟车程,属于香港-深圳-东莞经济大走廊生活圈内。周边广深高速、京九铁路、未来还有外环高速等相贯通,为万科•棠樾再次提速。

其实,万科•棠樾如此便捷的区位,正是深圳“宫内孕”腹地内为深圳客们度身打造的房地产项目。项目方圆1公里内环绕的13个湖泊、14个山岭这等绝佳自然资源环绕,加上产品灵动的水元素、东方奢华风格,无不让深圳客们怦然心动。现在塘厦商住地出让之多趋势下,最后一批在售的凌波别墅,今时错过了或许就后悔莫及。

二、贴深凤岗:百万大运城邦,大运商圈之首

不止是塘厦,就东莞贴深镇区来讲,极具“深圳宫内孕”特质的就是凤岗。其西接深圳宝安的观澜与龙岗的平湖,东接龙岗的横岗街道与龙城街道。如果以深圳西部最北的罗田水库、及东部最北的杉坑水库为两点连成一线,就会发现整个凤岗完全是在深圳怀抱之中。可以说,东莞凤岗与深圳各区的距离,与观澜、平湖、横岗、龙城没有任何区别,除了名义外,其他都是深圳的。

而且,深圳目前有凤深公路、莞深高速等多条快速干道连接凤岗,从梅林关30分钟极达。而在深圳外环大道建设、盐排高速、16#地铁规划上,凤岗同样被纳入深圳境内予以考虑。如此,从时空而言,凤岗在地域上与深圳可谓是同城化---最具“宫内孕”特质的两个镇区之一。

尤其是双享着大运新城和龙岗中心城双中心配套的益田•大运城邦,更是紧邻贯通深圳和东莞城市交通要道的龙平路,并与深圳龙岗中心城的清林西路连通起来,形成项目与深圳的无缝对接。可以说,这个集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的百万㎡大盘,实际上绝大部分是面向深圳客户群。

而益田•大运城邦二期商业仅22个铺位,主力商铺面积在60-70平米,开间在4-6米,进深为10米,实用率高达96%,层高达5.9米。如此,在大运城邦一期已入伙、一期商业逐渐成熟、8万平米的集中商业假日天地(不卖)现正招商的利好下,处于深宫内孕中、紧邻着假日街区的大运城邦二期商业,待售之际无疑成为大运商圈掘金之首。(09)


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