导读：
    ■上海非城区公租房，三房月租超3300元
    ■反观万科翡丽郡：租赁旺地、抑价近52%
    ■深圳西部门户核心，期待2012
正文：

■上海非城区公租房，三房月租超3300元

2011年12月底，上海首批公租房项目之一华泾馨宁公寓已经展开供应推介。房地内参www.BANQ.cn从中获悉，馨宁公寓项目位于上海徐汇区华泾镇，总建面379361平方米，容积率2.5。绿化率37%。该项目公租房建面约17.3万平方米，共计2900套。其中一居室508套，二居室2246套，三居室146套。一、二、三房套型建面分别为42平方米、62平方米和75平方米左右。

结合不同户型、楼层、朝向等调节因素，确定了每套住房租赁价格。其中，一居室的建筑面积约为40.24-42.43平方米，月租金约为1694-1896元；二居室的建筑面积约为61.58-63.27平方米，月租金约为2533-2772元；三居室的建筑面积约为74.67-78.24平方米，月租金约为3033-3311元。

从上述来看，馨宁公寓的公租房对应的月租金为约42~44元/㎡之间。如此，若转换成售价，这里均价又是多少呢？从理论上来看，一般住宅回报率为3个百分点（上海相对还要偏低），如此计算之下，这里的房屋售价应为16800~17600元/平米，租金、理论售价属于中上水平。

■反观万科翡丽郡：租赁旺地、抑价近52%

值得注意的是，上海馨宁公寓就在徐汇区华泾镇，距离上海CBD南面，直线距离约13公里。从区域来看，并不属于城市中心区，也非郊区，处于城区和郊区之间。对应到我们所在的深圳城市，相当于宝安区。如此，我们反过来看就在深圳宝安区门户街道沙井中心的万科•翡丽郡，从中或许能给大家一些启示。

自2011年12月17日首批开盘即售罄的万科•翡丽郡，均价近1万元/平米，据悉二批单位预计将于2012年下半年入伙。项目所在的沙井，是深圳深圳西部门户街道。不少人或许会以为这里较为偏远深圳中心区，房租应该不会高。而据房地内参获悉，就在沙井的鸿荣源•禧园，一套90㎡的三房月租金已高达4千，难以想象。

这并非个案。由于沙井电子行业、制造业发达，这里聚集了3000多家外企、6000多个来自日本、韩国等国家的外来人士，这类人群租房需求旺。然而沙井商品房不多，仅有5个且3个已售罄。而外籍人士对物管、居住要求较高，偏向选择商品房，这就使得沙井的商品房租金高企，往往三居约90平米都在3500元甚至以上，即约38元/㎡/月。而且，较之上海馨宁公寓公租房，沙井万科•翡丽郡还是商品房呢，优势更胜一筹。

■深圳西部门户核心，期待2012

如此，租赁需求如此旺盛的沙井，以上述约38元/㎡/月租金、3个点的回报率来算，理论上，沙井商品房的售价应该为15200元/平米。如此，均价定在10000元/平米的万科•翡丽郡，事实上是抑价了52%，超过一半。这样，已经买入万科•翡丽郡产品的业主们，可谓是一出手就占了极大的便宜，可以说买到了就是赚到了。

而且，万科•翡丽郡所在位置作为沙井中心，未来沿江新城核心位置。周边500米内汇集沙井唯一全球最大的超市——沃尔玛、国美、华润万家、五星级朗廷大酒店，以及项目自带4万平米风情商业街，汉堡王、面点王、新梅园、真功夫等品牌商家皆在谈中，丰盛配套举步可达。

同时，项目周边还汇聚了四条地铁，包括1号线、10号线（连通蛇口）、11号线及13号线。且在建的穗莞深城际轨道将于2011年底开通与11号线接驳，届时到达广州只要18分钟。作为沙井成熟商业中心区的多地铁物业，万科•翡丽郡可谓是沙井地区难得的集纯粹居住与醇熟商业配套于一体的综合性高端社区。目前，万科•翡丽郡商铺---万科•翡丽道仅剩少量在售，住宅部分万科•翡丽郡第二批单位要到2012年下半年入市，期待。（09）

万科翡丽郡