导读：
    ■经济运行的五个阶段
    ■人力内化期，重型化资产是最大受益品种
    ■重产化时代：租赁最好品种是什么？
    ■正中时代广场：迎接重产化，食利最高层
正文：

■经济运行的五个阶段

在经济运行发展的过程中，大致会产生这么五个阶段：一是资本的紧缺时期，二是资本的广化时期，三是资本的宽化时期，四是资本深化时期，五是人力内化时期。每个阶段相应的投资布局选择不同、决策不同、产品不同，乃至于运用杠杆的幅度和程度也有所不同。

以深圳为例：1978~1997年之间，深圳基本处在资本紧缺期，这一时期需尽量向内外招商引资，此阶段的不动产投资易亏损；1998~2005年，进入资本广化期，实际资本价值的增长率与劳动力的增长率接近。资本广化”带来“资产宽化”效应，本阶段资产价格的增加等于劳动投入或者劳动效率的增加，此时是深圳房价增长最平稳阶段；

而到了2006年，深圳厚积薄发，快速进入“资本深化”阶段，这个阶段，这个阶段，深圳生产效率的增长，主要依赖于资本-劳动比率（资本装备重型化）的持续提高，资本的贡献大，资产就会拿去利益的大部分。目前在深圳，前三个阶段已经完成了。

■人力内化期，重型化资产是最大受益品种

而在资本的深化时期深圳已经运行了较长时间，人力内化时期的到来已不再遥远。资本深化时期，深圳生产效率的增长，主要依赖于资本-劳动比率（资本装备重型化）的持续提高，在此阶段，商物还处于积蓄力量的时期，对住宅却是个机会，价格的涨幅动则以倍数计算。

但这个过程，随着随着经济的发展，必然会结束，“人力内化”时期将不可避免的到来。因而，这个阶段的投资就应该重点转向商物（商办、商街）。这个趋势是不可阻挡的。在人力内化期，就是社会经济的发展，资本开始退居第二，人的作用开始位居第一的阶段。

对于正中•时代广场所在的龙岗中心城来说，随着大运会的成功举办，政府大规模的规划配套建设已暂时告一段落，在进一步加深资本深化之时，也使得区域内产业达到升级和转型，相关的高端服务业如金融、贸易、文化创意等高端现代服务业就成为主导，逐渐进入“人力内化”时期。

这时，由于以人为主导，生产率、附加值、人力资本会不断增长，个体收入提高，并最终成为享受附加值的主导力量，从而相应提高消费能力和行为，并对楼市产生实质影响。目前，龙岗正是处于以人力资本为主的起步阶段，商办存在价值空间更大。以商办、商铺为代表的楼市重型化资产，是进入人力内化以后的最大受益品种。

■重产化时代：租赁最好品种是什么？

而人力化时期，也即是服务业兴盛之时。房地内参认为，服务业之时人分为三种：无产阶层、轻产阶层和重产阶层。其中轻产阶层是指有租赁需求而无购买能力的群体，而重产阶层则是指自身拥有房产，能够为轻产阶层提供租赁场所的群体。

目前，多方资料显示，由于楼市调控对购房者产生挤出效益，一些刚性需求者加入了租房队伍行列；房贷加息，取消优惠使业主对房屋的持有成本上升；以及高企的通胀背景、长期失衡的房屋“租售比”等，各种因素聚集一起，产生叠加效应，使得房地产市场上的租赁需求增长，而租赁类产品的价格也呈现不断上升的趋势。

房地产市场上租赁类产品的需求上升，说明市场上轻资产阶层在不断壮大。而服务业社会则不可避免的资产要实现整体重型化，制造业社会产生的社会财富将在服务业社会逐渐沉淀，并集中在房地产等服务型的重资产领域。未来服务业社会的资产将实现整体重型化，制造业社会产生的社会财富将在服务业社会逐渐沉淀，并集中在房地产等服务型的重资产领域。

■正中时代广场：迎接重产化，食利最高层

同时，轻资产群体、重资产群体逐渐倾向于内部两极化，国民的房产教育也将进入纵深时期：服务业社会轻资产的人与企业更多的是租而非买（买不起），而拥有重资产的人与企业则成为食利族，为轻资产的人和企业提供租赁的场所。

虽然现在房价高，但市场环境并不是最残酷的，因为租金相对较低。但是未来房价、租价都将在高位，届时重产阶层将成为掌控市场租赁需求的重要群体。而重产化的产品，则首推那些好租赁的产品，如写字楼、综合体。位于深圳龙岗中心城大交通枢纽位置，作为今年深圳唯一开售的甲级商办项目——正中•时代广场，则是此例。

轻资产阶层的壮大以及租赁产品价格的上升，也正在向重产阶层发出一个重要的市场讯号：租赁市场大有可为。据悉，目前正中•时代广场写字楼A座在租，月租80-90元/平，面积180-1600平。B座在售，主力户型200-300平，整层1750平米。（06）