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投资分析
家庭“重产化”之食利标的:正中时代广场

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-01-06 12:31:58点击3313


导读:
    ■经济运行的五个阶段
    ■人力内化期,重型化资产是最大受益品种
    ■重产化时代:租赁最好品种是什么?
    ■正中时代广场:迎接重产化,食利最高层
正文:

■经济运行的五个阶段

在经济运行发展的过程中,大致会产生这么五个阶段:一是资本的紧缺时期,二是资本的广化时期,三是资本的宽化时期,四是资本深化时期,五是人力内化时期。每个阶段相应的投资布局选择不同、决策不同、产品不同,乃至于运用杠杆的幅度和程度也有所不同。

以深圳为例:1978~1997年之间,深圳基本处在资本紧缺期,这一时期需尽量向内外招商引资,此阶段的不动产投资易亏损;1998~2005年,进入资本广化期,实际资本价值的增长率与劳动力的增长率接近。资本广化”带来“资产宽化”效应,本阶段资产价格的增加等于劳动投入或者劳动效率的增加,此时是深圳房价增长最平稳阶段;

而到了2006年,深圳厚积薄发,快速进入“资本深化”阶段,这个阶段,这个阶段,深圳生产效率的增长,主要依赖于资本-劳动比率(资本装备重型化)的持续提高,资本的贡献大,资产就会拿去利益的大部分。目前在深圳,前三个阶段已经完成了。

■人力内化期,重型化资产是最大受益品种

而在资本的深化时期深圳已经运行了较长时间,人力内化时期的到来已不再遥远。资本深化时期,深圳生产效率的增长,主要依赖于资本-劳动比率(资本装备重型化)的持续提高,在此阶段,商物还处于积蓄力量的时期,对住宅却是个机会,价格的涨幅动则以倍数计算。

但这个过程,随着随着经济的发展,必然会结束,“人力内化”时期将不可避免的到来。因而,这个阶段的投资就应该重点转向商物(商办、商街)。这个趋势是不可阻挡的。在人力内化期,就是社会经济的发展,资本开始退居第二,人的作用开始位居第一的阶段。

对于正中•时代广场所在的龙岗中心城来说,随着大运会的成功举办,政府大规模的规划配套建设已暂时告一段落,在进一步加深资本深化之时,也使得区域内产业达到升级和转型,相关的高端服务业如金融、贸易、文化创意等高端现代服务业就成为主导,逐渐进入“人力内化”时期。

这时,由于以人为主导,生产率、附加值、人力资本会不断增长,个体收入提高,并最终成为享受附加值的主导力量,从而相应提高消费能力和行为,并对楼市产生实质影响。目前,龙岗正是处于以人力资本为主的起步阶段,商办存在价值空间更大。以商办、商铺为代表的楼市重型化资产,是进入人力内化以后的最大受益品种。

■重产化时代:租赁最好品种是什么?

而人力化时期,也即是服务业兴盛之时。房地内参认为,服务业之时人分为三种:无产阶层、轻产阶层和重产阶层。其中轻产阶层是指有租赁需求而无购买能力的群体,而重产阶层则是指自身拥有房产,能够为轻产阶层提供租赁场所的群体。

目前,多方资料显示,由于楼市调控对购房者产生挤出效益,一些刚性需求者加入了租房队伍行列;房贷加息,取消优惠使业主对房屋的持有成本上升;以及高企的通胀背景、长期失衡的房屋“租售比”等,各种因素聚集一起,产生叠加效应,使得房地产市场上的租赁需求增长,而租赁类产品的价格也呈现不断上升的趋势。

房地产市场上租赁类产品的需求上升,说明市场上轻资产阶层在不断壮大。而服务业社会则不可避免的资产要实现整体重型化,制造业社会产生的社会财富将在服务业社会逐渐沉淀,并集中在房地产等服务型的重资产领域。未来服务业社会的资产将实现整体重型化,制造业社会产生的社会财富将在服务业社会逐渐沉淀,并集中在房地产等服务型的重资产领域。

■正中时代广场:迎接重产化,食利最高层

同时,轻资产群体、重资产群体逐渐倾向于内部两极化,国民的房产教育也将进入纵深时期:服务业社会轻资产的人与企业更多的是租而非买(买不起),而拥有重资产的人与企业则成为食利族,为轻资产的人和企业提供租赁的场所。

虽然现在房价高,但市场环境并不是最残酷的,因为租金相对较低。但是未来房价、租价都将在高位,届时重产阶层将成为掌控市场租赁需求的重要群体。而重产化的产品,则首推那些好租赁的产品,如写字楼、综合体。位于深圳龙岗中心城大交通枢纽位置,作为今年深圳唯一开售的甲级商办项目——正中•时代广场,则是此例。

轻资产阶层的壮大以及租赁产品价格的上升,也正在向重产阶层发出一个重要的市场讯号:租赁市场大有可为。据悉,目前正中•时代广场写字楼A座在租,月租80-90元/平,面积180-1600平。B座在售,主力户型200-300平,整层1750平米。(06)


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