导读：
       ■东莞土地开发已接近50%极限
       ■43%土地用尽，供应拐点已到
       ■城市土地危机：大盘最吃香！
       ■丰泰•橡树溪谷：东莞最后的资源低密度大盘
正文：

■东莞土地开发强度已接近50%极限

房企的竞争，实际就是土地的争夺，没有土地，一切都是空谈。而土地的获得，多数情况依靠于政策。近日，东莞政府引发《东莞市国土资源“十二五”规划》，提出全市“三旧”改造目标，计划未来四年内拟改造10~15万亩土地，以保障城市化建设用地需求。

而《规划》中显示，目前东莞全市土地开发强度在2010年底已超过43%，接近50%的极限线，基层违法违规用地行为始终难以得到有效遏制。如果发展的集约化程度不能有效提升，将对实现国土资源“十二五”规划构成沉重压力。

东莞至2015年底，要完成10-15万亩“三旧”改造目标，依照现时已接近极限线的开发强度来看，东莞的土地供应拐点已到。未来，高强度、快速开发的进程势必放缓，而政府大规模出让土地的步伐也将搁置，大盘、容积率低的项目将受限。

■43%土地用尽，供应拐点已到

《规划》称，东莞至2015年底，要完成10~15万亩“三旧”改造；2020年前，完成30万亩改造目标。其外，《规划》表示，要适度控制用地规模，到2020年，建设用地规模11.77万公顷，新增建设用地1.94万公顷，占用耕地0.4万公顷。

目标虽远大，但由于土地开发建设速度过快，短短几十年的时间，东莞土地开发早在2010年底已超过43%，接近50%的极限线。这就意味着若政府继续开发、不放缓供应速度的话，将加剧城市资源、环境、交通、人口等各方面的压力。

事实上，放眼全球，中国城市开发建设速度远高于香港、日本三大都市圈、法国巴黎地区和德国斯图加特的水平。在这一点上，与深圳一河之隔的香港，给予我们很大启示。香港已有百年历史，人口接近700万，为世界人口最稠密的城市之一，但区域开发建设土地面积仅占总面积的17%，尚有82%的土地未开发。而东莞现已有43%的土地用尽，这无不形成巨大反差。

■城市土地危机：大盘最吃香！

由于工业用地规模过大、利用效率太低，片面强调土地的城镇化，城市用地规模急剧外延扩张；大批不具备条件的开发区“征而不开”、“开而不发”，造成大量耕地闲置撂荒；城市用地结构不合理等，都加重了城市的“膨胀病”。

由此，当东莞已进入土地开发高危期、供应拐点期时，对于区域一些建成且规模大、占地大的项目而言，无疑迎来绝机。其中，位于东莞樟木头的丰泰•橡树溪谷是一大突出案例。

项目总用地8.2万㎡，总建筑面积约20万㎡，容积率仅2.06，绿化率高达42%，建筑密度小于30%。其中，一期为别墅，共198套，约4.8万㎡，别墅户均占地为242.42㎡，由此可见，项目不仅规模大、容积率底，同时户均占地大。

■丰泰•橡树溪谷：东莞最后的资源低密度大盘

更值得注意的是，丰泰•橡树溪谷位于国家4A级风景区观音山与宝山森林公园之间，北靠国家4A级景区观音山，南面仰望宝山自然森林保护区，南临石马河，西临樟深大道，被两山一河（宝山、观音山、石马河）包围。其中项目南面的宝山自然森林保护区将规划打造一个26.6公顷的，投资百亿的“未来北部华侨城”、国际旅游生态区。

从项目5分钟车程可到达宝山，3分钟到观音山旅游区大门。其中观音山森林公园是国家级AAAA旅游景区，森林覆盖率达99%以上，被誉为“南天圣地、百粤秘境”。而项目南面的的宝山森林公园，占地1424公顷，集自然景观、人文景观于一体，山川秀美，风景如画，景色怡人。

未来，保利地产开发的国际旅游生态城就将在此，打造成后宝山将成为世界级的旗舰生态绿洲。保利国际旅游生态城将成为项目的最大配套。因此，如今在东莞已处于开发用地警戒线、供应拐点时，未来，若想在东莞找第二个这样的生态资源丰富、户均占地大、规模大、容积率低的范本，不再可能。那么，项目的对价，自然也将一应俱生。（03）

丰泰橡树溪谷效果图