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投资分析
深圳甲级商办租金攀高:老区泄洪,正中下怀

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-01-18 13:54:38点击3560


导读:
     ■全市甲级写字楼月租金:创半年新高
     ■租金不断飙升对甲级写字楼后续发展的两方面影响
       一、地铁全通:企业由成本高点流向低点
       二、投资回报率下降:资金由价高者流向价低者
     ■龙岗区:深莞惠三城连接点,多维交通融通全城
     ■企业成本创造者、资金泄洪点:正中时代广场
正文:

■全市甲级写字楼月租金:创半年新高

据悉,2011年下半年,深圳全市甲级写字楼平均月租金高达186.4元/㎡,环比上半年上涨5.8%,创下按半年记录新高。其中,嘉里建设广场还以285元/㎡创下深圳写字楼租金新标杆,并且更有望引领深圳甲级写字楼租金2012年进入“3时代”。

究其原因,一方面是未来中国经济并未出现明显滑坡征兆,以金融服务业为主的企业将继续成为租赁甲级写字楼的主力推手。全球四大会计事务所之一的普华永道租下京基100大厦1万㎡,立邦漆和中国建设银行分别进驻CBD西区的NEO企业大道……这些例子数不胜数。

另一方面,全市很大一部分的甲级写字楼都是单一业权,即只租不售。从2009年开始,深圳单一产权甲级写字楼占写字楼市场的比例逐年上升,2011年达到46%,2012年将升至51%,而且大中华国际金融中心、和黄世纪汇等,还将高达60%。如此,在市场需求猛增,而供求却不断减少的情况下,2012年,深圳甲级写字楼租金还将增长10%~20%。

■租金不断飙升对甲级写字楼后续发展的两方面影响

深圳甲级写字楼租金不断飙升,甚至屡创纪录,尤其是处于需求最大处的福田区,其租金更是全市翘楚。这些,对全市甲级写字楼以后的发展又会有何影响?房地内参认为,这主要表现在两个方面,一是对于需求企业而言,租金增加,成本提高,必会考虑外迁;二是对于投资者而言,租金增加,但售价也相对提升,入手难度加大,性价比较高区域选择性提高。

一、地铁全通:企业由成本高点流向低点 

对于需求企业而言,从2009年至2011年的2年间,深圳全市甲级写字楼平均月租金,由原来的约120元/㎡跃升为现在的186.4元/㎡,跃升幅度达到66.4元/㎡,比例为55.33%。若以一间公司需要办公面积1000㎡计算,从2009至2011年的2年间,仅租赁成本每月就需多支付约6.64万元,一年就是79.68万元。公司成本陡增。

如此,为了降低企业成本,增强企业竞争力,尤其是当深圳地铁5线全通后,轨道交通遍布深圳各个区域,家与企业两线之间的通勤时间大大缩短,需求企业就会逐渐舍弃成本高点而流向成本较低点,即租金较低区域。

二、投资回报率下降:资金由价高者流向价低者

就投资者而言,租金不断飙升本是好事,但由于售价提升幅度远远低于租金飙升幅度,这就导致物业的投资回报率逐渐下降。而且,对于想入手甲级写字楼的投资者而言,目前全市甲级写字楼超5万/㎡,达到50176元/㎡的平均售价,无疑会令他们望而生畏,入手难度也会大大提升。同时,原来持有物业、需要出手的投资者,其出手的难度也相应提高。

如此,在如今住宅限价、限购等大“限”之下、前途难卜之际,商办投资作为资金保值增值的最好方式之一,在城市核心区域租金飙升、投资回报率下降,尤其是核心区域易受经济影响波动大且迅速,避险能力相对于副中心区域较弱的情况下,性价比较高的副中心区域,无疑会成为投资者入手甲级写字楼的资金最佳泄洪点。

■龙岗区:深莞惠三城连接点,多维交通融通全城

如此,哪里才是需求企业外迁、投资者首选的最佳区域呢?房地内参认为,龙岗区会是最佳选择。龙岗区,作为紧靠福田、罗湖区的城市副中心重点区域、城市发展的后花园,同时又是深莞惠三城的连接点,是未来深莞惠一体化的聚焦点。在这里办公,将会使公司的影响力深入深莞惠三城。

而且,龙岗宝龙产业园、坪清新、大运新城等新兴产业大平台的构筑,更是吸引了华为、比亚迪等众多国内外新兴产业巨头的强势进驻。根据规划,生物、互联网、新能源等三大新兴产业,至2015年工业规模将达到6500亿元以上,龙岗将成为深圳未来发展的主场,甲级写字楼的需求重地。

其次,大运1800亿的投入,也使龙岗在交通方面强势升级为东部的桥头堡,形成高效的商务网:深惠路改造成功,龙岗车道扩张至24条,地铁3号线通车,轨道、道路、枢纽、公交联袂升级,龙岗地上地下区内区外的多维交通运力大增,多维交通网络高效融通全城。

■企业成本创造者、资金泄洪点:正中时代广场

选择了龙岗,就会选择龙岗的首个5A甲级写字楼——正中时代广场。正中时代广场,位于紧邻龙岗区政府、踞守深圳龙岗中心城大交通枢纽位置,距离现已开通的地铁3号线龙城广场站只需约10分钟。而且,轨道交通之外,正中时代广场还通过水官高速、机荷高速等,实现与深圳中心区、机场、东莞、惠州与盐田港的交通全覆盖,通勤时间大大缩短。

同时,更为重要的是,正中时代目前出售的B座,售价仅需2.58万/㎡,这在填补龙岗区超500万㎡写字楼缺口的同时,与目前全市甲级写字楼超5万/㎡的平均售价相比,至少存在一个2.42万元/㎡的升值空间,升值幅度达到93.80%。

而且,即使是其纯租赁的A座,目前的月租金也仅是80~90元/㎡,仅相当于全市甲级写字楼平均月租金186.4元/㎡的42.92%,连一半都不到,甚至低于2009年约120元的平均月租金。这将大大减少企业的成本支出。如此,正中时代广场,无疑是资金的泄洪点,企业成本的创造者。(11)


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