前注：2012年1月7日，应金地集团邀请，房地内参www.BANQ.cn负责人尹香武（半求）于当天下午15:00~17:00在金地·天悦湾湖岸会所举办2012开年讲座：《展望2012：限购三段论与房价》。

当天的讲座吸引了近百位客户到场，现场座无虚席，并临时增加许多座位。当天的内容具有专业深度、对行业的及时性，很适合在当前扑朔迷离的开年时刻，贡献给大家，因此整理成稿，作为2012年春节的系列贺岁篇。

以下是分次刊登的讲座速记稿，未经审核，请各位注意鉴别。顺祝各位春节愉快！

尹香武（半求）：感谢大家给我这样一个机会，今天是2012年我们的第一场讲座，讲的话题比较大。所以在此之前，我也认真地把思路清了一下，理清了三个问题出来，这三个问题可能是大家最关心的：第一个问题是“限令”政策，特别是限购，它对市场的影响，我划分为三个阶段。第二个问题是现在我们在限购的阶段里面在哪个环节，搞清楚我们的位置感，有位置感好做决策。第三，给大家分享一下，因为可能今天会有一些业内人士在现场，我们想搞清楚哪些企业在这三个时间段里面，相对来讲会值得我们的关注，谁将是大降价的最可能者？

■限购三段论

第一个问题是讲限购的影响，实际上现在的市场影响最大的不是限价政策，也不是限贷政策，是限购。限购政策实质上是把楼市进入的渠道堵住了，把退出的渠道也堵住了。比如说我有二手房，我想卖掉，但是有限购的话，这退出渠道不是很畅通。进入市场的渠道也堵住了，很多人没有房票了。所以限购政策是理解整个2012年楼市的枢纽问题，而不是限价，假设取消限购，而不取消限价、限贷，那么没有关系，因为房企会针对量而进行价格调整，限价以后，如果我有量的话，这个问题就不是很大。所以目前的影响集中在限购上，限购推出到现在一年多的时间，这一年多的时间里面大概走过了三个时间段的影响。
  
第一个时间段，是推出来以后价格没有变化，交易量也还可以，这是第一个阶段，大概持续了将近有一年的时间，那时候对于限购似乎并不是特别觉得有问题、有放松的期待。

第二个阶段是大概经过了一个多季度到四个月，这时候价格出现了调整，调整的时候出现了分化，有一些房子降得比较快，有一些房子，特别是市中心的房子，不但没有降，那些豪宅还涨。不说具体名字，有一个楼盘，去年单盘就卖了26亿一个豪宅。

第三个阶段我们重点要分析的，是在2012年。第三个阶段出现因为严厉调控而预期改变，然后开始有一些非但行业的但有房地产业务的企业撤出这个市场，撤出楼市，在撤出楼市的时候会做出一些举措。而且走的第三个阶段，我感觉整个限购导致所有的后果的一个总的结算期就到了。这个总结算期有可能是在今年8月份之前完成，待会儿我会讲为什么把8月份设为一个非常关键的点。而这个结论，实际上被深圳的一些主流房地产企业在采纳，所以之前我们放了一些风，说4月份到8月份是一个重要的时间窗，为什么是4月份到8月份？我们放到最后来揭晓这个答案。

■限购第一阶段的影响：豪宅房价为什么反而涨了？

我们现在回顾一下限价的三个阶段，比如说刚限的时候，它是一个心理影响，我们回顾一下大概是这样。因为你限价，原来买房子不需要资格，如果说买房不需要资格，资格就是没有价值的，因为我随便可以买，3岁的孩子都可以给他登记。这时候没有购房资格这一说，也就没有所谓的房票。

限购之后有了资格---这是事实上的房票，房票就是一种价值，我突然之间有了购房资格，而购房资格是有价值的。问题就出来了，因为购房资格有价值，所以假设你现在有一个购房机会，这时候决策就会完全不同。就像很多人不理解为什么要废除死刑一样，我觉得限购和死刑的道理内在逻辑是一样的，如果废除死刑，那罪犯就不会加重做恶、不犯最重的罪，但如果没有废除死刑了，已经偷了足以判死刑的东西，北抓住反正是死，他就会再偷、甚至杀。死刑是有一个反向鼓励的，就是反向鼓励了重罪的。罪犯如果预感到犯了死刑，就再多犯。就像这次抢劫的人，知道会被枪决，那还不多抢几次，反正也是死，这就是死刑的反向鼓励。

限购也差不多，因为你限购，我现在还仅剩最后这一次资格，如果限购，假设这个限购值5万块钱，一次购房资格我买100万房子，那这时候我每一平米分摊的购房资格的成本就多了，不太划算的。但是如果买了一个500万的房子，我的代价才5万块钱，他会觉得相对来讲会更划算，因此鼓励大家往大的买，往豪宅买。所以限购刚推出的时候，从逻辑上来讲，是鼓励很多的一步到位，正常的逻辑没有购房资格的时候，我愿意买一个小房，相对差一点的房子，逐步递进式的来改善我的居住。正因为你现在就给我一次机会，这时候他毫无疑问就干脆一步到位，第一个阶段大概就是这样的。
  
但同时，比如我原来有房子，按道理预期改变以后，我是把房子卖掉。但限购上也有一个反向鼓励，如果我卖掉以后，我再把钱拿回来是投资股票还是买黄金呢？显然投资股票的技巧性更强，规律性更差，黄金还要保管，而楼市的规律性更强一点。所以在这种情况底下，无形当中使得二手房市场的供应量反而下降了，人家说你的租金回报多少，实际上现在很多人对租金回报的要求比较低，三个点也行，两个点也可以，只要能租出去。

所以限购使得二手房放租多、放盘的少。一手房的供应还没有来得及变化，你推出限购，我来不及缩减我的推盘量。所以在这种情况底下，二手房的供应量下降，租盘上升，供求关系就起作用了。但你的租盘上升，房地产市场不是在一个点上放大供应的、而是在一个面上放大供应的，这一个点上放不大供应，我只能在整个城市的面上扩大供应，有些放大没有意义。

比如你在特别偏远的地方，有房子放出来，它没有租赁价值，这时候导致整个中国的一线城市的城区物业租金大幅度的上涨，增加租赁，点上是没有增加。但是很多人要不就买不到房，要不就一步到位去买房了，这时候是有这样的情况变化。而这个变化是出乎了很多老百姓的想象，严格意义上来讲，中国的老百姓学的是政治经济学、生产成本学，他学的是劳动决定价值，所以这时候在这件事情上，严格意义来讲他判断起来是力不从心的，导致他不理解。这时候因为他不理解，房价还没跌，老百姓就觉得限购没有用。

其实经济是依赖于稀缺定价，不是劳动定价，劳动定价的话是搞卫生的人，劳动的价值会比我们更大的，他的收入并不是很高的，他不稀缺，找一个人就可以把他顶替掉了，所以他的价格就低。从这一点来讲，房地产供应量的特征，点上无法累积，面上再扩大，而面上扩大很多是无效供应，导致城区的租金在上涨，城区的租金上涨，在限购的第一阶段的中期的时候，供应反向跌了很多，市民因而得到了超过其判断能力的错误信息，所以在第一个阶段的时候，不但租金涨，在某一个时间点上，房产交易量还有所放大。因为租金上升了，使得价格很稳、豪宅在涨，这就是第一个阶段。

待续……