保持基准地价稳定，实现城市更新使命
 ——省政协委员、卓越集团总裁李晓平关于深圳拟大幅提高城市基准地价的提案

        一、深圳突破土地空间资源瓶颈的最后途径：城市更新
 
         深圳经济特区建立30年以来，已发展成为一座现代化城市。在新的历史起点上，必须坚持创新发展、转型发展、低碳发展、和谐发展。经过前30年的粗放式发展，深圳可开发建设用地已被消耗70%以上，正面临四个难以为继的窘况：深圳的土地、空间有限难以为继；能源、水资源短缺难以为继；人口不堪重负难以为继；环境承载力严重透支难以为继。而“四个难以为继”中，土地难以为继是最根本的。如果再以之前十年30平方公里/年的土地消耗速度发展下去，不出10年，深圳就将无地可用！因此转变建设方式与方向已经刻不容缓。
 
        在净地所剩无几、考虑到为子孙后代的空间预留，毫无疑问，深圳突破土地空间资源瓶颈的方式只有一个方向：城市更新。可以说，深圳的城市建设、新增人口的居住需求、产业发展空间、基础设施建设等除此而外，已经没有第二条路可以走，城市更新将直接决定深圳下一个30年的发展质量。因此，深圳必须高度重视城市更新工作，并为之投入较大的人、财、物成本，以为深圳谋未来，任何轻视城市更新的行为，都可能带来严重的未来后果。
 
        好在广东省政府、深圳市政府已经充分认识到这一点，并先后在广东省《关于推进‘三旧“改造促进节约集约用地的若干意见》，《关于“三旧”改造工作实施意见（试行）》及深圳市第五次党代会精神和深圳市政府《关于深入推进城市更新工作的意见》中，对于城市更新之于深圳市发展的重要战略意义有鲜明阐述。城市更新已经是深圳转变经济发展方式、完善城市功能、提高城市规划建设管理水平的重要途径与手段，也是优化公共服务、促进社会和谐、加快建设现代化国际化先进城市的关键举措。
 
        正是在此方针下，深圳市计划到2015年，完成城市更新用地规模约为35平方公里，其中，“综合整治”和“功能转变”规模23平方公里，以城中村和旧工业区为主的“拆除重建”规模为12平方公里。目前，深圳的城市更新工作在深圳市政府的领导下，多家发展商均参与其中，该工作正在有条不紊地推进。旧改的推进，对于提升深圳住宅供应量，稳定深圳房价，也都具有重要战略意义。
 
        二、深圳城市更新存在的诸多问题
 
        但是，有良好的愿望和到位的认识还不够，还需要具体的实施准备。最近，深圳市政府拟提高城市基准地价50－100％，该政策若正式出台，将会大幅增加城市更新（旧改）的沉没成本，对目前正在筹备的多个城市更新项目造成重大影响，也必然会给深圳完成城市更新使命、实现城市再度飞跃带来重大的负面影响，呼吁慎重权衡。
 
        制定政策，必须了解城市更新的运作细则，否则就可能在好出发点的情况下、渠道相反的结果。目前深圳的城市更新已经或正将普遍面临以下困难，如果基准地价再次提高，将可能使得很多更新项目中途下马，影响甚巨：

        1、针对旧改项目中，深圳政府均要求，土地对公共配套的贡献率必须不少于15％。但实际关外的贡献率通常在30％以上，开发商可转化为销售的建筑面积有限，可售面积部分的单位成本被变相大幅提高；

        2、政府在审批城市更新项目容积率的时候，重点是考虑拆建返还比例，一般采取的拆建比为1：2.3，而除去约30％的公建配套占地后，项目容积率一般都较高，影响了项目的品质保障，有的项目甚至会出现在可建区域中难以排下那么多房屋的现象。

        3、深圳旧改拆迁量大，现状容积率高。业主拆迁要求越来越高，以前的拆迁返还比例，通常一平米返还不到一平米，但是目前普遍拆一平米要返一平米，有的还远远高于一平米，拆迁难度也越来越大、成本大幅度增加。

        4、政府批复的住宅总建筑面积中还有5－12％为政府保障性住房配套，该部分免交地价，由政府以接近成本价格统一回购，负责更新的公司是无利可图的，这又加重了可售部分的成本。

        5、现行地价优惠少。深圳关外，未划村界红线享受地价优惠的非农指标严重不足，大部分项目都没有此指标。另外，只有少量老屋村用地，1.5容积率以下免交地价，其余部分则以基准地价全额缴交。

        6、项目普遍拆迁风险大、开发周期长，项目投入资金时间长，回报周期长，资金效率低。
 
        三、案例测算及政策建议
 
        以深圳市龙岗区核心区城中村具有代表性改造项目的经济测算为例，以现有基准地价测算，计算完应享受的地价优惠之后，按深圳常规的项目开发费用，可测算出来的成本投资回报率约为25％，销售净利润约为15％。且深圳旧改项目如蔡屋围、岗厦、白石洲等，每个项目都会有几至几十户钉子户，从开始拆迁至入伙需要5至7年，比同等规模的净地项目多一倍以上时间，资金周转慢，折算年回报是非常低的，因此全国各地也没有一家做旧改发展能迅速成规模的企业，社会对旧改存在暴利认识的误区，其实旧改不但利润微博、而且风险与不可控变数过多。只要有新地开发、是没有房地产企业愿意趟这谭浑水的；如果不是专业化的房地产企业、在没有新地开发的情况下，一定会去做其它行业！
 
        现在如果再以现有基准地价翻一倍进行测算，则其投资回报率降为8％，销售净利润降为6％。过低的回报率和巨大的执行风险，发展商难以接受，参与城市更新积极性降至冰点，这将令城市更新项目举步维艰，寸步难行。这与广东省“三旧”政策加快推进旧改项目的精神相背，也与国家希望通过有效扩大供应量，稳定房价的调控精神相背。
 
        因此，在这样的大背景下，去调控深圳城市基准地价，大幅提升土地开发成本，不合时宜，更不合乎当前国家对于稳定房价的政策导向。因此，我们建议：
 
        深圳市政府在斟酌提高城市基准地价的同时，慎重考虑深圳市诸多城市更新项目的实际情况，多征询城市更新领域的专家学者意见，尽量不做调整。即使要对城市基准地价做适当幅度调整，也绝对不宜大幅提高。
 
        如果城市基准地价一定要提高，且提高幅度大于30％，那么则请给予城市更新项目补充相应的地价优惠政策，这样城市更新项目才能拥有充足的运行条件，才可能集结更多地产商的力量投入城市更新，深圳市2015的城市更新目标才有可能顺利达成，有效补充深圳本来就紧缺的住宅供应量，保持房地产的稳定发展，维护社会的长治久安！